【中經(jīng)聯(lián)播12月29日廣州訊】9月20日7點半，眾多廣州茅崗西華村人一早乘坐大巴來到東圃喜來登酒店。經(jīng)過數(shù)月的精心準備，茅崗項目西華一期回遷房終于迎來村民搖珠選房。917套回遷房，可分配房源戶型6種，戶型從兩房到五房不等。預(yù)計2021年初即可分批收樓回遷。
茅崗路項目是廣州市政府出臺2010年《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》后，列入全市52條全面改造的城中村之一。也是獵德村、楊箕村兩個經(jīng)典項目之后，富力集團在城市更新領(lǐng)域的另一個標志性項目。在攜手當?shù)卣?、村集體并經(jīng)富力集團和南馳集團多年辛勤努力之下，迎來首次分房，無疑是茅崗路城市更新項目進入全面收獲期的一個標志。
除了多年努力這個因素，茅崗改造項目何以能取得今天的進展和成果？其中最重要的，無疑是富力稱為“多贏戰(zhàn)略”的這個根本宗旨——堅持公正公平透明，確保各方共同獲益——村民獲得生活質(zhì)量的全面改善、村集體獲得持續(xù)壯大的收益，政府獲得城市建設(shè)、經(jīng)濟、面貌的全面升級，富力獲得一個持續(xù)增長不斷壯大的戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)板塊。
茅崗的收房現(xiàn)場正是這一個共贏的畫面。廣東電視臺珠江新聞報道中，第一個選房的村民彭伯止不住的笑著說，“都挺好啊，我有四百多平方，接下來還有兩套可以來抽?！绷硪晃唤邮懿稍L的村民彭叔說，“個個村民的心愿，都是盡早搬回來。其實也不多啦，總共幾百平方而已?！?/p>
作為改造方，富力攜手南馳集團全方位提升了回遷房瓷磚、門扇、地板、五金、門鎖、潔具的裝修檔次和園林標準。自去年5月樣板房開放后，村民們都對改造方贊譽有加。改造方也將為項目規(guī)劃建設(shè)地下停車場、大型商業(yè)綜合體、4所幼兒園、3所小學(xué)、1所中學(xué)、醫(yī)療機構(gòu)等生活設(shè)施，全面提升居住環(huán)境及生活品質(zhì)。
本次選房之后，對即將入住西華一期的茅崗村民，意味著“幸福新茅崗”的美好生活即將開啟。
茅崗路項目首次選房及入住在即，只是富力城市更新業(yè)務(wù)的冰山一角，但卻是一個浮標，顯示出在疫情與諸多重大挑戰(zhàn)背景下，2020年以來富力城市更新板塊進入新的戰(zhàn)略收獲期，呈現(xiàn)加速進發(fā)的局面。
1、拓增量：再簽廣州四大新項目
縱觀廣州的城市更新歷程，富力是一家必須提及的企業(yè)。深耕廣州“三舊改造”二十余載，富力成為實施項目最多、最具綜合實力的開發(fā)企業(yè)之一。截至2020年上半年，富力在全國范圍內(nèi)已簽約城市更新合作項目80多個，規(guī)劃總建筑面積超7000萬平米。2020年，富力城市更新這一超大版圖繼續(xù)拓展。
今年6月14日，經(jīng)村民代表100%決同意，并經(jīng)政府批準，正式確認富力為南沙區(qū)大同村改造項目合作企業(yè)。大同村改造是南沙區(qū)2020年重點項目，項目改造規(guī)劃總計容面積超130萬㎡。目前，富力城市更新集團正全面編制方案并實施河涌整治房屋拆違工作。
就在獲得大同村項目之后兩周，富力城市更新的拓展再獲新成果，成為海珠區(qū)赤沙村改造項目合作意向企業(yè)。該項目總計容面積167.10萬㎡，已開始基礎(chǔ)數(shù)據(jù)公示及完成啟動區(qū)一期拆卸工作。
兩個月后的8月19日，富力再次中選廣州石壁村全面改造項目合作企業(yè)。該項目總用地面積達104.8公頃，總投資金額約120億元，富力有望通過石壁村全面改造催生廣州南站商務(wù)區(qū)。
