2021年已經(jīng)過(guò)半，多家房企相繼對(duì)外公布了中期業(yè)績(jī)預(yù)告。
據(jù)東財(cái)Choice數(shù)據(jù)，截至7月21日，按申萬(wàn)行業(yè)分類(lèi)，A股共有47家上市房地產(chǎn)公司披露2021年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告。其中，共有20家企業(yè)預(yù)虧，占比達(dá)42.55%；另有12家企業(yè)預(yù)增，5家預(yù)減。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心告訴記者，42.55%的預(yù)虧占比與去年相比波動(dòng)不大，“多半是受‘三道紅線(xiàn)’制約以及融資監(jiān)管力度加大的影響，房企預(yù)計(jì)盈利空間將會(huì)受到一定程度的壓縮，導(dǎo)致披露業(yè)績(jī)預(yù)虧呈現(xiàn)維穩(wěn)特征”。
具體來(lái)看，業(yè)績(jī)預(yù)增的大部分企業(yè)都是受益于交房結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，金融街和招商蛇口則稍有不同。前者因項(xiàng)目公允值變動(dòng)損益影響歸母凈利潤(rùn)約5.3億元，后者的蛇口產(chǎn)園REIT上市為公司貢獻(xiàn)了歸母凈利潤(rùn)14億元。
預(yù)虧企業(yè)則多為中小房企，其中不乏轉(zhuǎn)型多年未見(jiàn)成效或項(xiàng)目發(fā)展失利的企業(yè)?？梢钥闯?，由于資金實(shí)力較弱、運(yùn)營(yíng)能力欠缺等因素，企業(yè)分化愈加明顯。
8家首虧
上述20家預(yù)虧房企中，有8家為首次虧損，如沙河股份、渝開(kāi)發(fā)、美好置業(yè)等，項(xiàng)目未滿(mǎn)足結(jié)轉(zhuǎn)條件、新業(yè)務(wù)模式受阻、融資成本上升等都是致使企業(yè)預(yù)虧的原因。
以渝開(kāi)發(fā)為例，這家重慶市最早的國(guó)有控股上市公司成立于1978年，為當(dāng)?shù)刈钤绲囊患揖哂袊?guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資金的開(kāi)發(fā)商。最早入場(chǎng)卻并沒(méi)有占得先機(jī)，歷經(jīng)四十逾年的發(fā)展，這家老牌房企早已失去往日的光環(huán)。
業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，2021年上半年，渝開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)虧損1100萬(wàn)元至1550萬(wàn)元，去年同期公司盈利2552萬(wàn)元。
渝開(kāi)發(fā)的預(yù)虧并不令人意外。事實(shí)上，這家公司近年的發(fā)展并不如人意，其歸母凈利潤(rùn)常年不足2億元。
2017年、2018年，渝開(kāi)發(fā)分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)0.81億元、0.25億元。2019年受結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)增加的影響，公司該期歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)946.95%至2.64億元，創(chuàng)造了近年來(lái)的高光時(shí)刻。
好景不長(zhǎng)，2020年渝開(kāi)發(fā)多項(xiàng)業(yè)務(wù)收入皆同比下跌，致使公司歸母凈利潤(rùn)腰斬至1.34億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~同比下跌972.02%至-14.15億元。
另外，盡管深耕重慶，但公司在當(dāng)?shù)氐耐羶?chǔ)并不多。2020年，渝開(kāi)發(fā)在重慶僅新增2宗項(xiàng)目，累計(jì)擁有6個(gè)項(xiàng)目。公司同期土儲(chǔ)合計(jì)權(quán)益計(jì)容面積約73.41萬(wàn)平方米，在建計(jì)容面積為40萬(wàn)平方米。
相較于土儲(chǔ)，渝開(kāi)發(fā)的資金情況更不樂(lè)觀(guān)。2020年，公司的貨幣資金由2019年的15.55億元降至9.91億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債同比增長(zhǎng)418.84%至3.6億元，其他應(yīng)付款則增至21.07億元。
除了渝開(kāi)發(fā)外，美好置業(yè)也創(chuàng)下了近年來(lái)的首虧。公告顯示，今年上半年，美好置業(yè)將預(yù)虧2.9億元-4.1億元，去年同期公司歸母凈利潤(rùn)盈利約0.35億元。
裝配式建筑和房開(kāi)業(yè)務(wù)的不景氣是造成公司業(yè)績(jī)變動(dòng)的主要原因。按美好置業(yè)所言，公司裝配式建筑業(yè)務(wù)尚未達(dá)到相應(yīng)的規(guī)模，本報(bào)告期產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)虧損2億元。另一方面，2021年1-6月房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積、結(jié)算收入較少，125億元的項(xiàng)目預(yù)收款也尚未達(dá)到結(jié)算條件。
