中經(jīng)聯(lián)播訊（李文聞 劉莎莎）
全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議剛剛落幕，2026年的房地產(chǎn)政策工具箱已經(jīng)打開(kāi)，聚焦于從根源上調(diào)整市場(chǎng)供需關(guān)系的新策略。
“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)成為2026年房地產(chǎn)政策的核心邏輯。近期密集召開(kāi)的重要會(huì)議為房地產(chǎn)行業(yè)劃定了從“規(guī)模擴(kuò)張”到“高質(zhì)量發(fā)展”的轉(zhuǎn)型主線。
根據(jù)最新披露的政策方向，2026年房地產(chǎn)調(diào)控不再局限于短期需求刺激，而是從供給側(cè)同步推進(jìn)“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的三大結(jié)構(gòu)性改革。
會(huì)議定調(diào)
全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)定下基調(diào)。今年房地產(chǎn)政策被置于統(tǒng)籌防風(fēng)險(xiǎn)和促轉(zhuǎn)型、統(tǒng)籌惠民生和穩(wěn)增長(zhǎng)的雙重框架下。
會(huì)議明確，城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，2026年房地產(chǎn)政策將延續(xù)“兩條腿走路”：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
控增量的邏輯轉(zhuǎn)變
我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)67%，市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力已轉(zhuǎn)向改善性需求與住房更新。2025年商品房成交預(yù)計(jì)回落至9億平方米。
這一結(jié)構(gòu)性變化要求政策思路從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”。當(dāng)前全國(guó)城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模大，改善性需求成為市場(chǎng)的主體。
多數(shù)改善性需求通過(guò)“一買一賣”的置換模式實(shí)現(xiàn)，決定了房地產(chǎn)必須從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)?？卦隽康暮诵木褪琼槕?yīng)這一存量時(shí)代趨勢(shì)，轉(zhuǎn)變發(fā)展思路。
去庫(kù)存的系統(tǒng)工程
廣義庫(kù)存約134億平方米，以2025年9億平方米成交規(guī)模測(cè)算，去化周期達(dá)15年，遠(yuǎn)超5-6年的健康區(qū)間。
去庫(kù)存措施被設(shè)計(jì)為兼顧市場(chǎng)穩(wěn)定、民生保障與城市升級(jí)的系統(tǒng)工程。
會(huì)議特別提到要結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動(dòng)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。
浙江、四川、山東、湖南等省份已發(fā)行專項(xiàng)債券用于收購(gòu)存量商品房并轉(zhuǎn)化為保障房，形成了可復(fù)制的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
優(yōu)供給的品質(zhì)革命
“優(yōu)供給”則著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)“穩(wěn)市場(chǎng)”，核心是通過(guò)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、提升住房品質(zhì)，滿足不同群體的多樣化住房需求。
圍繞好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好材料、好建造、好運(yùn)維的“五好”要求，住建部計(jì)劃推廣成熟有效的經(jīng)驗(yàn)做法和惠民實(shí)用技術(shù)。
“好房子”建設(shè)正從示范試點(diǎn)邁向全面普及，將全面提升住房在空間功能、綠色低碳和智慧化等維度的綜合品質(zhì)。
虞曉芬認(rèn)為，應(yīng)降低新建“好房子”、改造“好房子”的成本，以“好房子”撬動(dòng)并持續(xù)釋放改善性居住需求。
釋放需求的結(jié)構(gòu)性潛力
“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”三位一體，旨在精準(zhǔn)釋放住房需求的結(jié)構(gòu)性潛力。中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，“十五五”時(shí)期全國(guó)城鎮(zhèn)住房需求總量約為49.8億平方米。
隨著支持政策不斷落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿⒂型患せ睢?025年公積金優(yōu)化政策達(dá)305次，首套房貸利率進(jìn)入2.1%-2.6%區(qū)間。
北京、上海、深圳等一線城市限購(gòu)松綁，鄭州、青浦等地人才購(gòu)房補(bǔ)貼最高300萬(wàn)元，寧波優(yōu)化契稅認(rèn)定規(guī)則，這些政策有效降低置業(yè)成本。
現(xiàn)房銷售與制度變革
2026年將加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建基礎(chǔ)性制度。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上做實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司制，在房地產(chǎn)融資上推行主辦銀行制。
在商品房銷售上推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，將規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。
這種制度構(gòu)建將打破過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式。
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隨著這些措施的落地，部分二三線城市庫(kù)存去化周期可能縮短4—6個(gè)月。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范已取得積極成效，后續(xù)工作要繼續(xù)推進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定，同時(shí)加快行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。
“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的三位一體政策框架，正推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)走向“質(zhì)效優(yōu)先、系統(tǒng)重塑”的新階段。
