近年來，由于部分城市房價上漲過快，投機投資性購房比重有所上升，許多人建議通過稅收政策來抑制投機投資性購房并以此實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。國研中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松對21世紀(jì)經(jīng)濟報道分析，“這一政策建議的出發(fā)點是好的，但有必要從理論上和實踐上理清稅收政策的目標(biāo)及其對房地產(chǎn)市場的影響，在此基礎(chǔ)上再審慎調(diào)整完善相關(guān)政策?！?/p>
鄧郁松分析，從理論上說，不論是在房地產(chǎn)交易和收益環(huán)節(jié)征稅，還是在持有環(huán)節(jié)征稅，都會加重購房人的負(fù)擔(dān)。因此，完善房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收政策，宜從完善稅制的目標(biāo)出發(fā)，客觀認(rèn)識稅收政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響，進一步從供需關(guān)系層面考慮完善相關(guān)調(diào)控政策。
房產(chǎn)稅無法抑制高房價的上漲
《21世紀(jì)》：交易環(huán)節(jié)稅率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響？
鄧郁松：2005年以來，我國開始將調(diào)整營業(yè)稅、契稅等交易環(huán)節(jié)稅率作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要政策工具之一。稅率調(diào)整的最初出發(fā)點是為抑制投資投機性需求，2008年金融危機發(fā)生后又作為鼓勵住房消費、穩(wěn)增長的重要政策工具。
從理論上說，在其他條件不變的情況下，降低交易環(huán)節(jié)稅費將會帶來交易量的上升和價格的下降，增加交易環(huán)節(jié)稅費則會降低交易量并推升房價。
需要指出的是，我國在房地產(chǎn)市場的歷次調(diào)控中，稅收政策和金融政策通常是同時同向調(diào)整，表現(xiàn)為同時降低利率、降低交易環(huán)節(jié)稅費或同時提高利率、提高交易環(huán)節(jié)稅費。同時同向調(diào)整金融政策和稅收政策雖然意在調(diào)控市場，但可能忽略了住房金融政策和稅收政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的作用機理并不相同。
雖然降低交易環(huán)節(jié)稅費會帶來交易量的上升和價格的下降，但降低利率、降低首付則會提高居民的購買力進而帶來交易量的上升和價格的上漲。由于金融政策調(diào)整對房價的影響更為顯著，金融政策和稅收政策同時調(diào)低的綜合結(jié)果是交易量的大幅上升和價格的較大漲幅，這使得很多人誤認(rèn)為降低交易環(huán)節(jié)稅費會推高價格。未來房地產(chǎn)市場調(diào)控宜重視區(qū)分金融政策和稅收政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的不同影響，更好地完善相關(guān)政策。
《21世紀(jì)》：許多國家為什么在持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅的？
鄧郁松：國際上許多國家都征收房產(chǎn)稅（property tax），房產(chǎn)稅本質(zhì)上是對房屋征收的財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅具有稅基廣泛、不可移動、征收透明等特點，有利于地方政府形成穩(wěn)定的收入來源，也具有一定的收入分配調(diào)節(jié)功能，因此國外普遍將房產(chǎn)稅作為基層政府的重要稅源。
房產(chǎn)稅主要用于當(dāng)?shù)亟逃?、消防、公共服?wù)等支出。由于各國征收房產(chǎn)稅的目的是為基層政府財政籌集資金，因此普遍根據(jù)以支出確定收入的方式確定房產(chǎn)稅的稅率。房產(chǎn)稅稅率一般相當(dāng)于房屋價值的0.5%-3%。房產(chǎn)稅稅率根據(jù)當(dāng)?shù)刎斦С鲂枰_定客觀上造成房價高的城市相對較低的稅率就可以籌集足夠的財政收入，而房價低的城市則需要較高的稅率才能夠籌集足所需的財政收入。
即稅率高是由于房價低，而不是稅率高抑制了房價。國內(nèi)有不少人根據(jù)國外房產(chǎn)稅與房價的反向關(guān)系建議國內(nèi)可以通過征收房產(chǎn)稅抑制房價，這實際上是顛倒了房產(chǎn)稅和房價的關(guān)系。
《21世紀(jì)》；如果在持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？
鄧郁松：從主要國家房地產(chǎn)市場波動和房價變化情況看，房產(chǎn)稅無法成為實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定運行的有效工具。
