資本“圈地”長租公寓推高房租？

北京房租漲聲一片，已有住房租賃企業(yè)被約談；廣州價格相對平穩(wěn)，深圳房租今年持續(xù)上漲

日前，北京房租漲價的消息引發(fā)公眾關(guān)注，輿論矛頭直指資本搶灘長租公寓市場，自如、蛋殼等長租公司開展了“搶房源大戰(zhàn)”，助推了上述城市房租暴漲。

而記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前廣州租房市場價格還比較平穩(wěn)，盡管有小幅上調(diào)，但并未出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)專家指出，在資本的加持下，長租行業(yè)目前處于快速擴(kuò)展階段，也給租賃市場帶來一些局部的波動，但由于長租市場所占的份額還非常小，并不足以對租房市場產(chǎn)生整體性的影響。專家建議，長租市場的長遠(yuǎn)有序發(fā)展還有賴政策的進(jìn)一步細(xì)化與規(guī)范。

搶房大戰(zhàn)？北京房租同比上漲15.5%

以北京為代表的一線城市房租正在刮起一陣“漲價”風(fēng)。根據(jù)貝殼研究所整理的數(shù)據(jù)顯示，以2018年8月6日至12日的整租租金為樣本量，北京的整租平均租金同比增長了15.5%，部分小區(qū)從去年年末一路走高，截至7月30日漲幅已近40%。此外，2018年北京租金絕對值達(dá)每月每平米76.1元，在全國位列第一。

對此，部分業(yè)內(nèi)人士將矛頭直指鏈家自如和蛋殼公寓。自如和蛋殼兩大長租公寓資本運(yùn)營方“天價搶房源”的消息不斷見諸各大自媒體，有專家直指當(dāng)下租賃市場超過一半的房源已經(jīng)被各種租賃代理機(jī)構(gòu)壟斷，而最大的租賃代理機(jī)構(gòu)已經(jīng)控制了幾十萬套房源，中低端房源被中介整合包裝成中高端租賃房屋，助推房租上漲。

針對長租公寓哄抬房價的市場輿論，8月17日，自如對外回應(yīng)稱，該事件系不實傳聞，不存在參與市場不良競爭、哄抬房租的行為，公司有著嚴(yán)格的系統(tǒng)化的收出房價格控制體系，不存在一線員工隨意修改和哄抬價格的可能。

針對有些住房租賃企業(yè)盲目漲價的情況，17日，北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

現(xiàn)場調(diào)查 廣州租房市場價格相對平穩(wěn)

盡管一線城市租金暴漲輿論四起，但記者走訪發(fā)現(xiàn)，廣州房租價格一直比較平穩(wěn)。

記者從市中心五羊邨附近的一家中介門店了解到，離地鐵站大概十分鐘的路程，兩居室月租房的價格均在3800元以上，4000元左右的只能租到樓梯房，樓高多為6層，電梯房的話價格在4500元以上。

對比兩年前，月租3700元可以租到裝修不錯的樓梯房，4200元可以租到電梯房，五羊邨的租房價格平均有兩三百元的增長。該地產(chǎn)中介工作人員表示，這樣的增長幅度是比較平穩(wěn)的。

而在員村山頂附近的翠湖山莊、華江花園、海景中心、天一莊等小區(qū)房中，單間電梯房的月租在3300元—3800元，單間樓梯房的價格超過2000元。小區(qū)房一平方米的租金平均水平在60元—70元。中介告訴記者，員村山頂附近的房源價格租金按照每年5%遞增。其中，7月、8月房源較為緊張，通常年底為房源空置期。

記者從廣州中原研究發(fā)展拿到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月，廣州二手房租賃成交熱度增加，宗數(shù)環(huán)比上升3.1%。租金方面，天河區(qū)最高，為66.6元/月/m2；其次是越秀區(qū)63.0元/月/平方米；海珠區(qū)以62.7元/月/平方米排第三。7月雖然海珠區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)租金環(huán)比均上漲，但全市二手房租賃租金僅為48.7元/月/平方米，環(huán)比微降1%。