10月28日，廣州市天河區(qū)珠吉街吉山村全面改造項目正式表決，確定富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)合體成為項目合作企業(yè)。這是天河區(qū)首個公開引入合作企業(yè)的項目。吉山村全面改造項目投資估算（改造總成本）約為206億元，改造范圍約134公頃。
吉山村全面改造項目，規(guī)劃以產(chǎn)城融合為抓手，主推IAB與電競、生物科技等前瞻產(chǎn)業(yè)，著力推動產(chǎn)業(yè)升級，居住板塊為原居民乃至粵港澳高端人才提供宜居宜業(yè)平臺，同時通過“局部保留+微改造”等復(fù)合模式，再現(xiàn)嶺南建筑魅力、延續(xù)村落原生歷史文化。
從企業(yè)經(jīng)營視角看，相繼斬獲大同村、赤沙村、石壁村、吉山村四大項目后，改造總建筑面積再增近千萬平米，富力獲得融資區(qū)建筑面積包括數(shù)百萬平米的商品住宅與商業(yè)面積，將在未來多年為富力提供千億規(guī)模的可售貨值。
2、推存量：加速建設(shè)與轉(zhuǎn)化
與新增項目簽約并存的，是富力在推動城市更新存量項目進度上的不甘落后。
開發(fā)節(jié)點全面推進的典型無疑包括已經(jīng)持續(xù)數(shù)載的茅崗路項目。除了首期復(fù)建房完成分房，2020年取得的其他重大進程還包括：7月28日，西華二期復(fù)建房動工儀式舉行；8月28日塘口一期5棟復(fù)建房動工，653套回遷房源；9月28日，項目沙井黃一期復(fù)建房動工，建設(shè)2棟復(fù)建房，共461套回遷房源供村民回遷；10月28日，再次動工建設(shè)石崗一期2棟復(fù)建房。
而在2018年簽約的廣州筆村改造項目，舊有建筑簽約拆遷也在今年加速推進，即將全部完成。
2019年3月中標的廣州陳田村拆遷簽約也接近完成。截至10月底，集體物業(yè)簽約拆遷完成簽約率達95.23%。
2019年9月簽約的花都田美村，2020年項目陸續(xù)取得多項進展：3月30日，項目動工奠基儀式順利舉行；9月26日，田美村東南經(jīng)濟社、西村經(jīng)濟社表決通過《項目實施方案（含拆補方案）》；11月初，項目已正式啟動《拆遷補償安置協(xié)議》簽約工作。
3、明戰(zhàn)略：城更戰(zhàn)略化、戰(zhàn)略清晰化
在深耕廣州城市更新項目的基礎(chǔ)上，城市更新已被確定為富力集團發(fā)展戰(zhàn)略中的戰(zhàn)略方向之一，集團戰(zhàn)略化，成為其城市更新業(yè)務(wù)加速騰飛的底層支點。
富力集團董事長李思廉在近期接受采訪時透露，未來的富力城市更新的土儲比例會超過7成。
2019年，富力對集團組織架構(gòu)進行調(diào)整，華南城市更新集團、華北城市更新集團、西北城市更新集團等陸續(xù)成立，從組織結(jié)構(gòu)、人才團隊等多方面加大發(fā)力城市更新業(yè)務(wù)。李思廉透露，單單在廣州，富力就有四五百人參與到城市更新的工作。
另一方面，富力城市更新業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略方向也日漸清晰。今年初以來，富力確定并對外釋放，在城市更新的實踐道路上，堅持“以多贏戰(zhàn)略為根本宗旨、以產(chǎn)城融合戰(zhàn)略為抓手、以文化傳承保護戰(zhàn)略為依托”的三大核心戰(zhàn)略表述。
此外，基于當前的調(diào)控環(huán)境和富力自身的經(jīng)營總體狀況，富力適時確定，專注于促進業(yè)績轉(zhuǎn)化的城市更新業(yè)務(wù)階段性重點方向。這尤其會對中短期富力的業(yè)績增長提供重大動力。
今年上半年，富力已成功將3個城市更新項目、相當于129萬平方米建筑面積轉(zhuǎn)化為可售資源，貨值約人民幣460億元；年中，富力還確定了未來18個月轉(zhuǎn)化900萬平米、約人民幣2000億元的潛在可售資源的目標，為下半年及未來提供業(yè)務(wù)動力。
