今年以來(lái)，受流動(dòng)性高度充裕、全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期提升等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)紅紅火火。不過(guò)，寬松的信貸環(huán)境盡管能夠支撐房?jī)r(jià)，但是也會(huì)刺激投機(jī)。更何況，當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，多數(shù)經(jīng)濟(jì)體失業(yè)率仍處于高位，房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火的根基遠(yuǎn)談不上扎實(shí)，泡沫的成分恐怕不小。就此，專業(yè)機(jī)構(gòu)建議，投資者應(yīng)側(cè)重于防御性、低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，同時(shí)也要警惕貨幣投放放緩導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。

今年以來(lái)，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)紅紅火火。統(tǒng)計(jì)顯示，2月份，美國(guó)20個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比增幅高達(dá)10.10%；新西蘭住宅物業(yè)的中位數(shù)價(jià)格也上漲了創(chuàng)紀(jì)錄的22.8%。類似的現(xiàn)象在英國(guó)、加拿大、法國(guó)等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體都不同程度地存在著。

一方面，全球各主要經(jīng)濟(jì)體大多推行超低利率，流動(dòng)性高度充裕；另一方面，隨著疫苗接種范圍不斷擴(kuò)大，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期提升。種種因素疊加，使得各界普遍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度。

以美國(guó)為例，美聯(lián)儲(chǔ)自2020年疫情發(fā)生以來(lái)，已經(jīng)投放了數(shù)倍于2008年國(guó)際金融危機(jī)期間的流動(dòng)性，壓低了美元利率。當(dāng)前，美國(guó)30年期住房抵押貸款利率維持在3.0%左右，處于1971年以來(lái)最低水平。

同時(shí)，充裕的流動(dòng)性也使得越來(lái)越多的投資機(jī)構(gòu)開(kāi)始尋找具有吸引力的資產(chǎn)。知名房地產(chǎn)服務(wù)商“第一太平戴維斯”認(rèn)為，長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)投資吸引力依然不小，有購(gòu)買意向的基金正在持續(xù)聚集。截至2020年第四季度初，尋求房地產(chǎn)投資的基金超過(guò)1000家，是2016年1月的兩倍多，基金計(jì)劃投資總額接近3000億美元。

然而，樂(lè)觀預(yù)期背后尚存隱憂。

比如，低利率環(huán)境加上充裕的流動(dòng)性可能推升資產(chǎn)價(jià)格，催生投機(jī)情緒。由于住宅地產(chǎn)本身既具有必需品屬性，也具有投資品屬性，因而無(wú)論普通大眾還是投資機(jī)構(gòu)都會(huì)給予高度關(guān)注。不過(guò)，對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論有所了解的人都知道，當(dāng)一項(xiàng)資產(chǎn)成為投資“聚集地”時(shí)，通常也意味著其也將大概率成為泡沫和風(fēng)險(xiǎn)的“聚集地”。

國(guó)際貨幣基金組織(IMF)也持類似觀點(diǎn)。IMF此前就曾表示，短期內(nèi)，寬松的信貸會(huì)支撐房?jī)r(jià)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，可能會(huì)刺激過(guò)度借貸，導(dǎo)致出現(xiàn)泡沫。房?jī)r(jià)與金融體系素來(lái)存在著密切聯(lián)系，當(dāng)價(jià)格下跌時(shí)，傳導(dǎo)性尤為明顯。在近幾十年發(fā)生的金融危機(jī)中，有超過(guò)三分之二都與房?jī)r(jià)“上躥下跳”相關(guān)。

如果在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格上漲可以被視為經(jīng)濟(jì)向上的一個(gè)表現(xiàn)。然而，當(dāng)下的情況是，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，甚至存在巨大的不確定性，多數(shù)經(jīng)濟(jì)體失業(yè)率仍處于高位，房地產(chǎn)市場(chǎng)紅紅火火的根基遠(yuǎn)談不上扎實(shí)，泡沫的成分恐怕不會(huì)太小。

正因如此，“第一太平戴維斯”建議，考慮到嚴(yán)重的不確定性，投資者應(yīng)側(cè)重于防御性、低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。

此外，還需要警惕巨大的回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前美國(guó)長(zhǎng)期國(guó)債利率上行、全球通脹預(yù)期上升的背景下，未來(lái)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體貨幣投放速度放緩是大概率事件。一旦出現(xiàn)上述情況，流動(dòng)性投放推升的資產(chǎn)價(jià)格會(huì)面臨巨大的回調(diào)壓力。這也是為什么日前IMF呼吁新西蘭政府關(guān)注房?jī)r(jià)“不可持續(xù)上升”的原因。

目前，新西蘭、法國(guó)、韓國(guó)政府已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)稅收調(diào)節(jié)、控制信貸和杠桿率等方式管控房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而，面對(duì)高度相關(guān)且傳導(dǎo)性極強(qiáng)的全球房地產(chǎn)市場(chǎng)，僅僅幾個(gè)國(guó)家的努力很難改變整體走勢(shì)，只有當(dāng)更多經(jīng)濟(jì)體都開(kāi)始著力尋求短期政策與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展之間的平衡，泡沫破裂的危險(xiǎn)才會(huì)真正離我們遠(yuǎn)去。