資本涌入 長租公寓“圈地擴(kuò)張”

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在廣州的租房市場，長租公寓這個新概念也已經(jīng)逐漸為人所知。

五羊邨及員村山頂?shù)亩嗉业禺a(chǎn)中介均透露，現(xiàn)在已經(jīng)開始介入做公寓，由第三方公司先收購業(yè)主的房，簽訂幾年合同，隔斷客廳，裝修后再通過中介轉(zhuǎn)租出去?！斑@些公寓是分散式的，以一居室為主，適合單身白領(lǐng)居住，更容易租出去。”有中介表示。

而其中，鏈家已經(jīng)逐漸形成了自己的公寓品牌“自如”，在8月17日自如的媒體溝通會上，自如相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，入駐廣州短短的300天里，自如房屋持有量已超12000間。除了自如，廣州的公寓品牌還包括了優(yōu)家青年公寓、魔方公寓等。

精裝版、連鎖化運(yùn)營的公寓價格要比普通的個人出租房貴很多，以自如公寓為例，獵德附近的公寓單間價格要近3000元，而優(yōu)家青年公寓最便宜的一居室也要2580元，貴的一房一廳價格可以達(dá)到4300元，相當(dāng)于周圍普通的2房1廳的價格。

實際上，過去一年，在國家的政策引導(dǎo)和推動下，長租公寓在國內(nèi)的發(fā)展迎來井噴現(xiàn)象。有數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌總量已經(jīng)達(dá)到300多個，管理房間數(shù)量超過200萬間。資本也紛紛搶灘長租公寓，今年以來自如宣布獲得40億人民幣A輪融資，公寓品牌蛋殼則宣布獲得7000萬美元B+輪融資。

專家分析 高價搶房源不可持續(xù)

廣東省房協(xié)專家龍斌博士指出，大資本、大企業(yè)的進(jìn)入，對于提高長租公寓行業(yè)發(fā)展水平有利，對符合市場規(guī)律的漲價也要理性看待。畢竟提供商的綜合成本提高了。反過來，住房的服務(wù)和空間環(huán)境提升后，租房的居住體驗和生活品質(zhì)也提高了。因而，價格的提高也是一些中高端租客能夠理解的。

不過，龍斌同時指出，在起步發(fā)展階段，資本過多介入，會帶來階段性、局部性的競爭，如此次媒體報道的北京“搶房源大戰(zhàn)”?？陀^上會對租金市場帶來影響，但還不是普遍現(xiàn)象。

據(jù)介紹，在成熟國家，長租公寓要占到整個租賃市場的20%-30%，而國內(nèi)只有5%不到。“這個規(guī)模并不足以影響到整個租賃市場?！?/p>

此外，龍斌也認(rèn)為，有一些資本參與租房市場的目的就是為了運(yùn)作上市，進(jìn)而到資本市場上開展更大的融資動作的需要。但不管怎么樣，高價搶奪房源的行為也只能是暫時或個別的現(xiàn)象。因為高價收進(jìn)來，意味著就要以更高的價格租出去，才能實現(xiàn)盈利。短期來看，用這種手段可以快速擴(kuò)大規(guī)劃從而占據(jù)市場優(yōu)勢，但由此給經(jīng)營帶來的壓力也是非常明顯的。“這種操作辦法是不可持續(xù)的?！?/p>

值得注意的是，龍斌表示，對于長租公寓這種新事物，目前各地的監(jiān)管還存在一些空白，龍斌建議，要針對性地對長租市場資本運(yùn)作及融資渠道出臺細(xì)化的監(jiān)管，從而鼓勵長租公寓規(guī)范發(fā)展。（記者 陳澤云 嚴(yán)藝文 仝婧禹 ?實習(xí)生 王一婷 周凱森）