轉(zhuǎn)型的陣痛在美好置業(yè)身上已經(jīng)持續(xù)多年。自2017年通過(guò)增資擴(kuò)股的方式進(jìn)入裝配式建筑賽道后，公司業(yè)績(jī)就開(kāi)始呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢(shì)。
2017年-2019年，美好置業(yè)歸母凈利潤(rùn)漲幅分別為-0.54%、-62.55%、??????-73.12%。在其每次業(yè)績(jī)預(yù)警時(shí)，“裝配式建筑、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等新業(yè)務(wù)板塊處于業(yè)務(wù)培育期”時(shí)常出現(xiàn)在公司業(yè)績(jī)變動(dòng)的原因中。
2020年，盡管公司歸母凈利潤(rùn)增幅回正，但該數(shù)值仍不足1億元。對(duì)于公司的頹勢(shì)，資本市場(chǎng)也早就給出了回應(yīng)。在2020年10月16日達(dá)到近年股價(jià)最高值4.18元后，公司股價(jià)便開(kāi)啟了“跌跌不休”的模式，至今股價(jià)已經(jīng)已經(jīng)跌去六成。
生死線(xiàn)上徘徊
有企業(yè)錄得首虧，亦有企業(yè)在生死線(xiàn)上徘徊，如*ST銀億、*ST綠景、*ST中房等披星戴帽的房企。
經(jīng)歷了債務(wù)違約、賣(mài)子償債、向汽車(chē)行業(yè)轉(zhuǎn)型、破產(chǎn)、重整，*ST銀億目前的境遇仍不甚明朗。業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，該公司今年上半年虧損3億元-3.7億元，同比下降1424.6%-1733.67%。
對(duì)于業(yè)績(jī)大幅下滑的原因，*ST銀億表示，受歐美、印度等境外疫情嚴(yán)重等因素影響，公司旗下汽車(chē)零配件境外業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)受到較大制約，導(dǎo)致汽車(chē)零配件板塊經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生虧損。同時(shí)，公司旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受項(xiàng)目交付收入較少、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及自持物業(yè)折舊等計(jì)提因素影響，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)亦產(chǎn)生虧損。
業(yè)績(jī)難看的同時(shí)，*ST銀億的重整之路也充滿(mǎn)坎坷。2020年10月27日，梓禾瑾芯被確定為公司的重整投資人，投資總報(bào)價(jià)為32億元。自簽署重整投資協(xié)議后，梓禾瑾芯便屢屢違約，至今僅累計(jì)支付15億元（含履約保證金人民幣1.53億元），剩余投資款、利息及違約金仍未支付，構(gòu)成嚴(yán)重違約。
*ST銀億稱(chēng)，公司于7月15日收到債權(quán)人委員會(huì)郵件，“擬同意將重整投資人在《重整投資協(xié)議》項(xiàng)下履行期限延長(zhǎng)至2021年9月30日”的事項(xiàng)需提交債權(quán)人會(huì)議進(jìn)行表決。若《重整投資協(xié)議》被終止，則由管理人根據(jù)規(guī)定重新遴選重整投資人。
多次轉(zhuǎn)型失利的*ST綠景也仍在懸崖邊徘徊。由于收入加少，期間費(fèi)用（包括公司重大資產(chǎn)重組中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用等）增加，該公司預(yù)計(jì)今年上半年虧損600萬(wàn)元至1000萬(wàn)元。
“保殼戰(zhàn)”打響多年后，*ST綠景于2019年、2020年連續(xù)虧損，分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-0.09億元、-0.18億元，同期對(duì)應(yīng)的營(yíng)收分別為0.16億元、0.15億元。
2020年末，滬深交易所分別發(fā)布退市新規(guī)，稱(chēng)若連續(xù)兩年扣非前/后凈利潤(rùn)孰低者為負(fù)值，且年?duì)I業(yè)收入低于1億元將被終止上市。以此來(lái)看，若今年*ST綠景業(yè)績(jī)還無(wú)起色，公司或?qū)⒚媾R終止上市的命運(yùn)。
同樣的劇情還發(fā)生在*ST中房身上，公司曾向外界透漏，因主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可銷(xiāo)售房屋減少，預(yù)計(jì)公司上半年的累計(jì)凈利潤(rùn)可能為虧損。今年上半年，*ST中房無(wú)新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備，無(wú)新開(kāi)工以及竣工項(xiàng)目，也無(wú)商品房銷(xiāo)售。
截至二季度末，該公司可出租物業(yè)總面積3024.82平方米，實(shí)際出租面積161.28平方米。2021年上半年實(shí)現(xiàn)出租收入16.82萬(wàn)元，其中2021年第二季度實(shí)現(xiàn)出租收入8.41萬(wàn)元。
來(lái)源：人民網(wǎng)－國(guó)際金融報(bào) 吳典
