2020年，新冠肺炎疫情令全球不少資產(chǎn)都經(jīng)歷劇烈波動，然而全球樓市卻異常堅挺，尤其是歐美等發(fā)達(dá)國家市場的房價漲幅更是創(chuàng)下數(shù)年來之最。

惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）在近日發(fā)布的《2021年全球住房與抵押貸款展望》報告中表示，新冠肺炎疫情雖然使得人們的日常生活受到巨大影響，但由于全球各政府、央行提供了足夠多的經(jīng)濟(jì)與貨幣政策支持，使2020年多數(shù)國家和地區(qū)的房價保持著穩(wěn)定上漲。

那么2021年，全球房地產(chǎn)市場是否還能持續(xù)去年的火爆呢？

貝萊德(722.98, 1.55, 0.21%)（BlackRock）近日一項針對200多個機構(gòu)的調(diào)查顯示，有意對房地產(chǎn)類資產(chǎn)增持或保持現(xiàn)狀的機構(gòu)占了約9成，只有不到10%的機構(gòu)表示將會減持。

多數(shù)行業(yè)專家和海外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人均向第一財經(jīng)記者表示，由于普遍的低利率政策和強勁的市場需求，2021年全球樓市料將繼續(xù)火熱，但考慮到疫情發(fā)展仍存不確定性，以及超量經(jīng)濟(jì)刺激政策帶來的通貨膨脹，今年房價的真實漲幅未必能超過2020年。

北美房價能否繼續(xù)強勢上漲

盡管2020年美國的紐約、洛杉磯等幾個特大城市的房價確實遭到了疫情不小的沖擊，但整體而言，美國的房價漲速卻是近年來之最。

1月底公布的美國S&P/CS20大城市房價指數(shù)年率為9.1%，錄得自2014年中期以來的最高值。美國房地產(chǎn)咨詢公司Zillow的數(shù)據(jù)也顯示，2020年12月美國住宅房價的中位數(shù)已攀升至26.6萬美元的歷史新高，同比上漲8.4%。

不過，對于今年美國房價走勢的預(yù)期，不同機構(gòu)的觀點差距較大。

Zillow公司對于2021年的美國房價走勢就顯得十分樂觀，其預(yù)測今年房價中位數(shù)將繼續(xù)上漲10%之多；而美國房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站Realtor的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黑爾（Danielle Hale）則認(rèn)為當(dāng)前的房價水平已經(jīng)很高，雖然抵押貸款利率處于歷史地位，同時需求強勁，但價格上漲必然會給買家的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力帶來挑戰(zhàn)，因此他認(rèn)為2021年的漲幅應(yīng)該會在5.7%左右，不如去年；相比之下，惠譽國際的預(yù)測顯得更為保守，其預(yù)期的漲幅只有1%~3%。

亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI（Juwai IQI）聯(lián)合創(chuàng)始人、董事會執(zhí)行主席奇米爾（Georg Chmiel）在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，創(chuàng)紀(jì)錄的低利率將繼續(xù)刺激市場需求，“千禧一代”現(xiàn)在也已到了購房年齡，疫情又使得不少高薪崗位可以居家辦公從而增加了置換的需求，而住宅供應(yīng)方面，又因為多種原因一時難以跟上。

他預(yù)計：“今年美國樓市將延續(xù)去年的擴張趨勢，但速度可能有所回落，因為部分積壓的需求已經(jīng)被釋放。”

另據(jù)居外IQI為第一財經(jīng)記者提供的最新買家詢盤數(shù)據(jù)，美國是2020年居外IQI客戶群體咨詢量第二多的國家（僅次于泰國），排名較2019年的第四位明顯上升。

美國格威（房地產(chǎn)）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經(jīng)記者采訪時也表示，美國總統(tǒng)拜登上臺后，意在振興美國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)、積極回歸國際組織、接收外來移民、倡導(dǎo)多元化社會等，都可能會吸引更多的海外買家來投資。

