業(yè)內(nèi)認(rèn)為，長(zhǎng)租市場(chǎng)要想獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，政府需要在土地供應(yīng)方式以及租金方面做出調(diào)整；二是要對(duì)機(jī)構(gòu)化設(shè)置門檻；三是適度創(chuàng)新的金融化。
自興起至蓬勃發(fā)展，約10年時(shí)間，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)入“至暗時(shí)刻”。伴隨著大眾反復(fù)拷問(wèn)與質(zhì)疑，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)爭(zhēng)議不斷。
今年以來(lái)，一線城市房租出現(xiàn)普遍上漲。這其中以北京表現(xiàn)最為顯著。自如、蛋殼兩大機(jī)構(gòu)因爭(zhēng)搶房源抬高租金引發(fā)廣泛關(guān)注。租客們普遍認(rèn)為，資本涌入之下，難免短兵相見的長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)是“助推房租上漲”的主要因素之一。與此同時(shí)，自如新裝修房屋引發(fā)的“甲醛門”事件開始發(fā)酵并爆發(fā)。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉從住房制度改革視角來(lái)看，在人口居住流動(dòng)性特征凸顯當(dāng)下，租賃市場(chǎng)發(fā)展并非權(quán)益之計(jì)。恰恰相反，這是中國(guó)房地產(chǎn)制度改革非常重要的工作。然而，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高達(dá)20余年高速發(fā)展中，由于產(chǎn)權(quán)型住宅占比過(guò)重，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)關(guān)注度非常低。作為重構(gòu)住房制度以及補(bǔ)短板的過(guò)程，長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)如何發(fā)展，租賃市場(chǎng)又當(dāng)如何改革與監(jiān)管，這都是市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展需要討論的內(nèi)容。
不過(guò)，輿論的反復(fù)質(zhì)疑已讓長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們普遍感到惶恐。擁有巨大的市場(chǎng)需求前景，政策紅利凸顯，但行業(yè)卻沒(méi)有明確的規(guī)則。從“風(fēng)口上的豬”變成“風(fēng)口上的烤豬”，機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商們呼吁加強(qiáng)政策監(jiān)管，設(shè)置行業(yè)門檻，建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則。
長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)下沉
任何事物都有前因后果，分析長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)出現(xiàn)的爭(zhēng)議也須回顧歷史。
9月7日，證券日?qǐng)?bào)主辦的“新業(yè)態(tài)新變革新需求——中國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)峰會(huì)”在京舉行。58集團(tuán)高級(jí)副總裁葉兵表示，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)2008年興起。當(dāng)時(shí)，針對(duì)高端租賃人群的首批品牌公寓出現(xiàn)，隨后才是服務(wù)青年人群的租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)入。在租購(gòu)并舉政策倡導(dǎo)之下，長(zhǎng)租公寓政策紅利凸顯，大量資本涌入。
在原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的記憶中，其實(shí)，早在1979年，中國(guó)就已經(jīng)出現(xiàn)了長(zhǎng)租公寓，幾乎所有的合資酒店都配有長(zhǎng)租公寓。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，第一個(gè)長(zhǎng)租公寓是建國(guó)飯店，第二個(gè)則是華遠(yuǎn)大廈。在1980年代中末期，長(zhǎng)租公寓主要針對(duì)的人群是境外人士或國(guó)內(nèi)高收入人口?！氨热绺枋帜怯⒌龋?dāng)時(shí)幾乎都住在華遠(yuǎn)大廈。我們的長(zhǎng)租公寓只有三層，但集中住了30多位歌星、影星?！?/p>
在任志強(qiáng)看來(lái)，長(zhǎng)租公寓之所以在2008年之后才開始真正起步發(fā)展，是因?yàn)樵诟叨瘸鞘谢^(guò)程中，各種限制性條件讓部分人無(wú)法買房，只能租房。由于缺少相應(yīng)完備的稅收政策和其它輔助條件，很難建立一個(gè)合理的租賃市場(chǎng)。
任志強(qiáng)認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓的消費(fèi)對(duì)象已經(jīng)變了，以前是最有錢的那些人，而現(xiàn)在是2.8億在城市生活工作但沒(méi)有城市戶籍的人，這個(gè)巨大需求可能會(huì)讓長(zhǎng)租市場(chǎng)迎來(lái)十年八年的高增長(zhǎng)過(guò)程。
