強(qiáng)勢(shì)的房企甲方曾任意拿捏供應(yīng)商們，如今收不到錢的乙方將矛盾公開化。

“才9月份，我們公司已經(jīng)叫停了今年所有付款?！币患掖笮头科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向第一財(cái)經(jīng)如此表示，而在此之前，房地產(chǎn)供應(yīng)商做了生意收不到款的現(xiàn)象，早已成了行業(yè)中的公開秘密。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的加碼，市場(chǎng)入冬，房地產(chǎn)行業(yè)步入所謂的“青銅時(shí)代”，所謂房企“打噴嚏”，供應(yīng)商也都被“感染”了。

“三道紅線”出臺(tái)后，房企高杠桿、高負(fù)債、高庫(kù)存實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)的模式難以為繼，融資渠道收緊。不僅房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金壓力，供應(yīng)商和房企的“特殊關(guān)系”也悄然破裂。

房地產(chǎn)行業(yè)涉及面非常廣，上下游產(chǎn)業(yè)鏈多達(dá)數(shù)十個(gè)行業(yè)，包括建筑材料、建筑施工、裝修設(shè)計(jì)、家居家電、園林綠化、銷售代理、房產(chǎn)電商……在房地產(chǎn)的黃金年代，許多供應(yīng)商也獲得了高速發(fā)展，催生了為數(shù)眾多的上市公司。

但是，房地產(chǎn)乙方的議價(jià)空間一直十分狹小，生意的榮枯話語(yǔ)權(quán)，很大程度被拿捏在強(qiáng)大的房企甲方手中。

今年以來，隨著房企資金鏈的趨緊，供應(yīng)商做了生意收不到款的情況明顯增加，有企業(yè)被迫將問題公開化。

房地產(chǎn)乙方艱難的生意經(jīng)逐步浮出水面。

墊資入局

近年來，房企的外部環(huán)境愈發(fā)嚴(yán)峻，融資渠道大幅受限，土地價(jià)格攀升導(dǎo)致利潤(rùn)承壓，于是越來越多的房企把目光轉(zhuǎn)向了供應(yīng)鏈上，即通過戰(zhàn)略集采、聯(lián)合采購(gòu)的方式，提升甲方議價(jià)能力，擠壓乙方供應(yīng)商的利潤(rùn)空間，以保衛(wèi)房企自身利潤(rùn)。

而房企的供應(yīng)商們，為了擴(kuò)大規(guī)模、提升集中度，近年來也不得不大幅增加大宗業(yè)務(wù)比例，甚至通過交錢、墊資等手段跟龍頭開發(fā)商、房企招采聯(lián)盟搭上線。

就算做成了生意，供應(yīng)商們要么面臨超長(zhǎng)的賬款周期，要么拿到的是商票，期限以6-12個(gè)月為主。

所以大批上市家具建材裝飾公司的財(cái)務(wù)報(bào)表里，都有高額的應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)，埋下了許多風(fēng)險(xiǎn)隱患。

“從2016、2017年開始，精裝房越來越普遍了，就是從那個(gè)時(shí)候開始，即使是規(guī)模最大的家居建材公司，只要能做到一家房地產(chǎn)巨頭的大單，就夠吃了，所以大家都拼命做大宗業(yè)務(wù)，但是利潤(rùn)非常非常薄?！币患乙?guī)模較大的家居裝飾公司內(nèi)部人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、龍湖這類龍頭房企，都形成了自己的一批鐵桿供應(yīng)商伙伴。而中小房企則選擇抱團(tuán)集采，時(shí)間比較久的有中城聯(lián)盟，新近一兩年間成立的聯(lián)采平臺(tái)有新虹橋采購(gòu)聯(lián)盟、川企招采聯(lián)盟等。

華創(chuàng)證券研報(bào)顯示，從2017年開始，主要家具上市公司收入增速放緩，在地產(chǎn)壓制與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇壓力下，家具企業(yè)紛紛尋求渠道變革，大宗業(yè)務(wù)占比上升趨勢(shì)明顯。

“我們太弱勢(shì)了，按理說，供應(yīng)商付出產(chǎn)品和勞動(dòng)，應(yīng)該先收訂金才對(duì)，但是我們行業(yè)的怪現(xiàn)象就是房企非常強(qiáng)勢(shì)，最極端的案例是，供應(yīng)商最好能先給開發(fā)商融資，給錢才能參與進(jìn)去，還有比誰(shuí)墊資更高、賬期更長(zhǎng)，所以前幾年能拿到商票大家也覺得可以接受了?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱，他的感受是雖然大宗業(yè)務(wù)多了，但是賺錢很難，質(zhì)量難以保障。

收款艱難

隨著房企資金愈發(fā)緊張，開發(fā)商和供應(yīng)商之間的“微妙平衡”被打破了。

“我們也很難撐下去的，其實(shí)從2019年開始，就有房企資金鏈不行了，賬收不回來，我們內(nèi)部有一本賬、有一份名單，資金鏈不行的房企，我們?nèi)ツ昃烷_始停止合作。那些回款及時(shí)的房企，攀都攀不上去?！币幻ú男袠I(yè)人士表示。

