郁亮再談“三道紅線”：管理紅利時代下房地產(chǎn)行業(yè)將與制造業(yè)無異
“三道紅線”之下，房地產(chǎn)行業(yè)何去何從？萬科集團(tuán)董事會主席郁亮試圖用“管理紅利時代”去解答這個問題。
他近日在萬科北方媒體交流上指出，地產(chǎn)進(jìn)入管理紅利時代，“房地產(chǎn)行業(yè)還原成普通行業(yè)，意思就是說我們要和（對待）制造業(yè)一樣去面對它?！?/p>
這并不是郁亮第一次提到“管理紅利時代”。在今年6月舉行的萬科股東大會和今年9月舉行的南方媒體交流上，他都多次提到“管理紅利時代”這一觀點。郁亮指出，行業(yè)高歌猛進(jìn)的時代正在遠(yuǎn)去，行業(yè)發(fā)展從土地紅利到金融紅利再到管理紅利。
相較于“白銀時代”這樣的抽象表達(dá)，“管理紅利時代”直接、具象，一如郁亮的行事風(fēng)格。在本次北方媒體交流上，郁亮繼續(xù)闡述了他對于“管理紅利時代”的理解?！皬耐恋氐浇鹑诘焦芾砑t利三個不同階段，本質(zhì)是：在不同的市場環(huán)境中，你靠什么競爭取勝？”
“在土地紅利階段，毫無疑問，拿到土地能取勝，所以那時候最關(guān)鍵的是土地，評價各大公司的指標(biāo)是土地儲備，你有多少土地證明有多少價值，因為是賺土地的錢。到金融紅利階段，我覺得萬科有很大的作用，萬科活生生地把這個業(yè)務(wù)做成了快消品，我們賺的是加工的錢，買了地，加工了房子賣掉，再買地，賣更貴的房子快速周轉(zhuǎn)，在行業(yè)里變成了用PE去衡量，那時候有些人膽子大，用更高的杠桿可能有更高的空間。
到了管理紅利時代，顯然杠桿不能用了，靠真本事，靠全面競爭能力，也就是和中國制造業(yè)一樣。所以到了管理紅利時代，我們房地產(chǎn)行業(yè)還原成普通行業(yè)，意思就是說我們要和制造業(yè)一樣去面對它，所以我們也是比拼綜合的方方面面的能力，一個環(huán)節(jié)做得不好都有很大的問題?！?/p>
當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)“揮別”金融紅利的背后有一個重要語境，那就是今年8月傳出的“三道紅線”令絕大多數(shù)房企都風(fēng)聲鶴唳。
據(jù)媒體報道，監(jiān)管層為地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)置的融資“三道紅線”分別是：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，每一檔均規(guī)定了有息負(fù)債的增速限制。更有消息稱，“三道紅線”將于2021年起在全行業(yè)全面實施，并力爭讓房企在三年內(nèi)完成降負(fù)債的目標(biāo)。
今年9月，郁亮在萬科南方媒體交流會上首次表示，“三道紅線”的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)又站在了同一起跑線上，“游戲規(guī)則變了，不是影響部分企業(yè)，而是影響所有企業(yè)”。
他當(dāng)時透露，在這種穿透性的融資要求下，萬科未來要講財金紀(jì)律，即財務(wù)金融紀(jì)律。“其實我們幾年前就覺得應(yīng)該是這樣子的。為什么？你看我們房地產(chǎn)金融占比越來越高，這是不對的，因為國家發(fā)展不能只靠房地產(chǎn)，應(yīng)該有各種各樣的高科技基礎(chǔ)設(shè)施?！?/p>
離開了高杠桿，房企接下來該如何生存？在郁亮看來，管理紅利時代，企業(yè)首先要具備強(qiáng)大的戰(zhàn)略規(guī)劃能力和布局能力，做正確的事情，不能選錯賽道；其次，企業(yè)需要具備強(qiáng)大的組織能力，“你怎么把個人能力變成組織能力，怎么去和別人PK？你怎么讓適等匹配人才？”最后，需要對每一個環(huán)節(jié)進(jìn)行精細(xì)運營，將科技引入經(jīng)營管理。
“所以說，我覺得管理紅利時代是一個全面競爭時代，每個方面都還不容有失?！?郁亮說。這與他早前提出的“均衡無短板”一致。他曾指出，在管理紅利時代，如果企業(yè)有明顯短板，例如現(xiàn)金流問題，則會引發(fā)系統(tǒng)崩潰。
會上，郁亮還表示，房地產(chǎn)業(yè)是古老的行業(yè)，但隨著環(huán)境變化一直在進(jìn)化出新的東西，未來仍有很大的發(fā)展空間，比如過去被忽視的租賃住宅，又比如將取代傳統(tǒng)購物中心的大型商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)。他進(jìn)一步表示，萬科將在房地產(chǎn)的相關(guān)賽道，沿著城鄉(xiāng)建設(shè)生活服務(wù)商的策略繼續(xù)往前走，“一根筋”走到底。