美國各州從19世紀(jì)中期開始就普遍征收房產(chǎn)稅，但房產(chǎn)稅的征收并沒有改變美國房地產(chǎn)價格的大幅波動，也沒有避免次貸危機的爆發(fā)。英國、日本、西班牙等國有非常完善的房產(chǎn)稅，但既未解決部分城市的高房價問題，也未能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。德國是少數(shù)幾個房地產(chǎn)市場發(fā)展較為平穩(wěn)的國家之一，但德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的主要原因是其首付較高、住房貸款以固定利率為主以及物價水平較為穩(wěn)定帶來利率水平較為穩(wěn)定的結(jié)果。
將房產(chǎn)交易稅費穩(wěn)定在盡可能低的水平上
《21世紀(jì)》：對中國制定房產(chǎn)稅政策，你有哪些這建議？
鄧郁松：首先，需要進一步降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費，鼓勵梯度消費。根據(jù)2010年我國人口普查數(shù)據(jù)和近年來住房竣工等數(shù)據(jù)測算，截至2015年底，我國城鎮(zhèn)家庭戶戶均住房已達(dá)到1.1套。隨著我國住房存量規(guī)模的持續(xù)擴大，居民開始更多通過“賣舊買新”、“賣小買大”的方式改善住房條件。
由于我國住房市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，建議進一步降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種稅費。降低交易環(huán)節(jié)稅費不僅會降低居民換購住房的成本，有利于擴大交易量并降低房價，不斷改善居民居住水平，而且居民換購住房會對房產(chǎn)中介、建材、家具家電、裝修等相關(guān)行業(yè)形成較大的帶動作用，這也會在一定程度上對沖房地產(chǎn)投資增速正?；芈涞挠绊?。從促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，宜將交易環(huán)節(jié)的稅費穩(wěn)定在盡可能低的水平上，并且不再頻繁調(diào)整。
其次，從完善稅制的目標(biāo)出發(fā)繼續(xù)推進房產(chǎn)稅試點和改革。我國從2011年開始在上海和重慶兩市試點征收房產(chǎn)稅，但目前上海和重慶的房產(chǎn)稅試點更重視引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)收入分配的功能，而不是將其作為籌集地方收入的主要稅源。
從用途看，兩市的房產(chǎn)稅收入全部用于住房保障等方面支出，這也與國際上大多數(shù)國家的房產(chǎn)稅用途存在顯著差異。目前社會各界對房產(chǎn)稅的討論也多是從抑制投機投資性需求、實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的角度出發(fā)，而忽視了籌集財政收入這一根本目標(biāo)。建議從完善稅制的目標(biāo)出發(fā)，在明確房產(chǎn)稅中長期定位的基礎(chǔ)上，繼續(xù)推進房產(chǎn)稅的相關(guān)工作。
《21世紀(jì)》：在房產(chǎn)稅之外，我們應(yīng)該如何完善房地產(chǎn)調(diào)控政策？
鄧郁松：近年來房地產(chǎn)市場的大幅波動，特別是部分城市房價上漲過快，仍需要通過進一步完善相關(guān)政策加以解決。
從世界范圍看，不論是房地產(chǎn)泡沫問題還是嚴(yán)重的供給過剩問題，主要與兩個因素有關(guān)，一是與住房金融政策有關(guān)，如美國、日本等國房價過快上漲的階段都與當(dāng)時的低利率相關(guān)，房地產(chǎn)泡沫的破裂則出現(xiàn)在低利率后的持續(xù)大幅升息，而首付比例低的國家房地產(chǎn)市場受利率變化影響更為顯著。二是與土地和規(guī)劃政策有關(guān)，如目前紐約、倫敦等國際性大都市受土地供應(yīng)不足和規(guī)劃限制，新建住宅量難以滿足需求，這是國際性大都市房價普遍較高的重要原因。我國北京等熱點城市也因住宅用地供應(yīng)不足造成商品住宅供應(yīng)量持續(xù)下降。部分三四線城市則因短期內(nèi)土地供應(yīng)量過大帶來嚴(yán)重的供給過剩問題。
從房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，要抓住供求關(guān)系這一造成市場波動的主要矛盾，更加重視實行中性的住房金融政策，并根據(jù)人口總量和結(jié)構(gòu)變化情況合理確定住房供應(yīng)量。人口大量流入是大城市房價高于中小城市的一個重要原因，實行區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略有助于改變?nèi)丝诹鲃訝顩r，進而改變部分城市房價過高的問題。從抑制投機性需求的角度出發(fā)，也宜重點考慮信貸政策和適當(dāng)?shù)南拶徴撸皇嵌愂照摺?/p>