與美國情況類似，去年加拿大的樓市也迎來了一波強勢上漲。對于今年走勢，不同機構(gòu)的觀點則大相徑庭。比如加拿大地產(chǎn)協(xié)會（CREA）就樂觀地認(rèn)為，受超低利率和供應(yīng)緊張推動，今年行情還會持續(xù)火爆，預(yù)計將上漲9.1%；而看空的機構(gòu)，比如惠譽等則表示，由于疫情期間的持續(xù)封鎖，加拿大的新移民人口已跌至歷史新低，如果政府不再延長疫情期間的救助政策，市場將不可避免地迎來下跌，整年的跌幅可能在3%~5%之間。

歐盟將保持穩(wěn)定上漲？

自2016年起，歐盟國家（不含英國，下同）的平均房價保持著每年4%以上的穩(wěn)定增長，而2020年的增速有望創(chuàng)下2007年以來的新高。

據(jù)歐盟統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，截至2020年三季度底，歐盟國家的平均房價同比上漲了5.2%，其中盧森堡的房價漲幅尤為驚人，達(dá)到了13.6%；其次是來自東歐地區(qū)的波蘭、斯洛伐克、捷克同比上漲了10.9%、8.5%、8.4%；盡管基礎(chǔ)房價并不低，但奧利地、德國與法國仍然保持著8.9%、7.8%和5%的同比漲幅；只有兩個國家出現(xiàn)了下跌，分別是愛爾蘭（-0.8%）和塞浦路斯（-1.4%）。

歐洲奧魯加投資有限公司（Oruga Investment Ltd）創(chuàng)始合伙人弗萊明（Olga Fleming） 在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，受新冠肺炎疫情影響，現(xiàn)在很多歐盟國家的員工都是居家辦公，孩子也在家里上網(wǎng)課，由于家庭對居住空間的需求變得更大，因此市郊的大戶型住宅特別受到市場追捧，而供不應(yīng)求導(dǎo)致了整體價格的飆升。

對于未來走勢，弗萊明認(rèn)為現(xiàn)在很難做出判斷。他認(rèn)為，一方面，盡管歐盟各國都在加速給國民接種疫苗，但到“群體免疫”還需要很長一段時間，在這之前旅行限制和封鎖政策不太可能被解除，因此利好房價的因素仍然存在；但另一方面，申請房貸的門檻正在變高，同時經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)復(fù)蘇也尚存疑慮，這些因素可能會抑制房價進(jìn)一步上漲。

對于住宅房產(chǎn)投資者而言，弗萊明表示，市郊大戶型的房子適合自住，但投資潛力有限，將來轉(zhuǎn)賣也比較麻煩，相反小戶型的性價比更高，租金收益的比例也會更好；如果是商業(yè)房產(chǎn)的投資者，弗萊明建議應(yīng)該考慮像德國這類經(jīng)濟(jì)韌性較強、政府刺激政策給力的國家，同時他還表示，當(dāng)前應(yīng)避免投資辦公樓和零售物業(yè)，除非有遠(yuǎn)低于市場的折扣價。

德國IREBS房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、德昇地產(chǎn)有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經(jīng)理孫楊在接受第一財經(jīng)記者采訪也表現(xiàn)出了對德國樓市的樂觀態(tài)度。

他表示，德國政府打破了財政赤字的限制，給企業(yè)和員工提供了實質(zhì)性的經(jīng)濟(jì)支持，使得德國社會并未因為疫情而發(fā)生動蕩。此外，由于歐盟經(jīng)濟(jì)整體復(fù)蘇緩慢、通脹疲軟，短期內(nèi)歐元的利率并沒有上調(diào)的空間，甚至可能會繼續(xù)下調(diào)，因此房價還有繼續(xù)上漲的空間。

孫楊稱：“今年德國樓市的整體行情將勝過去年，市場需求強烈，因此漲幅可能會更高”。

在前述報告中，惠譽也預(yù)計歐盟房價整體將保持穩(wěn)定上漲，其中德國、法國、丹麥等國的預(yù)期漲幅在1~3%之間，但愛爾蘭、西班牙和意大利則可能會陷入下跌區(qū)間。

亞太：澳大利亞強勁、泰國疲軟

與全球其他地區(qū)相比，不少亞太地區(qū)國家對于疫情的管控較為到位，已率先走向經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，因此未來的市場不確定性也相對較少。

