近日，湖南長沙第二次集中供地掛牌了29宗地塊，最終只有10宗地塊底價成交。此前北京第二次集中供地報名截止時，43宗地塊中27宗無人報價。上海發(fā)布公告稱，終止7宗地塊出讓。
流拍、終止出讓似乎成了第二次土地集中出讓的高頻詞匯。有市場機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)稱，目前已完成第二批集中供地的20個城市中，流拍和終止交易近三分之一。
這與年初22個城市首次實行土地集中供應的火爆情形大相徑庭。那時的共同特點是競拍激烈、溢價率高，不少企業(yè)為提高成功率，甚至換“馬甲”搶地。正因此，第二次土地集中出讓被有關部門叫停后重新推出，但短短幾個月，如此冰火兩重天的境況值得深思。
最直接的原因是第二次土地集中出讓大多在購地環(huán)節(jié)的資金來源上“卡殼”。以杭州為例，拿地資金審查規(guī)定相當細致，要求競得人股東不得違規(guī)對其提供借款等融資便利，不得直接或間接使用金融機構(gòu)各類融資資金，不可使用上下游企業(yè)借款或預付款，不得用其他自然人、法人等借款等。
這是直指房地產(chǎn)企業(yè)痛點，也是保證房地產(chǎn)穩(wěn)健運行的高招。前些年，很多房地產(chǎn)企業(yè)靠高負債運營，拿地資金多是曲線得來，自有資金其實并不多。再加上最近一段時間政策收緊，個別企業(yè)因債務危機市值大跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍趨緊，投資風格也就更為謹慎。
再有，各地第二次土地集中出讓的其他條件也更為嚴格。比如，購地資格審查相當細致，基本把臨時注冊公司拿地的可能性堵上了。再比如，要求現(xiàn)房銷售，使房地產(chǎn)企業(yè)原有的快進快出模式難以持續(xù)。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)不能也不敢任性拿地了。
為穩(wěn)定地價，各地均對第二次土地集中出讓溢價率設定上限，大多在10%—15%之間，與今年第一次土地集中出讓相比大為降低，是地方政府的讓利之舉。
土地出讓金是地方財政收入大頭，地方政府發(fā)行的專項債券，不少也是以土地出讓收入為償債來源，在當前加大投資，促進民生的大環(huán)境下，很多地方政府的錢袋子捉襟見肘。在這種情況下，地方政府的多項政策目標可能沖突，在穩(wěn)地價上難有深層的內(nèi)在動力。
在限價背景下，各地第二次土地集中出讓的地塊不少位于較偏遠的郊區(qū)，最終導致流拍和終止出讓。但要保持足夠警惕的是，流拍將導致土地供應減少，降低住房投資，反而可能推漲房價，產(chǎn)生與政策目標相反的結(jié)果，應引起高度重視。
土地流拍和近期出現(xiàn)的各地高耗能產(chǎn)業(yè)反彈其實反映了同一個深層次問題，即發(fā)展方式之爭。當前我國經(jīng)濟正處轉(zhuǎn)型之時，但不管房地產(chǎn)企業(yè)還是地方政府財政收入，仍有較強的路徑依賴，新的發(fā)展動力尚未完全建立，各地在遇到新問題時仍習慣采用舊藥方。需要充分意識到的是，中央對此有明確政策和堅定決心，切勿心存僥幸，寄望于博弈，低估了中央的決心和魄力。
要注意的是，土地和房地產(chǎn)市場模式與經(jīng)濟全局關系將發(fā)生重大變化。10月23日，全國人大常委會授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點。此舉有利于穩(wěn)定和增加地方財政收入，抑制土地財政和地方債務風險。
為此，需把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期落到實處，加大土地特別是住宅用地供應，用市場力量調(diào)節(jié)供求平衡關系。繼續(xù)推進農(nóng)地入市等改革，打破政府是居住用地唯一提供者的局面，建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度。同時，各地要大力發(fā)展實體經(jīng)濟，開拓經(jīng)濟發(fā)展其他動力來源，真正降低地方對房地產(chǎn)的依賴。
金觀平