需求高速增長(zhǎng)背后是政策紅利以及資本的高度關(guān)注。葉兵表示，“在過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)，政府在租賃市場(chǎng)供地方面發(fā)生明顯變化。無(wú)論是專門用于租賃市場(chǎng)的用地，還是強(qiáng)制開發(fā)商拿地時(shí)配比租賃性土地，在資源端供給端方面，政府明顯加大了力度。政策紅利背景之下，將近400億資本涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，很多品牌公寓企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)化融資、運(yùn)營(yíng)，為租賃市場(chǎng)發(fā)展添磚加瓦。與此同時(shí)，租賃市場(chǎng)資產(chǎn)證券化發(fā)展也非常積極有效?！?/p>
“今天的需求看不清楚，供需兩端的矛盾是流動(dòng)性的，決策層面缺乏長(zhǎng)效機(jī)制。包括甲醛問(wèn)題，背后是政策缺失、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺失以及服務(wù)機(jī)構(gòu)缺失。”在葉兵看來(lái)，就長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)而言，充滿機(jī)遇，但挑戰(zhàn)重重。
爭(zhēng)議推高房租
長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)自己又是如何看待會(huì)否“助漲房租”？
在中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇看來(lái)，很多開發(fā)商做長(zhǎng)租公寓其實(shí)是“被逼的”。比如競(jìng)拍的地塊必須按要求自持一定比例租賃物業(yè)；另外，從更長(zhǎng)周期看，開發(fā)轉(zhuǎn)自持也是必然方向。
“開發(fā)商今天做長(zhǎng)租公寓，確實(shí)是看到了盈利空間。但如果談到對(duì)租金的看法，價(jià)格一定是供需兩端決定。天通苑的一間房房租從7000塊錢被炒到10000多，或許真的存在，但它是孤案，非大樣本事件。如果將其放到足夠大的市場(chǎng)以及足夠長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)看，這是供需不匹配造成的。北京750萬(wàn)套房對(duì)應(yīng)3000萬(wàn)常住人口，顯然是供不應(yīng)求的概念。200萬(wàn)套可租用房對(duì)比800萬(wàn)租賃需求，顯然也是不匹配的，再加上去年以來(lái)清退部分違規(guī)出租房，更是進(jìn)一步加劇供需矛盾。房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，也使得原來(lái)可以通過(guò)買房解決居住問(wèn)題的人群轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，供需兩端促使租金上漲是自然而然的現(xiàn)象。”何亮宇分析。
作為較早布局長(zhǎng)租公寓的公寓運(yùn)營(yíng)商代表，世聯(lián)行集團(tuán)副總裁、世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉認(rèn)為，討論中國(guó)租賃市場(chǎng)，不能只局限于北京、上海這樣的一線城市。世聯(lián)行聚焦布局二線城市，是因?yàn)楦春枚€城市成為未來(lái)中國(guó)城市化的引擎，長(zhǎng)租市場(chǎng)更有潛力?！拔覀兊娜f(wàn)間長(zhǎng)租公寓基本分布在中國(guó)的二線城市，一間房平均1600塊錢一個(gè)月，這個(gè)價(jià)格貴嗎？一對(duì)情侶住占15%-20%的收入就夠了。北京50%的收入用于租金。中國(guó)大部分城市只要拿20%的收入就能夠租不錯(cuò)的房子，所以我覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)還是存在的。”
對(duì)于當(dāng)前房租上漲過(guò)快問(wèn)題，任志強(qiáng)呼吁應(yīng)該用市場(chǎng)辦法來(lái)解決。然而，機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商們卻普遍呼吁應(yīng)對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)設(shè)立相應(yīng)的規(guī)則。
遠(yuǎn)洋邦舍常務(wù)副總經(jīng)理俞國(guó)泰表示，“拋開政策性保障性住房之外，如果是市場(chǎng)化租賃市場(chǎng)，希望政府給予這個(gè)行業(yè)明確的定義或者明確的規(guī)則，相應(yīng)的配套制度、配套規(guī)則、配套操作流程，使得市場(chǎng)參與主體能夠在明確的規(guī)則下運(yùn)營(yíng)發(fā)展，這對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)非常有利。不過(guò)，還是希望政策制訂有一些靈活度。‘讓子彈飛得更長(zhǎng)久一點(diǎn)’，市場(chǎng)自然會(huì)有市場(chǎng)化的選擇、市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)，供需決定市場(chǎng)的發(fā)展。長(zhǎng)租行業(yè)還是一個(gè)沒(méi)長(zhǎng)大的孩子，需要有一個(gè)相對(duì)寬松的市場(chǎng)空間去發(fā)展成長(zhǎng)，需要社會(huì)各界給予這個(gè)市場(chǎng)一定的支持和理解?！?/p>
何亮宇認(rèn)為，長(zhǎng)租市場(chǎng)要想獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，政府需要在土地供應(yīng)方式以及租金方面做出調(diào)整；二是要對(duì)機(jī)構(gòu)化設(shè)置門檻；三是適度創(chuàng)新的金融化。“要有金融支持，否則起不來(lái)，但是要適度，不能過(guò)度?！?/p>
（編輯：李清宇）
