10天內，北京市第九次出臺樓市調控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區(qū)房、學位劃分……緊接著配以嚴格的突擊檢查，“幾乎斷絕了所有炒房的可能”。
從北京樓市政策出臺的模式來看，符合此前新華社報道的各地正在探索建立和實施的調控“冒頭就打”機制，所有措施均是因應形勢變化升級調控措施機制的表現(xiàn)。
不僅如此，監(jiān)管部門正在將核心一二線城市的外溢市場納入調控范圍。3月17日，北京發(fā)布樓市調控新政后，環(huán)北京地區(qū)的河北省廊坊市、保定市、張家口市等不同程度的跟進。核心一二線城市的外溢需求正在被限制，外來政策也不再給外溢需求留空間。
超預期調控
3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》明確，在建在售“商辦(商業(yè)和辦公)”項目不得賣給個人;商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款，并對商辦項目的規(guī)劃和商住項目再次銷售等作出嚴格界定。
“商住房”其實是開發(fā)商創(chuàng)造出來的一個名詞，是指一些商業(yè)或辦公等立項的項目，被開發(fā)商改變規(guī)劃，冠以不限購的商改住名義賣給購房者。其實，商住房的房本還是標明“商業(yè)、辦公”，開發(fā)商這種行為從政策層面是不允許的，屬于違規(guī)行為。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認為，北京“商改住”限購政策并非單一的孤立政策，而是北京眾多樓市升級政策中的一環(huán)，是對一部分樓市需求轉戰(zhàn)“商改住”或類住宅的“補丁”，是為了“控房價，防泡沫”。
澎湃新聞(www.thepaper.cn)注意到，從3月17日北京發(fā)布《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》要求，成為最嚴限購政策之后，這已經(jīng)是北京在短短十天時間內連續(xù)出臺的第九項樓市調控措施。
在這些政策中，無論是對二套房貸的認定，首付的成數(shù)，對假離婚的嚴控，對貸款發(fā)放的限制以及此次全國先例的個人禁買商住樓，北京每一項政策嚴厲程度都是全國罕見。
對此，經(jīng)濟參考報將北京此輪北京對樓市調控組合拳形容為“史上最嚴”，而中國證券報則評論稱，這輪調控的密度、力度都超出預期。史上最嚴的限購限貸之下，北京樓市的購房需求將被進一步遏制。
“冒頭就打”
3月18日，北京樓市調控新政出臺第二天，新華社援引專家的話表示，房地產(chǎn)市場大環(huán)境總體穩(wěn)定，表現(xiàn)在資金管理日趨嚴格，信貸政策趨于穩(wěn)健，高價地現(xiàn)象明顯減少，市場預期比較理性。但局部出現(xiàn)了一些新的情況、新的苗頭。比如有的城市實行學區(qū)制，購買優(yōu)質教育資源所在學區(qū)附近的二手房，落戶后孩子就能上好學校，導致學區(qū)房價格上漲。這已不是正常的住房市場供求關系所能解釋的了。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，各地積極探索建立和實施調控的“冒頭就打”機制。在相關部門對各地住房、土地和金融市場監(jiān)測的基礎上，針對出現(xiàn)苗頭的程度，分別作出風險提示或啟動調控加碼措施。
而北京的如此大規(guī)模的措施正是嚴格執(zhí)行了這一精神。
商住房方面，來自易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年前兩個月，北京商住房成交量相對于2016年全年上漲53%。經(jīng)濟參考報援引機構數(shù)據(jù)顯示，2015年，北京商辦類用房價格每平方米為2.64萬元，到了今年年初前兩個月，商住房均價已經(jīng)達到每平方米4.54萬元。
3月17日，樓市政策收緊之后的第二日，北京市商住房單日成交量創(chuàng)歷史新高。這直接引發(fā)了對于商住這類原本不符合規(guī)范樓盤的政策性打擊，而且直接切斷個人購買新房的途徑，從源頭上使開發(fā)商失去了開發(fā)此類樓盤的動力。
此外，針對學區(qū)房價格過高，炒作嚴重的現(xiàn)象，北京市相關部門更是連發(fā)數(shù)條措施，遏制學區(qū)房炒作現(xiàn)象。
據(jù)北京日報報道，3月25日深夜北京市教育委員會發(fā)布消息，2017年起，除京津冀協(xié)同發(fā)展項目外，本市所有中小學校未經(jīng)市教委同意不得到外地辦學，各中小學不得與房地產(chǎn)商合作辦學。
3月23日晚，北京市規(guī)劃國土委等部門聯(lián)合對外發(fā)布，不具備居住條件的過道、車庫、廊道等異形房，將執(zhí)行“三不政策”：在不動產(chǎn)登記中一律不能單獨辦理過戶等轉移登記;在公安機關戶口登記環(huán)節(jié)一律不能辦理落戶;在子女就學環(huán)節(jié)一律不能作為入學資格條件。
