兩城加碼調(diào)控！5日，北京、杭州限購“雙響炮”，其中，北京原家庭住房套數(shù)超限購，離婚3年內(nèi)不得買房。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年前7月全國房地產(chǎn)調(diào)控高達(dá)352次(去年同期為336次)，平均每月調(diào)控50次。業(yè)內(nèi)人士指出，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫概率增大，尤其體現(xiàn)為一二線重點(diǎn)城市和過熱的三四線城市。

兩地齊發(fā)限購！多地連出大招

8月5日，北京限購政策升級(jí)。北京市住建委發(fā)布公告稱，自8月5日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購買商品住房。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端分析，北京此次限購屬于“打補(bǔ)丁”和“堵漏洞”的導(dǎo)向。對(duì)于相關(guān)家庭來說，通過離異方式來騙取購房資格的行為，已經(jīng)難以走通，堵住了借假離婚來變相炒房的行為。他稱，四個(gè)一線城市中，北京房地產(chǎn)政策調(diào)控相對(duì)少，不過鑒于其他三個(gè)城市都出臺(tái)了密集政策，北京也會(huì)有所表態(tài)。

同日，杭州發(fā)布通知，在加強(qiáng)住房限購方面，落戶杭州未滿5年的戶籍家庭，連續(xù)繳納社保滿2年，方可買1套房。非杭州戶籍家庭，在購房之日前4年起連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿4年，可買1套房。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，杭州調(diào)控政策可以看出兩個(gè)變化，第一，過去空掛戶口無實(shí)際社保的將面臨限購壓力。第二，過去外地戶籍社保繳納需要2年，而現(xiàn)在為4年。杭州購房政策升級(jí)，進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前調(diào)控的特點(diǎn)，即堵住政策漏洞、繼續(xù)從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。

在中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來，杭州限購措施政策加碼，應(yīng)該說在全國的限購政策里是最嚴(yán)格的。背后原因有四個(gè)方面，第一，目前杭州的投資投機(jī)性需求上升快速，投機(jī)炒房的需求比例比自主買房的需求比例還高；第二，杭州的房價(jià)上漲非常快速；第三，杭州的土地市場(chǎng)非?；馃幔恋爻鲎尳鹪谌珖星懊?，地價(jià)上漲非?？?；第四，跟杭州整體的供求不平衡，人口增長過快有直接關(guān)系，尤其是新增落戶人口和外來人口涌入迅速。

值得注意的是，自7月下旬八部門發(fā)文整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序以來，除了杭州，多地加碼調(diào)控政策，在學(xué)區(qū)房炒作、新房搖號(hào)銷售、中介整頓等多個(gè)方面精準(zhǔn)出擊，調(diào)控節(jié)奏加快。

7月26日，濟(jì)南住建局發(fā)布通知稱，嚴(yán)格規(guī)范新建商品房認(rèn)籌行為，未取得商品房預(yù)售許可的，開發(fā)企業(yè)和承銷機(jī)構(gòu)不得收取或變相收取意向金、誠意金、認(rèn)籌金等預(yù)定款項(xiàng)。

7月29日，武漢市房管局對(duì)加強(qiáng)購房資格管理工作征求意見，在武漢限購區(qū)域買房，要提前申請(qǐng)購房資格。審核通過后取得“房票”，迎來“憑房票買房”時(shí)代。

8月2日，浙江金華發(fā)布通知，內(nèi)容包括拿證后三年限售、實(shí)行公證搖號(hào)銷售、開啟二手房限價(jià)等。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年至今金華市新房價(jià)格已連續(xù)8個(gè)月上漲，二手房則連續(xù)上漲了13個(gè)月。在此之前，7月29日住建部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志，要求堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，加大調(diào)控和監(jiān)管力度。

年內(nèi)調(diào)控超300次，或倒逼房價(jià)下跌

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-7月全國房地產(chǎn)調(diào)控多達(dá)352次，而2020年同期為336次。從單月來看，7月房地產(chǎn)調(diào)控政策井噴，自上而下密集的調(diào)控政策多達(dá)66次，刷新年內(nèi)最高紀(jì)錄。

“2021年以來房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)全面升級(jí)，相比去年，收緊調(diào)控的力度不斷增加。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端指出，1-7月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策核心特點(diǎn)是收緊，包括住建部約談、整頓中介、限制二手房定價(jià)、嚴(yán)查經(jīng)營貸、土地供應(yīng)、鼓勵(lì)租賃、打擊學(xué)區(qū)房炒作等。

張大偉進(jìn)一步指出，2021年以來，樓市調(diào)控方式、力度及細(xì)致度均出現(xiàn)了顯著升級(jí)，調(diào)控“工具箱”不斷豐富，中央房地產(chǎn)調(diào)控方案密集出臺(tái)，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理、建立多主體供給的住房制度、熱點(diǎn)城市集中供地機(jī)制、建立“人、房、地、錢”的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，今年下半年房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)以下三個(gè)特點(diǎn)：第一，地方政府調(diào)控主動(dòng)性增強(qiáng)。第二，調(diào)控的“顆粒度”明顯增強(qiáng)，即不斷細(xì)化，不斷發(fā)現(xiàn)各類鉆政策漏洞的做法，全方位進(jìn)行調(diào)控。第三，有針對(duì)性地對(duì)一些新的炒房領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)打擊，如人才購房環(huán)節(jié)、意向登記環(huán)節(jié)、本地戶籍購房環(huán)節(jié)等。“受此影響，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫概率增大，尤其是體現(xiàn)為一二線重點(diǎn)城市和過熱的三四線城市?！眹?yán)躍進(jìn)說道。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，近期，各地陸續(xù)實(shí)行政策調(diào)控加碼，調(diào)控方式、力度及密度均出現(xiàn)了顯著升級(jí)，具有很好的市場(chǎng)導(dǎo)向作用。有助于打擊投機(jī)炒房等違規(guī)行為，預(yù)期會(huì)對(duì)接下來的市場(chǎng)產(chǎn)生短期降溫效果；同時(shí)，部分城市的調(diào)控加碼中存在內(nèi)在制度的優(yōu)化，體現(xiàn)優(yōu)先保障剛需和保障人才住房的政策傾向，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬辖鉀Q大多數(shù)人的“買房難”問題。

從房價(jià)影響來說，嚴(yán)躍進(jìn)表示，調(diào)控從市場(chǎng)預(yù)期、供求關(guān)系等角度會(huì)影響房價(jià)，進(jìn)而倒逼房價(jià)下降。從預(yù)期看，各類調(diào)控會(huì)使房企和房東調(diào)整心態(tài)，相關(guān)項(xiàng)目自然容易降價(jià)。而從供求關(guān)系看，供應(yīng)會(huì)增多而需求會(huì)減少，這也會(huì)倒逼房價(jià)繼續(xù)下降。(中新經(jīng)緯APP?董湘依)

(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)