租房新政向租戶權(quán)益傾斜，終結(jié)市場亂象尚需時日
租房時代來了嗎？
上班族在北京租房多年，是繼續(xù)在租來的房子里結(jié)婚生子，還是在高房價的壓力下勒緊褲腰帶湊首付款？對數(shù)量龐大的“剛需”人群來說，每次房地產(chǎn)市場調(diào)整期，租與買都是艱難抉擇。
上周，北京租房新政公開征求意見，意在賦予租房者更多享受公共服務(wù)的權(quán)利，也是希望剛需人群將租房作為除買房之外的安居手段。記者連日來調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租房在權(quán)益和生活品質(zhì)上與買房還存在巨大落差，眾多租客能否打消顧慮退出買房大軍，還得看北京租房新政的落地效果。
不穩(wěn)定
一年被趕出來三回
伴隨著樓市降溫，在回龍觀租房的小趙終于松了一口氣。過去近一年的時間，他一連換了三次房，三次都是被房東“趕”出來。
三次租房都是找正規(guī)中介，簽一年期的正規(guī)合同，但隔不久小趙就會接到房東的電話：“房子準(zhǔn)備賣了，不租了，你抓緊找房吧！”
過去一段時間二手房價格瘋漲，租賃市場也一同“遭殃”。不少房東趁價格上漲較快，獲利較多，便不顧合同由租轉(zhuǎn)售，租客也不得不面臨“被違約”的遭遇。小趙說，雖然房東愿意承擔(dān)違約金，但只有一個月房租的違約金既不能在暴漲的房價下對房東產(chǎn)生約束，也無法彌補自己頻繁搬家的損失。
被房東“趕”走之外，租客也正遭遇著另一種“不靠譜”。在朝陽區(qū)北苑地區(qū)租房的劉海向記者訴苦，幾乎每隔一段時間，房東都會提出漲房租，而且每次的上漲幅度能達到千元以上?！拔磥砜隙〞I房，不想再過這種不安穩(wěn)的租房生活。”
這也讓房地產(chǎn)市場的“購”與“租”陷入怪圈：樓市買賣過熱，期望通過發(fā)展租賃市場進行降溫，但租賃市場不健全不穩(wěn)定，又加劇租客買房，抬高樓市熱度。
在國際上，許多租房率較高的國家都對房東肆意撕毀合同等行為給予重罰。德國的住房自有率僅有四成，60%左右的居民靠租房居住。但德國有著十分嚴苛的租金管制，各州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。此外，德國還嚴禁房東隨意趕客，十分注重保護租客利益。“國家還需從制度層面上給予租客更多的權(quán)益保護，為相關(guān)管理部門提供監(jiān)管依據(jù)，去指導(dǎo)和約束各個市場主體的行為?！眰I(yè)我愛我家愛集團副總裁胡景暉說。
有隱憂
子女入學(xué)排序靠后
“我們是公立幼兒園，由于資源有限，還只能招收京籍子女?！泵藁ê變簣@園長李建麗對記者說，300多個名額，光京籍的就報名1000多，資源有限，按規(guī)定非京籍子女還不能進公立幼兒園，但可以去私立幼兒園。
購房與租房，享受到的教育資源差異太大，是上班族選擇長期租賃的最大障礙。
在義務(wù)教育階段，租房特別是非京籍租房能否就近入學(xué)？北京市教委的教育咨詢熱線回復(fù)，非京籍租房需要提供包括戶口本在內(nèi)的“五證”到相應(yīng)的街道進行審核，審核通過就可就近入學(xué)。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于學(xué)位資源緊張，子女就學(xué)存在先后順序。
比如在幼升小環(huán)節(jié)，一般學(xué)校都會根據(jù)是否有所在片區(qū)的戶口、房產(chǎn)進行排序?！翱隙ㄒ獌?yōu)先保障房子和戶口都在片區(qū)的，租房者的子女只能排在后面?！焙５韰^(qū)一位擔(dān)任小學(xué)校長多年的教育人士對記者透露，一些資源緊張的熱點學(xué)校，房子、戶口都在片區(qū)的家庭爆滿，租房人群的子女入學(xué)希望渺茫。
她介紹，非京籍租房子女的入學(xué)一般也會解決，比如通過協(xié)調(diào)到周邊其它學(xué)校入學(xué)。海淀區(qū)教委今年發(fā)布的《關(guān)于2017年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實施意見》顯示，本市戶籍適齡兒童，是隨監(jiān)護人到責(zé)任學(xué)校進行信息審核，辦理登記入學(xué)手續(xù)；非本市戶籍適齡兒童，則是隨監(jiān)護人到居住地對應(yīng)學(xué)校聯(lián)系就讀，學(xué)校接收有困難的，由學(xué)區(qū)協(xié)調(diào)解決。
“承租人子女可以就近入學(xué)，并非保證優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)入學(xué)，承租人子女上優(yōu)質(zhì)學(xué)校的可能性并不大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
不僅如此，去年，西城區(qū)就明確“一套房6年內(nèi)只能直系子女入學(xué)”，海淀也宣布“每套房屋六年內(nèi)只提供一個學(xué)位”?！耙簿褪钦f，如果房東把房子里的學(xué)位用了，租客的子女也很難享受到入學(xué)機會。”該教育人士說。
新期待
租賃房未來應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化
“購租并舉”高漲的呼聲背后，是當(dāng)下全國住房租賃市場的整體收益率非常低，不足2%，甚至跑不過一年期存款利率，真正一門心思把租賃產(chǎn)業(yè)做大的企業(yè)少之又少。
業(yè)界分析，發(fā)展租賃市場的一些政策還需細化落實，市場各方的積極性必須充分調(diào)動，才能真正推動租賃市場健康發(fā)展。
比如，租購并舉的激勵政策落地，往往會強化“租售同權(quán)”的心理預(yù)期，但在北京、上海等特大城市，真正實現(xiàn)租售同權(quán)并不現(xiàn)實，只能盡量以人性化的配套政策，提升剛需人群對長期租房的接受程度。另外，市場人士還擔(dān)心，一旦實現(xiàn)“租售同權(quán)”，學(xué)區(qū)房的租金上漲壓力也會大增。
“但租金價格維持穩(wěn)定是租賃市場發(fā)展的首要前提，因此保證足夠的租賃房源將是重中之重?！焙皶熣f，政府層面需要提供更多房源，包括土地招拍掛階段就提供專業(yè)的租賃用地、在新房項目中配建租賃住房，甚至激活現(xiàn)有的存量市場。未來的租賃產(chǎn)品也應(yīng)當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化，讓租客擁有更好的租賃體驗，生活更加穩(wěn)定。（記者 曹政）