惠譽的數(shù)據(jù)顯示，作為全球熱門的移民和房地產(chǎn)投資目的地之一，澳大利亞的樓市在去年上漲了大約1%。澳大利亞房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司CoreLogic在2月初公布的數(shù)據(jù)也顯示，澳大利亞獨棟房屋的均價同比上漲了0.9%，超過了2017年9月時的峰值，其中增幅最大的城市是達(dá)爾文，上漲了2.3%；其次是霍巴特和珀斯，都上漲了1.6%，墨爾本和悉尼相對較弱，分別為0.7%和0.6%。

奇米爾對記者表示，雖然旅行封鎖嚴(yán)重限制了海外投資者入場，但澳大利亞政府出臺了一系列舉措維持住了樓市穩(wěn)定。他認(rèn)為，未來兩年該國房價將繼續(xù)上漲，其中悉尼和墨爾本之外地區(qū)的房價漲幅料將更快，獨棟房屋的價格漲幅也會超過市中心公寓。

澳大利亞墨爾本豪宅經(jīng)紀(jì)公司 Kay & Burton 國際業(yè)務(wù)總監(jiān)、合伙人Jamie Mi對第一財經(jīng)記者表示，去年澳洲樓市表現(xiàn)良好，有兩類買家特別活躍，一是人已在澳大利亞定居的華人，這批買家趁著政府推出鼓勵購房的政策和低利率，升級換購更好的住宅；另一類是因疫情而返回澳大利亞的專業(yè)人士，這批人疫情之前在中國香港、紐約、和倫敦等全球金融中心工作，回來之后也迅速加入到了購房人群之中。

日本樓市的情況則比較特殊，雖然根據(jù)惠譽的統(tǒng)計，2020年房價大約上漲了3.5%，但惠譽卻認(rèn)為，未來兩年，日本房價將會出現(xiàn)微幅下跌（-1~2%）。理由是，日本的房價已達(dá)到峰值，同時人口持續(xù)下降的趨勢并沒有改變，東京奧運會結(jié)束后，對商業(yè)房產(chǎn)的投資需求將快速下跌，這些因素都可能會打壓房價。

東南亞各國樓市的情況也頗為不同，比如泰國樓市由于海外買家占比較大，其中主要來自中國，其次是新加坡、日本和英國及美國，因此受旅行限制的影響也較大。

居外IQI一項針對泰國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的調(diào)查顯示，被詢問的154名當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人平均預(yù)計未來12個月泰國的新房價格將下跌3.9%，二手房則會下跌6.7%，同時租金也將下跌6.9%，直到2022年才會緩慢復(fù)蘇，而最新推出的買房送簽證政策有望吸引一批新的海外投資者。

越南的情況則稍好，雖然去年該國GDP受疫情影響明顯放緩，但仍保持了2.91%的增長，并且今年有望回到6.3%的增速。

根據(jù)越南建設(shè)部的最新數(shù)據(jù)，截至2020年三季度，該國兩個主要城市河內(nèi)和胡志明的房價并未下跌，而是出現(xiàn)了0.2%~0.85%左右的微弱漲幅。

居外IQI的調(diào)查顯示，越南房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)界預(yù)計明年越南新房價格將平均上漲7.3%，二手房價格也將增長3.7%。

另一個中國買家熱衷的投資目的地——新加坡今年的房價整體也保持了微幅上漲。

新加坡房地產(chǎn)聯(lián)合交易網(wǎng)SRX近日發(fā)布的報告顯示，2020年住宅的銷售均價同比上漲了1.4%，交易量增長18.1%，其中大眾化住宅售價同比上漲3%，中檔住宅售價同比上漲0.5%，高檔住宅售價則同比下跌1.4%。

新加坡房地產(chǎn)代理公司橙易產(chǎn)業(yè)（Orange Tee）研究部副主管孫燕清預(yù)計，隨著對疫苗的樂觀情緒增長，房產(chǎn)買家的情緒可能會進(jìn)一步提升，2021年新加坡整體房價將進(jìn)一步上漲1%~4%，受邊界封鎖，外國人就業(yè)減少影響，租屋市場的波動料在-1%~2%之間；由于經(jīng)濟(jì)前景不確定，組屋市場需求強勁，交易量料將上漲3%~5%，而二手組屋價格可能會上漲2%~5%。