繼商業(yè)銀行房貸政策審查趨嚴(yán)后，與不動(dòng)產(chǎn)投資關(guān)聯(lián)密切的保險(xiǎn)業(yè)也拉響了調(diào)控警報(bào)。保監(jiān)會(huì)勒令險(xiǎn)企自查不動(dòng)產(chǎn)投資的消息不徑而走，讓市場(chǎng)感覺到險(xiǎn)資正在卡斷商業(yè)地產(chǎn)的后路。11月6日，北京商報(bào)記者從業(yè)內(nèi)獲悉，保監(jiān)會(huì)正在敦促險(xiǎn)企自查不動(dòng)產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況，已設(shè)下大限要求險(xiǎn)企在11月15日前“老實(shí)交代”自查情況。分析人士認(rèn)為，自查風(fēng)波意在嚴(yán)防險(xiǎn)資流入商業(yè)住宅，下一步險(xiǎn)資借信托、資管產(chǎn)品繞道投資地產(chǎn)也將被盯緊。

杜絕險(xiǎn)企短炒

監(jiān)管重申投資禁區(qū)

在低利率、資產(chǎn)配置荒的大背景下，險(xiǎn)企布局不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的資金比例不斷增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2011年以來(lái)，股權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施三項(xiàng)另類資產(chǎn)合計(jì)翻了4倍有余。隨之而來(lái)的跨界投資風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，與此同時(shí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控大幕也開啟，為此，保監(jiān)會(huì)緊急于11月1日在行業(yè)內(nèi)下發(fā)了不動(dòng)產(chǎn)投資“自查令”。

北京商報(bào)記者獲悉，保監(jiān)會(huì)向保險(xiǎn)公司和保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司下發(fā)《關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)投資及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資自查有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，要求保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)就不動(dòng)產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況開展自查。一位險(xiǎn)企高管指出，險(xiǎn)企直接投資商業(yè)住宅的并不多，但是借道集合信托計(jì)劃或債權(quán)計(jì)劃暗中潛入的并不少，下一步這些產(chǎn)品將被監(jiān)管盯得很緊。

《通知》要求，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資和資產(chǎn)負(fù)債匹配管理原則，避免參與短期炒作，并提出投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的五大禁投領(lǐng)域，即不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅、不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(包括一級(jí)土地開發(fā))、不得向不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目提供無(wú)擔(dān)保債權(quán)融資、不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司、不得投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項(xiàng)目公司除外)。此外，對(duì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，保監(jiān)會(huì)也要求其剩余土地使用年限不得低于15年。

事實(shí)上，監(jiān)管并非首次列明不動(dòng)產(chǎn)投資中的“禁區(qū)”。早在2010年保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)中便對(duì)上述禁投項(xiàng)目做出規(guī)定。相較于六年前的暫行辦法，《通知》將投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅、直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(包括一級(jí)土地開發(fā))列為首要禁投領(lǐng)域。

不動(dòng)產(chǎn)投資熱浪來(lái)襲

警惕風(fēng)險(xiǎn)蔓延保險(xiǎn)主業(yè)

對(duì)于業(yè)外而言，保險(xiǎn)資金投資哪些算得上不動(dòng)產(chǎn)較為陌生。依據(jù)上述《辦法》，不動(dòng)產(chǎn)指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物。保險(xiǎn)資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。有險(xiǎn)資運(yùn)用負(fù)責(zé)人指出，目前，除了投資自用地產(chǎn)、海外并購(gòu)和布局養(yǎng)老社區(qū)外，舉牌上市房企、參與不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃或信托產(chǎn)品成為險(xiǎn)企進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)的通道。

據(jù)了解，為了擴(kuò)大職場(chǎng)、減輕租金負(fù)擔(dān)，自用地產(chǎn)，即出于自用或者投資的目的購(gòu)買已經(jīng)建成的物業(yè)或者購(gòu)置土地自行進(jìn)行建設(shè)成為險(xiǎn)企的選擇。如2016年11月初，中國(guó)人壽廈門分公司擬以14.51億元購(gòu)買廈門國(guó)貿(mào)金融中心大廈項(xiàng)目北辦公塔樓6-30層以及地下50個(gè)停車位。與此同時(shí)，籌建養(yǎng)老社區(qū)也成為保險(xiǎn)公司介入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)重要手段。目前，泰康人壽、合眾人壽等多家險(xiǎn)企都相繼在這一領(lǐng)域展開布局。

