衣食住行是生活的基本需要，其中“住”被不少人視為剛需。這兩天，有一場頗為引人關(guān)注的會議，就和“住”密切相關(guān)。

22日召開的加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議重申：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

“房住不炒”的定位繼續(xù)鞏固，這讓不少人吃下“定心丸”。

不管是買房、租房，還是蓋房，都離不開錢。因此，要落實“房住不炒”，房地產(chǎn)金融是其中的關(guān)鍵一環(huán)。

近年來，我國加快建立健全房地產(chǎn)金融管理長效機制，特別是在“三線四檔”規(guī)則和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的引導(dǎo)下，不少房企融資更加審慎自律，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。

6月份，70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢；與此同時，6月末，我國人民幣房地產(chǎn)貸款增速比上年末回落2.2個百分點。

可見，包括房地產(chǎn)金融政策在內(nèi)的調(diào)控政策已在顯效，部分城市房地產(chǎn)信貸環(huán)境產(chǎn)生變化，房價漲幅趨穩(wěn)。

究竟是什么“利器”，能令調(diào)控如此立竿見影？“三線四檔”規(guī)則、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度究竟怎樣發(fā)揮作用的？快來好好了解一下。

促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，首先需要房地產(chǎn)企業(yè)自身健健康康?？墒?，一些房企貪大求全、盲目擴張，核心經(jīng)營財務(wù)指標(biāo)亮起“紅燈”，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)存在高杠桿、高負(fù)債現(xiàn)象。

為增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化、透明度，去年8月人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門針對重點房地產(chǎn)企業(yè)形成了資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，也就是“三線四檔”規(guī)則。

“三線”其實是“三道紅線”，具體指：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

而按照“踩線”情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔：“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模不能高于現(xiàn)有水平；“橙檔”企業(yè)有息負(fù)債年增速不得超過5%；“黃檔”企業(yè)不得超過10%；“綠檔”企業(yè)不得超過15%。

有了明確的“三線四檔”，房企要想融資必須達到相應(yīng)的要求，不斷優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)。這相當(dāng)于對房企的財務(wù)健康狀況進行了一次“體檢”，幫助其更好地完善財務(wù)管理。

健康的背后是自律。當(dāng)房企經(jīng)營融資行為更加審慎自律，整體經(jīng)營也趨于穩(wěn)健。嘗到甜頭，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)加入“自律”的行列。試點初期，央行選擇了12家代表性房地產(chǎn)企業(yè)作為試點對象，今年初又?jǐn)U大到30家負(fù)債規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾介紹，從實施一年來的情況和各界反應(yīng)看，“三線四檔”規(guī)則是行之有效的。試點企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項核心經(jīng)營財務(wù)指標(biāo)明顯改善，負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降。不少試點以外的其他房地產(chǎn)企業(yè)也積極對標(biāo)規(guī)則，優(yōu)化調(diào)整自身經(jīng)營行為。

融資管理除了盯緊需求端，也不能忽視供給端。除了對房企的負(fù)債進行監(jiān)測和管理，人民銀行還對銀行業(yè)金融機構(gòu)加強管理--制定房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。

該制度對不同類型不同規(guī)模的銀行機構(gòu)分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比、個人住房貸款余額占比“兩條紅線”。前者從40%到12.5%不等，后者從32.5%到7.5%不等。

俗話說，雞蛋不能放到一個籃子里。銀行的信貸投放也要注重結(jié)構(gòu)優(yōu)化，這不僅關(guān)系著機構(gòu)自身風(fēng)險，也對整個經(jīng)濟健康穩(wěn)健發(fā)展意義重大。

制度實施以來，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。數(shù)據(jù)顯示，6月末，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增速和個人住房貸款余額增速，分別比上年末回落了3.3個和1.6個百分點。

在鄒瀾看來，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)受到一定約束的同時，商業(yè)銀行把更多的精力放到了支持小微、“三農(nóng)”等經(jīng)濟薄弱環(huán)節(jié)，同時制造業(yè)、科技創(chuàng)新等重點領(lǐng)域的貸款占比得到提升。

數(shù)據(jù)顯示，6月末，我國普惠小微貸款余額同比增長31%，增速比同期各項貸款增速高18.7個百分點；制造業(yè)中長期貸款余額同比增長41.6%，增速比上年同期高16.9個百分點。

人民銀行表示，下一步將繼續(xù)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好房地產(chǎn)長效機制，不斷完善“三線四檔”規(guī)則和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，抓好政策執(zhí)行，提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。

要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關(guān)鍵，就要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好調(diào)控“利器”，管理好房地產(chǎn)金融的供需兩端，讓調(diào)控政策更加精準(zhǔn)，既精準(zhǔn)打擊炒房，又可更好滿足剛需。(記者：吳雨)