中國REITs市場從基礎設施邁向商業(yè)不動產，不僅是一次擴容，更是金融供給結構與房地產發(fā)展模式的深層變革。
中經聯播訊（ 沈重 商和泉 劉輝）
中國證監(jiān)會日前發(fā)布《關于推出商業(yè)不動產投資信托基金（REITs）試點的公告》，標志著市場期盼已久的商業(yè)不動產REITs試點全面啟動。
此次試點將商業(yè)綜合體、寫字樓、酒店等商業(yè)不動產納入公募REITs投資范圍，為數十萬億存量商業(yè)地產提供了標準化退出渠道。截至2025年11月末，我國公募REITs市場已上市和已成立待上市產品共計78只，發(fā)行規(guī)模合計超2000億元，77只已上市產品總市值超2200億元。
市場基礎：五年培育打造REITs生態(tài)圈
經過五年探索實踐，中國REITs市場已從試點邁向常態(tài)化發(fā)展。截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融資金額2070億元，總市值2201億元。
市場運行平穩(wěn)有序，2024年以來，中證REITs全收益指數上漲22.46%，REITs已逐步成為重要的大類資產配置品種。僅2025年就有19只產品上市，發(fā)行規(guī)模為383.32億元。
這一市場在資產類型上實現了全面覆蓋?；A設施REITs發(fā)行范圍已涵蓋了12大行業(yè)的52個資產類型，其中10個行業(yè)領域的18個資產類型已經實現首單發(fā)行上市。
一系列首單項目相繼涌現，如全國首單市政基礎設施公募REITs、首單隧道公募REITs、首批數據中心REITs等，不斷拓寬資產版圖。
南開大學金融發(fā)展研究院院長田利輝表示，我國公募REITs已形成 “高速公路-產業(yè)園區(qū)-消費設施-保障住房”多元資產格局，“首發(fā)+擴募”雙輪驅動成型，形成良性投資循環(huán)。
政策突破：從基礎設施到商業(yè)不動產
商業(yè)不動產REITs的推出，是貫徹落實黨中央、國務院決策部署和資本市場新“國九條”要求的重要舉措。證監(jiān)會同步印發(fā)了《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發(fā)展有關工作的通知》，旨在加快構建規(guī)范、透明、開放、有活力、有韌性的REITs市場體系。
此次《公告》共八條，對產品定義、基金注冊、運營管理、專業(yè)機構職責及監(jiān)管安排等作出系統(tǒng)規(guī)定，并強調基金管理人須履行主動運營管理責任，確保底層資產權屬清晰、現金流穩(wěn)定。
商業(yè)不動產REITs與基礎設施REITs將實行分類管理。兩個產品、兩個試點并行，一方面繼續(xù)發(fā)揮基礎設施REITs盤活公共基礎設施的作用，另一方面通過商業(yè)不動產REITs精準對接商業(yè)綜合體、寫字樓等盤活需求。
2025年12月1日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，將基礎設施REITs范圍擴展至15大類資產，包括新增的商業(yè)辦公設施、城市更新設施等。
規(guī)模潛力：8000億至15000億市場空間待釋放
我國商業(yè)不動產存量規(guī)模龐大，具有通過REITs進行盤活的內在需求。根據北京大學光華管理學院REITs課題組測算，我國公募REITs市場空間超10萬億元。
中泰證券分析師陳希瑞認為，保守假設商業(yè)不動產的可證券化率在2%至3%之間，則其市場潛在規(guī)模在8000億元至15000億元。
中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產專業(yè)委員會秘書長、研究員蔡云此前介紹，粗略估計，我國狹義商業(yè)地產（僅指代零售物業(yè)、辦公物業(yè)和酒店）存量規(guī)模約為40萬億至50萬億元。
瑞思不動產金融研究院院長朱元偉引用市場數據指出，在重點城市，甲級和優(yōu)質辦公樓的存量規(guī)模已達數億平方米。戴德梁行報告顯示，建筑總面積在3萬平方米以上的零售物業(yè)有約7068個，總存量約為5.5億平方米。
招商基金基礎設施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬億表示，國內存量商業(yè)物業(yè)規(guī)模已超數十萬億元，若逐步實現證券化，未來有望形成萬億元級市場。
經濟意義：盤活存量資產，構建房地產發(fā)展新模式
商業(yè)不動產REITs的推出，為持有優(yōu)質商業(yè)物業(yè)的房企和地方國資提供市場化融資和退出渠道，有助于緩解流動性壓力。
申萬宏源證券研究表示，長期來看，我國商業(yè)物業(yè)缺乏標準化退出渠道，萬億規(guī)模資產沉淀于房企及地方國資體系內。部分房企債務集中到期、現金流緊張，城投平臺融資環(huán)境受阻、債務壓力上升，流動性缺口進一步顯現。
中金基金副總經理李耀光認為，商業(yè)不動產REITs能夠通過市場化價格機制的作用有效激勵企業(yè)強化運營管理能力、持續(xù)提升資產質量，促進商業(yè)不動產市場的良性競爭，助力暢通經濟循環(huán)，在“防風險、穩(wěn)增長”中發(fā)揮積極作用。
對實體經濟而言，試點不僅有助于拓寬企業(yè)直接融資渠道，優(yōu)化資本結構，更將引導企業(yè)從“開發(fā)商”向 “資產管理商”實現戰(zhàn)略轉型。
仲量聯行評估咨詢服務部中國區(qū)總監(jiān)熊建平指出，REITs要求底層資產具備持續(xù)盈利能力，間接促使企業(yè)提升管理效率與服務質量，這也將推動商業(yè)地產從“開發(fā)銷售”向“持有運營”模式轉型，形成良性循環(huán)。
投資價值：為投資者提供全新資產配置選擇
商業(yè)不動產REITs為投資者提供了一類兼具穩(wěn)定現金流與資產增值潛力的配置工具。不同于基礎設施REITs較強的政策屬性，其市場化特征更突出，為普通投資者提供了參與優(yōu)質商業(yè)物業(yè)投資的機會。
對廣大投資者而言，商業(yè)不動產REITs的推出，能進一步豐富公眾投資者選擇，提供一類兼具穩(wěn)定現金流與資產增值潛力的配置工具，有助于優(yōu)化個人與機構投資組合，共享實體經濟與不動產市場高質量發(fā)展帶來的長期紅利。
中國資本市場學會理事田利輝介紹，對于普通投資者而言，REITs的核心價值在于其收益來源于實體資產的穩(wěn)定租金和運營收入，與股票、債券的相關性較低，具有較好的抗通脹和分散風險特性。
商業(yè)不動產REITs還將吸引保險、養(yǎng)老金等長期資金入市。證監(jiān)會通知明確提出，豐富REITs指數及ETF等創(chuàng)新產品，引導保險資金、社?；鸬戎虚L期資金入市，并推動將REITs納入滬深港通標的，提升對外開放水平。
隨著商業(yè)不動產REITs試點的推進，滬深交易所等單位正在緊鑼密鼓地推進配套規(guī)則修訂、系統(tǒng)改造和試點項目培育等工作。上交所相關業(yè)務負責人表示，將“以優(yōu)質商業(yè)不動產先行穩(wěn)步開展試點，把好資產‘入口關’”。
對于投資者而言，商業(yè)不動產REITs與消費景氣度、區(qū)域經濟活力緊密相關，受出租率、租金水平波動影響更大，收益彈性與風險均高于基礎設施類REITs。投資者需結合對底層資產的認知度、風險承受能力等因素審慎選擇。