此前，北京市一個11平方米的平房過道被拿到房屋中介網(wǎng)站上公開叫賣，并且喊出了150萬元的高價，“過道學區(qū)房”引發(fā)關注，“三不政策”執(zhí)行后，該類異形房將被徹底“封死”。
澎湃新聞注意到，北京還對非京籍購房漏洞和假離婚購房等行為及時更新政策。3月24日，央行營管部等聯(lián)合發(fā)布的《關于北京地區(qū)住房信貸業(yè)務風險管理的通知》明確，離婚一年以內的房貸申請人，各商業(yè)銀行應參照二套房信貸政策執(zhí)行。
北京市政府解釋，出臺這一措施的原因是：“據(jù)有關方面反映，近期，購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調控政策效果”。
購房環(huán)節(jié)的嚴格限定之外，北京市再次采取行動杜絕對中介參與炒房、開發(fā)商捂盤惜售。3月22日，北京市發(fā)展改革委發(fā)布《關于規(guī)范商品房經(jīng)營企業(yè)價格行為的提醒書》要求，商品房經(jīng)營者要在住房建設主管部門規(guī)定的時間內一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。
而針對中介炒房擾亂市場，3月23日上午，北京市住房城鄉(xiāng)建設委約談北京十大中介機構，明確禁止中介機構參與炒房，隨后北京展開房地產(chǎn)中介市場執(zhí)法行動。
市場需求被壓制
據(jù)澎湃新聞了解，在商辦新政出臺后，3月26日，北京中介鏈家已將其App“鏈家”上的商辦項目下線。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此次政策出臺后，一手商住盤明確不能出售給個人，二手樓盤購買條件比住宅更嚴格。這樣的嚴格約束將導致個人購房者基本放棄購買商辦類公寓。這種情況下，市場成交有可能出現(xiàn)50%以上的跌幅，而價格很可能在未來如果持續(xù)嚴格執(zhí)行有30%以上的跌幅。
事實上，組合拳政策已經(jīng)對北京市場供求情況明顯影響，一名開發(fā)商向記者表示，這輪政策后，“幾乎斷絕了所有炒房的可能”。
在北京對中介的調查行動中，從某大型經(jīng)紀機構反饋的三方協(xié)議簽訂情況看，新政發(fā)布后的一周日均簽訂322單，較新政前一周日均簽訂單數(shù)減少六成。
新華社援在融360房貸分析師湯傳堯分析稱，本輪調控的目標可以歸納為三句話：剛需買得起，換房需謹慎，炒房不劃算。他表示，從“認房又認貸”，到購房資格審查要求個稅連續(xù)繳納60個月，再到離婚一年內買房算二套，這些措施都是圍繞貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”定位來制定的。本輪調控后，北京等一線城市及其周邊的小城市供需狀況將會有所改善，樓市將有望趨于平穩(wěn)。
在市場供應方面，中國證券報援引亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析稱，3月下旬以及4月份北京住宅市場將進入供應調整期。新政中對于二套房的重新認定使得開發(fā)商不得不重新篩選有效客源。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年4月，北京住宅市場預計僅有17個項目入市。從近兩個月的項目取證速度來看，接下來一段時間的發(fā)證速度仍會較為緩慢，因此將影響短期內的市場供應。
“樓市不再給外溢需求留空”
政策環(huán)環(huán)相扣，外溢需求的留存空間也在被限制。
北京等大都市住宅限購之后，商住房、環(huán)都市圈樓市紛紛走熱，隨后，商住房被限、環(huán)都市圈樓市限制開啟。
3月17日，北京發(fā)布樓市調控新政，此后環(huán)北京地區(qū)的河北省廊坊市、保定市、張家口市等不同程度的跟進;此后，環(huán)天津都市圈的河北省滄州市宣布限購升級。
3月23日，位于天津都市圈的河北滄州發(fā)布《滄州市人民政府關于強化房地產(chǎn)市場調控的通知》，限制非戶籍家庭在主城區(qū)購買二套住房;本地戶籍家庭擁有2套及以上住房的，不得購買普通住房。
此前環(huán)江蘇省南京都市圈的樓市調控已經(jīng)升級。3月12日，位于環(huán)南京都市圈的安徽省滁州市出臺樓市新規(guī)，提高居民購買二套、三套住房首付比例至40%和60%。
3月22日，同樣位于南京都市圈的江蘇省鎮(zhèn)江市下轄句容市宣布加強樓市樓市調控，非戶籍家庭在句容市區(qū)(含開發(fā)區(qū))、寶華鎮(zhèn)購買商品住房的限購1套;購房家庭公積金貸款的，首付比例由20%上調為30%。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，大都市圈的調控政策面環(huán)環(huán)相扣，核心一二線城市的外溢需求正在被限制，外來政策也不再給外溢需求留空間。
張宏偉表示，環(huán)北京、環(huán)上海等地調控措施是為防止類似北京等特大城市繼續(xù)沿著地理的邊界“大餅”式擴張，防止今后人口過多的集聚在大都市圈周邊，為大都市造成更大更多的“大城市病”。