從最新的中期報(bào)告看，房地產(chǎn)行業(yè)的主要涂料供應(yīng)商三棵樹(131.620, -3.75, -2.77%)應(yīng)收票據(jù)5.63億元，應(yīng)收賬款 32.82億元，半年增長(zhǎng)了18%。

三棵樹在中期報(bào)告中稱，房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力將傳導(dǎo)至上游涂料企業(yè)，可能使公司的產(chǎn)品需求隨之下降，公司存在業(yè)績(jī)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。此前，三棵樹給予房地產(chǎn)商客戶較高的信用額度和較長(zhǎng)的信用賬期，如果該類客戶受房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，公司將面臨應(yīng)收賬款無法及時(shí)回收的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生不利影響。

定制家具供應(yīng)商皮阿諾(18.410, 0.10, 0.55%)與前50強(qiáng)地產(chǎn)商中的25家有合作，應(yīng)收票據(jù)從2020年末的7.3億元漲至今年年中的9.6億元，占其總資產(chǎn)比重已近30%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為-3.1億元，同比增減-529%。

國(guó)內(nèi)公裝領(lǐng)域龍頭金螳螂(7.130, 0.00, 0.00%)截至今年6月30日的應(yīng)收票據(jù)高達(dá)68億元，應(yīng)收賬款141億元，業(yè)績(jī)報(bào)告中稱，對(duì)于房地產(chǎn)政策調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)收賬款壞賬的風(fēng)險(xiǎn)等對(duì)公司經(jīng)營(yíng)有重大影響的事項(xiàng)，投資者要注意風(fēng)險(xiǎn)。

以恒大為第一大客戶的建筑裝飾公司全筑股份(3.790, 0.01, 0.26%)（603030.SH）近日披露的半年度報(bào)告顯示，受恒大拖累，該公司上半年由盈轉(zhuǎn)虧，雖然營(yíng)收達(dá)到22億，但是凈利潤(rùn)為-1.74億元，同比下滑330%。

半年報(bào)中，全筑股份稱恒大是其最大客戶，上半年22億實(shí)際收入中，恒大項(xiàng)目收入占了8億元。不過，自今年4月恒大出現(xiàn)流動(dòng)性問題，導(dǎo)致該公司應(yīng)收賬款回款也出現(xiàn)嚴(yán)重問題，資金流動(dòng)性受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

截至2021年6月30日，全筑股份對(duì)恒大的應(yīng)收款項(xiàng)（含應(yīng)收賬款和合同資產(chǎn)）為25.25億元，已計(jì)提壞賬準(zhǔn)備2.1億元。

全筑股份稱，由于恒大項(xiàng)目的主材采購(gòu)采用甲指乙供的形式，所以其同時(shí)還有對(duì)應(yīng)恒大的應(yīng)付賬款10.18億元。根據(jù)先收后付的政策，扣除對(duì)恒大的應(yīng)付賬款后，全筑股份實(shí)際需應(yīng)對(duì)的恒大應(yīng)收款項(xiàng)為15.07億元。

除此之外，截至2021年6月30日，全筑股份還持有恒大逾期商票余額1.10億元，7月1日至8月31日期間預(yù)計(jì)新增到期的恒大應(yīng)收票據(jù)為2.60億元。

除了恒大，今年1月，華夏幸福(4.060, 0.03, 0.74%)發(fā)行的商票也陸續(xù)出現(xiàn)兌付逾期的情況，當(dāng)時(shí)不少供應(yīng)商前往其總部“打起了地鋪”。到了4月份，華夏幸福稱已完成展期和解約178億元債務(wù)。

已經(jīng)構(gòu)成債券實(shí)質(zhì)性違約的藍(lán)光發(fā)展(2.210, 0.07, 3.27%)，也陷入商票兌付風(fēng)波。今年6月兩家供應(yīng)商曾稱，他們所持有的藍(lán)光發(fā)展商票到期不兌付，兩家金額共計(jì)約103萬(wàn)。

矛盾公開化

由于手中應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)越來越多，供應(yīng)商們的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，加上現(xiàn)在房企日子普遍不好過，雙方矛盾逐漸暴露在臺(tái)面上。

一些上市公司在公告直接披露房企現(xiàn)金流緊張，也有供應(yīng)商因房企信貸情況惡化而大額計(jì)提預(yù)虧，甚至有供應(yīng)商對(duì)大客戶發(fā)起了訴訟。

“最牛地產(chǎn)服務(wù)生”易居今年上半年由盈轉(zhuǎn)虧，凈虧損15.63億元，利潤(rùn)同比下降超過1500%。

8月31日，主業(yè)為房地產(chǎn)交易服務(wù)的易居企業(yè)控股（02048.HK）發(fā)布中期報(bào)告，期內(nèi)總收入62億元，同比增長(zhǎng)120%，GTV（交易總額）2226億元，同比增加51%。