4、擴規(guī)模：全國化布局、重點區(qū)域突破
富力城市更新全國化發(fā)展目前已清晰顯示兩個方向的發(fā)力，其一，繼續(xù)鞏固在大灣區(qū)的領(lǐng)先優(yōu)勢，包括今年在廣州新增大同村、赤沙村、石壁村、吉山村等四大簽約城市更新項目。
富力目前已簽約城市更新合作項目已有80多個，規(guī)劃總建筑面積超7000萬平米，這其中，大灣區(qū)面積占比逾54%。
富力城市更新擴張版圖的另一方面，是沖出大本營廣州，全國化布局，將城市更新的觸角伸至山西、陜西、內(nèi)蒙、新疆和甘肅，尤其是對山西、陜西的重點突破。
富力城市更新在西北地區(qū)先行先試的城市是太原。繼富力城、富力華庭項目，富力太原共有13個城市更新項目，總用地面積高達3500余畝。其中，大、小東流村城更項目是富力太原舊改的重點項目。項目地處三給片區(qū)核心區(qū)域，規(guī)劃約75萬方商業(yè)綜合體，6所幼兒園、2所小學(xué)，是一個集品質(zhì)住宅、國際公寓、綜合商業(yè)、教育于一體的現(xiàn)代化都市小鎮(zhèn)。
2018年富力集團首進長治，以潞州區(qū)馬坊頭城中村改造項目，開啟城市更新業(yè)務(wù)。實際上，在今年上半年轉(zhuǎn)化的可售資源累計460億元的3個項目中，就包括位于山西長治的項目。
2019年富力城市更新集團單獨成立后，陜西城市更新集團在短短三個月內(nèi)，就在西安及周邊地市跟進項目40余個、簽訂框架協(xié)議3個。其中，西安土門項目2015年總體簽約，2019年1月一期開發(fā)用地競得，因其地段的唯一性和超大規(guī)模，具有重大影響。今年8月，JW萬豪酒店品牌正式入駐,在居住開發(fā)方面，除了開遠城的持續(xù)熱銷，2020年亦計劃完成5個批次住宅產(chǎn)品的加推。
而所有項目新增、規(guī)模擴展、存量轉(zhuǎn)化等方面的進展，在經(jīng)營層面的意義在于，最終都可能最終變現(xiàn)為富力的業(yè)績增長、成本減少和利潤增長。
據(jù)介紹，相較于招拍掛舊村改造成本更具備管控空間，廣州舊村改造融資區(qū)土地出讓金僅為評估地價的20%，大大減輕了資金負擔。另一方面，舊村位置普遍較好，轉(zhuǎn)化出來貨值高、銷路廣。
住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，全國共有老舊小區(qū)約有17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億。另一方面，按中國房地產(chǎn)存量每年2%的更新速率計算，城市更新迎來每年6萬億元級市場。
據(jù)機構(gòu)報告指出，以城市更新潛在建筑總建面來衡量企業(yè)參與城市更新的程度，可以把房企分為三個梯隊，富力城市更新規(guī)模遙遙領(lǐng)先，穩(wěn)居第一梯隊。
在11月12日下午，富力集團榮獲由聯(lián)辦財訊傳媒集團、新地產(chǎn)財經(jīng)、財經(jīng)網(wǎng)聯(lián)合頒發(fā)的“2020年度城市更新杰出運營商”獎。
日前，“十四五規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議”中明確提出，通過“實施城市更新行動，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)”等，“推進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化”。這無疑是對城市更新業(yè)務(wù)的最宏觀利好。作為中國城市更新的領(lǐng)軍者之一，富力也將有望在利好中“飲到更多頭啖湯”。
