房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的暴雷現(xiàn)象從此前的一家逐漸演變至多家，且暴雷的企業(yè)中不乏一些處于頭部的大中型企業(yè)。可以說，此前業(yè)內(nèi)認為的單個房企存在的資金難題變成了全行業(yè)都面臨的問題，整個房地產(chǎn)行業(yè)正面臨較大的壓力。
一方面，調(diào)控政策嚴格房企樓盤銷售去化承壓，另一方面，融資環(huán)境松動有一個過程。在此背景之下，如何緩解企業(yè)資金壓力，房企該如何自救？目前，部分企業(yè)已經(jīng)開始行動起來。
房企“過冬”
2020年，泰禾集團(2.290, 0.21, 10.10%)出現(xiàn)危機，債券無法按時兌付，多地項目停工。彼時，業(yè)內(nèi)外認為這僅僅是行業(yè)出現(xiàn)的個例，并不會波及到整個行業(yè)。但連鎖反應(yīng)很快上演了，2020年7月份至今，至少有7家中大型房企出現(xiàn)暴雷事件。
近兩年，融資端、土地端都對房企提出了更高的要求。此前“三道紅線”針對房企融資做出了限制，行業(yè)走上“降杠桿”之路。有企業(yè)反映表示，銀行、信托等金融機構(gòu)嚴查房企資金情況，甚至對房企進行抽貸，導(dǎo)致房企融資受阻。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年前9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中的利用外資僅為59億元，同比下降36.9%。這表示，房企境外發(fā)債規(guī)模出現(xiàn)大幅下滑，融資壓力增加。近期，受到暴雷事件帶來的負面影響，多家房企的美元債也出現(xiàn)下跌，資本市場信用降低。
而土地端，房企的壓力也有所增加，集中供地新政使得房企不得不調(diào)整拿地策略。在一二輪集中供地中，多城上調(diào)拿地門檻。例如，嚴格審查房企資質(zhì)與資金來源，將競自持配建改為競品質(zhì)或者搖號。也有城市試點現(xiàn)房銷售，并且嚴令禁止商墅。貝殼研究院在相關(guān)的報告中指出，土拍規(guī)則的調(diào)整更加考驗房企資金健康程度、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)能力以及經(jīng)營管理能力。
行業(yè)重壓之下，房企轉(zhuǎn)而寄希望于銷售。但是，政策層面，不少城市持續(xù)對限購限售進行加碼，市場鮮少出現(xiàn)放松現(xiàn)象。近期，房地產(chǎn)稅即將開始試點工作這一消息也使得樓市進一步降溫。而市場層面，數(shù)據(jù)顯示，2021年9月份，全國70城新房價格指數(shù)77個月以來首次出現(xiàn)下跌，市場交易同樣遇冷。
整體而言，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入“冬天”。個別房企出現(xiàn)暴雷使得整個行業(yè)信用下滑，而融資、宏觀政策、土地等多方面的收緊讓房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營壓力增加。最終，單個企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)的流動性緊張問題成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象。
企業(yè)多方面自救
正當(dāng)行業(yè)出現(xiàn)“洗牌”的時刻，企業(yè)也在同步自救，力圖能夠順利穿越此輪調(diào)整周期。
以泰禾集團為例，在出現(xiàn)危機之后，泰禾集團積極和金融機構(gòu)進行協(xié)商，開展債務(wù)重組工作。綜合此前多方消息，泰禾集團的多筆債務(wù)已經(jīng)順利獲得延期，集團資金壓力有所緩解。
事實上，企業(yè)“自救”最近在房地產(chǎn)行業(yè)中屢見不鮮。近期，有包括新城控股(34.610, -0.84, -2.37%)、建業(yè)地產(chǎn)、祥生控股等在內(nèi)的多家房企提前贖回集團發(fā)布的美元債。例如，陽光城(3.020, 0.03, 1.00%)主動針對境外債券進行回購，并在債務(wù)展期方案中加入了實控人擔(dān)保。業(yè)內(nèi)專家認為，提前贖回美元債有助于提高投資者對發(fā)債公司的信心，也可以改善公司的融資壓力。
除此之外，在地產(chǎn)股下跌之時，世茂集團、富力地產(chǎn)、中南建設(shè)(4.090, -0.04, -0.97%)等房企大股東繼續(xù)逆市增持公司股票，在二級市場增加投資者的信心。而旭輝集團負責(zé)人則直接為集團注資，力圖維護企業(yè)信用。在整個行業(yè)都面臨評級下調(diào)之際，房企沒有選擇“躺平”，而是通過各種自救行為為企業(yè)構(gòu)筑“護城河”。
同時，房地產(chǎn)行業(yè)近期收并購頻繁，有包括當(dāng)代置業(yè)等在內(nèi)的房企選擇出售旗下優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)以回籠資金，增強公司的流動性。此前，華夏幸福(3.560, -0.11, -3.00%)也通過出售資產(chǎn)為集團補充現(xiàn)金流，分批化解債務(wù)難題，逐步走出經(jīng)營困境。
今年的“雙11”各家房企也進行了花式營銷，力圖增加銷售。據(jù)悉，有多個樓盤在“雙11”期間進行打折促銷。一直以來，銷售都是房企現(xiàn)金流的保障。盡管有房企出現(xiàn)危機后暫時停擺，但保障交付和銷售則是主要工作。備受關(guān)注的泰禾集團也一直在加快推進復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷，努力實現(xiàn)項目正?；\轉(zhuǎn)。
10月底，泰禾北京院子二期項目也發(fā)布消息，復(fù)工重啟。據(jù)悉，一年內(nèi)，泰禾集團旗下有10余個項目有不同規(guī)模的交付。而在今年9月份，北京金府大院重啟銷售，單月認購額便超過4億元。
在復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷的過程中，泰禾集團積極與政府、業(yè)主等各方進行溝通，爭取獲得理解和支持，并為集團工作重啟贏得時間。不可否認，在出現(xiàn)危機之后，泰禾集團積極調(diào)整公司的發(fā)展策略，轉(zhuǎn)向“小而精、小而美”道路，也是從這次的事件中找尋經(jīng)驗，同步為未來的成長打下基礎(chǔ)。
市場已現(xiàn)利好信號
據(jù)悉，深圳等城市在近日召集房企召開了相關(guān)座談會，探討行業(yè)發(fā)展情況以及企業(yè)經(jīng)營情況。相關(guān)座談會被解讀為“摸底”，也表明有關(guān)部門重視房企目前面臨的困難。值得關(guān)注的是，近期房地產(chǎn)市場的確有多個利好消息出現(xiàn)。
有消息稱，“三道紅線”的管控有所放松，房企資金壓力得到緩解。此前，銀保監(jiān)會發(fā)聲表示，部分金融機構(gòu)對“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，而企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。
這一內(nèi)容被業(yè)內(nèi)解讀為是融資出現(xiàn)放松的信號。同時，多個城市傳出房貸有所寬松，房貸周期縮短。此前，“斷貸潮”上演，不少城市銀行房貸放款周期大幅延長，也導(dǎo)致了住宅交易量減少。
可以看出，中央層面積極表態(tài)也是在穩(wěn)固市場信心。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場遇冷，多個城市成交出現(xiàn)下滑，而房企資金鏈緊張等也容易使得行業(yè)出現(xiàn)“硬著陸”。近期央行對信貸、融資等進行表態(tài)也說明后續(xù)行業(yè)壓力會有所緩解。受此影響，11月11日，房地產(chǎn)板塊股票大漲，泰禾集團、陽光城等均現(xiàn)漲停。李凱旋/文
