中經(jīng)聯(lián)播8月25日上海訊（陳新航 馮驊 ）上海樓市迎來重磅新政，外環(huán)外不限購、單身按家庭執(zhí)行、公積金可付首付等六大措施齊發(fā)，將成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一劑強(qiáng)心針。
8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》。
這套被稱為“滬六條”的新政包括調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策，自2025年8月26日起施行。
此次新政出臺(tái)正值全國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨新的下行壓力之際。8月18日召開的國務(wù)院第九次全體會(huì)議明確提出“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”的決策部署。
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然總體穩(wěn)定，但外環(huán)內(nèi)外交易熱度的結(jié)構(gòu)性差異客觀存在。“滬七條”落地后，不少市民通過各種渠道呼吁購房政策在調(diào)整限購范圍、降低購房成本、鼓勵(lì)職住平衡等方面進(jìn)一步優(yōu)化。
2024年5月和9月，上海分別出臺(tái)房地產(chǎn)“滬九條”“滬七條”，政策“組合拳”力度空前，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。今年上半年，一、二手住房累計(jì)成交1311萬平方米，為2022年以來同期最高，同比增加17%。
新政中最引人注目的是對(duì)外環(huán)外住房限購的全面放開?！锻ㄖ访鞔_對(duì)符合本市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)。
成年單身人士將按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。這意味著滬籍成年單身居民、外省市戶籍成年單身居民，在上海購買商品住房，將分別按照滬籍居民家庭、外省市戶籍居民家庭執(zhí)行住房限購政策。
具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為：滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。
公積金政策方面推出三項(xiàng)利好：一是提高個(gè)人住房公積金貸款額度。對(duì)繳存人購買二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%。
首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。
二是支持提取住房公積金支付購房首付款。對(duì)繳存人購買上海市新建預(yù)售商品住房的，可按規(guī)定申請(qǐng)?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購房首付款。
三是支持住房公積金“又提又貸”。繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算。
商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策迎來重大調(diào)整。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆貸款的具體利率水平。
這一變化將直接降低改善型住房的置業(yè)成本。以上海為例，以商業(yè)貸款金額200萬元、年限30年計(jì)算，首套月供8486元，二套房（差異化地區(qū)）為8704元，非差異化地區(qū)為8925元。
按最新政策，二套房利率可以再降低，非差異化地區(qū)每月可減少439元，切實(shí)減輕購房者負(fù)擔(dān)。
為銜接優(yōu)化住房限購政策，《通知》規(guī)定對(duì)符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。
由于個(gè)人住房房產(chǎn)稅按年征收，2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。這一政策旨在減少非滬籍居民家庭與滬籍居民家庭在試點(diǎn)房產(chǎn)稅政策方面的差異，鼓勵(lì)和吸引人才在滬工作生活。
上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，目前上海樓市總體穩(wěn)定，但外環(huán)內(nèi)外交易熱度的結(jié)構(gòu)性差異客觀存在。外環(huán)外的置換類賣家較多，尤其外地單身賣家，想要購入新房，受制于限購政策，必須要等舊房賣掉。
上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根指出，某一線城市在2024年和2025年在其遠(yuǎn)郊區(qū)分步放寬限購后，二手房市場(chǎng)率先回暖，單月網(wǎng)簽量迅速突破“榮枯線”，遠(yuǎn)郊區(qū)新房市場(chǎng)熱度激增。
兩類群體成交最多：一是工作地點(diǎn)在遠(yuǎn)郊區(qū)的白領(lǐng)，二是為老人購置養(yǎng)老房的改善型家庭。
上海易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示：“綜合來看，上海屬于全國優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，近年持續(xù)好于全國基本面。新政下的市場(chǎng)表現(xiàn)有望更加活躍。”
政策出臺(tái)恰逢其時(shí)，上海樓市即將迎來“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)都應(yīng)把握機(jī)會(huì)，優(yōu)化對(duì)策。