但亮眼數(shù)據(jù)背后，易居卻稱預(yù)期信貸損失的金融資產(chǎn)虧損撥備從2020年上半年的0.53億元，增長(zhǎng)3584%，達(dá)到今年6月30日止的19.38億元，原因則是“個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商客戶的信貸質(zhì)素惡化，就個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商客戶的未償還貿(mào)易相關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)的預(yù)期信貸損失確認(rèn)額外虧損撥備”。

財(cái)報(bào)顯示，易居的客戶主要為房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，萬(wàn)科、恒大、碧桂園都是主要客戶，而恒大其第一大客戶。

全筑股份則稱自2021年4月已暫停與恒大新簽合同，2021年6月已對(duì)恒大在建項(xiàng)目非全現(xiàn)金收款項(xiàng)目都采取了停工減損措施。

對(duì)于持有的恒大商票，全筑股份稱，在未來到期后，將采取各種措施包括但不限于司法手段、政府協(xié)調(diào)等向恒大項(xiàng)目公司收取現(xiàn)金，也可選擇相對(duì)優(yōu)質(zhì)房源進(jìn)行沖抵。

2021年4月以來，全筑股份已收到恒大逾期商票兌付的現(xiàn)金832萬(wàn)元，同時(shí)選取1.56億元房產(chǎn)沖抵逾期商票，部分房產(chǎn)還在產(chǎn)證辦理過程中。

更厲害的供應(yīng)商已經(jīng)直接向戰(zhàn)略合作客戶“宣戰(zhàn)”。日立電梯自今年因票據(jù)付款問題，已陸續(xù)起訴了恒大旗下20多家子公司，今年7月，又起訴了廣州珠江地產(chǎn)，案由是買賣合同糾紛，在廣州天河法院開庭。

除了恒大和珠江地產(chǎn)兩大戰(zhàn)略合作伙伴，日立電梯今年還起訴了萬(wàn)達(dá)、保利、萬(wàn)科的子公司。在起訴后，日立電梯又對(duì)萬(wàn)達(dá)、保利子公司撤訴，與佛山萬(wàn)科達(dá)成和解，看來問題已經(jīng)私下解決。不過把這么多大客戶告上法庭，真的很需要勇氣。

曾被恒大授予“優(yōu)秀供應(yīng)商”稱號(hào)的索菲亞(19.730, 0.11, 0.56%)（002572.SZ），則選擇在中報(bào)發(fā)布前進(jìn)行了一系列商票置換交易，避免了大額計(jì)提減值對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。

近日索菲亞發(fā)布中期報(bào)告顯示，上半年?duì)I業(yè)收入43億元，同比增長(zhǎng)68%；歸母凈利潤(rùn)4.46億，同比增長(zhǎng)30%。

截至半年度報(bào)告董事會(huì)召開日，索菲亞應(yīng)收恒大集團(tuán)及其成員企業(yè)（包括深圳恒大材料設(shè)備有限公司、廣州恒乾材料設(shè)備有限公司、廣州恒隆設(shè)備材料有限公司、海南恒乾材料設(shè)備有限公司以及其他項(xiàng)目公司）商業(yè)承兌匯票余額為5.74億元，其中已到期未兌付的商業(yè)承兌匯票金額僅剩下807.82萬(wàn)；另外，還有應(yīng)收賬款1.94億，占索菲亞期末應(yīng)收賬款總額的21%。

這五億多的商票是如何在中期報(bào)告前兌付的？消息顯示，今年7月20日，索菲亞以手中的1.6億元恒大商業(yè)承兌匯票，受讓恒大持有的“河南恒大索菲亞家居股份有限公司”40%股權(quán)。

“河南恒大索菲亞家居”為恒大和索菲亞于2017年合作創(chuàng)辦，成立之初注冊(cè)資本一個(gè)億，索菲亞持有合資公司股權(quán) 60%；恒大持有40%股權(quán)。首期共計(jì)投入4億元，雙方共同在河南蘭考打造家居產(chǎn)業(yè)園。以商票換股權(quán)后，索菲亞將100%控股河南恒大索菲亞家居。

此外，今年8月，索菲亞下屬的建筑裝飾有限公司，把手中3.38億元的恒大商票，購(gòu)買了等值的恒大集團(tuán)及其成員企業(yè)的資產(chǎn)，相關(guān)手續(xù)正在辦理中。

雖然不知道索菲亞置換的資產(chǎn)質(zhì)量如何，但可以發(fā)現(xiàn)索菲亞在中期報(bào)告發(fā)布前，已盡力把恒大商票對(duì)其影響降至最低。因?yàn)楹愦笊唐钡纫蛩?，今年資本市場(chǎng)對(duì)索菲亞信心不足，從3月至今市值已經(jīng)腰斬，蒸發(fā)了一百多億。