近兩年來(lái)，隨著海外投資開閘，保險(xiǎn)業(yè)也掀起了海外置業(yè)的熱潮，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年至今，險(xiǎn)企在海外已經(jīng)正式成交的房地產(chǎn)投資金額已經(jīng)超過(guò)了800億元。

除了直投項(xiàng)目外，越來(lái)越多的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也在采取迂回戰(zhàn)術(shù)，通過(guò)投資上市房產(chǎn)股票和投資不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品，來(lái)間接涉獵不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。如目前對(duì)地產(chǎn)公司不斷展開的舉牌“圍攻”就是間接投資不動(dòng)產(chǎn)的表現(xiàn)。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2015年至今，24家險(xiǎn)企共在A股買入了54只地產(chǎn)股(包括二級(jí)市場(chǎng)交易和認(rèn)購(gòu)定向增發(fā))并躋身十大股東。中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)也顯示，今年前9個(gè)月，不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)與基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)占總注冊(cè)產(chǎn)品比例的74%，資管開發(fā)產(chǎn)品對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的青睞可見一斑。

不過(guò)，不動(dòng)產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷。某險(xiǎn)企人士坦言，不動(dòng)產(chǎn)投資面臨貶值風(fēng)險(xiǎn)，不動(dòng)產(chǎn)前期投入非常高，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格本身存在周期性變化趨勢(shì)，且調(diào)整的周期很長(zhǎng)，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響比較大，如利率變動(dòng)、通脹等都會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)造成較大沖擊。此外，還有造成現(xiàn)金流承壓的風(fēng)險(xiǎn)，如不景氣的話容易造成不能清償?shù)狡趥鶆?wù)。

監(jiān)管緊急摸底

自查不實(shí)將被取消投資資格

除了列明保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資禁區(qū)外，為了摸底當(dāng)前保險(xiǎn)市場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)投資情況，把脈投資風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管還要求保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)自查投資的不動(dòng)產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況，敦促險(xiǎn)企自11月15日之前上報(bào)。

《通知》顯示，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)直接投資不動(dòng)產(chǎn)的，須填報(bào)項(xiàng)目名稱、所在區(qū)域、計(jì)劃投資金額、實(shí)際投資金額、資產(chǎn)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、初始投資時(shí)間、賬面余額等信息;通過(guò)金融產(chǎn)品間接投資不動(dòng)產(chǎn)的，須填報(bào)產(chǎn)品名稱、產(chǎn)品發(fā)行機(jī)構(gòu)、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品募集金額、本機(jī)構(gòu)投資金額、產(chǎn)品年限、剩余年限、投資收益率、預(yù)期收益率、不動(dòng)產(chǎn)類型、所在區(qū)域、投資方式、增信措施、其他說(shuō)明事項(xiàng)等信息，要求上報(bào)事項(xiàng)如此詳細(xì)并不多見。

此外，《通知》還強(qiáng)調(diào)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資的不動(dòng)產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品中，涉及商業(yè)住宅的，應(yīng)當(dāng)在報(bào)告中進(jìn)行單項(xiàng)說(shuō)明。對(duì)此，上述保險(xiǎn)資管人士表示，從目前保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)管規(guī)定看，雖然僅限投資辦公不動(dòng)產(chǎn)，與保險(xiǎn)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)及自用型不動(dòng)產(chǎn)，禁止投資商業(yè)住宅，但保險(xiǎn)資金仍可通過(guò)投資無(wú)法穿透的信托、資管等產(chǎn)品間接投資商業(yè)住宅領(lǐng)域。

為了讓此次自查不留死角，保監(jiān)會(huì)要求，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)專業(yè)責(zé)任人(或分管領(lǐng)導(dǎo))應(yīng)作為自查工作第一責(zé)任人。保監(jiān)會(huì)也將對(duì)部分機(jī)構(gòu)的報(bào)送情況進(jìn)行抽查核實(shí)，對(duì)填報(bào)數(shù)據(jù)不真實(shí)或隱瞞違規(guī)問(wèn)題的，將采取取消或暫停不動(dòng)產(chǎn)投資能力備案等監(jiān)管措施。

北京商報(bào)記者 陳婷婷/文 李烝/制表