警惕！購房者踩過的這些坑

每年315，房地產(chǎn)業(yè)都是繞不開的話題。

房屋質(zhì)量差、降標(biāo)減配、延期交付、維修拖沓等問題已是老生常談；標(biāo)桿項(xiàng)目、央企背景、明星企業(yè)也無法成為品質(zhì)的代名詞。

中消協(xié)發(fā)布報(bào)告顯示，商品房消費(fèi)領(lǐng)域質(zhì)量問題、裝飾裝修問題以及售后服務(wù)糾紛頻發(fā)。數(shù)據(jù)顯示，2020年，裝修建材、房屋質(zhì)量位列投訴量前十的商品，投訴量分別高達(dá)149433件、13076件，同比增長了6.4%、19.52%。

如今，在購置房產(chǎn)這件事情上，維權(quán)似乎成了不少業(yè)主都要經(jīng)歷的一道坎。

福州禹洲金輝里：

質(zhì)量問題屢被投訴

禹洲似乎走到了業(yè)績與口碑的分岔路口。

2020年，禹洲以1049.7億元的銷售額晉升為千億新貴，同比增長39.75%，公司在百強(qiáng)房企中的排位也從2019年的48名上升至第37位。

但規(guī)模逐年走高的禹洲卻在口碑上接連“失蹄”。近年來，圍繞禹洲樓盤維權(quán)的消息不絕于耳，更有樓盤接連出現(xiàn)維權(quán)事件，貫穿整個(gè)樓盤的竣工期。

2020年4月25日，一位自稱是禹洲倉山金輝里地塊一3號(hào)樓1507的業(yè)主王建(化名)在相關(guān)投訴渠道上留言，表示自己所購住宅于2019年12月交房，在近期裝修鏟灰之后發(fā)現(xiàn)樓板大面積鋼筋外露，橫向每個(gè)水平線的位置都有露出情況。且工人在粉墻時(shí)發(fā)現(xiàn)配電箱位置存在嚴(yán)重漏水的情況。

對(duì)于王建的留言，福州市倉山區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局于2020年5月12日回復(fù)稱，禹洲金輝里項(xiàng)目于2019年1月進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，各方參建責(zé)任主體均出具了合格文件，程序合法有效。

并且，倉山區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局曾于2020年4月22日召集相關(guān)單位人員現(xiàn)場(chǎng)查看，確實(shí)發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)頂板溫度裂縫，露筋、夾渣等問題。在協(xié)調(diào)會(huì)上，設(shè)計(jì)單位向到場(chǎng)業(yè)主表示出現(xiàn)的房屋缺陷不會(huì)影響主體結(jié)構(gòu)安全，建設(shè)單位則稱業(yè)主可到物業(yè)登記房號(hào)及問題，等設(shè)計(jì)單位的修復(fù)方案出來后對(duì)房屋的缺陷進(jìn)行修復(fù)。

該回復(fù)還提及，設(shè)計(jì)單位于2020年4月27日將房屋修復(fù)方案交給了建設(shè)單位，建設(shè)單位對(duì)公共部位的缺陷進(jìn)行了修復(fù)。王建可就相關(guān)質(zhì)量問題直接與物業(yè)聯(lián)系要求予以修復(fù)。

但對(duì)于維修，王建仍提出4點(diǎn)質(zhì)疑：1、維修組為了解約成本，只派了一個(gè)工人，業(yè)主要排隊(duì)等候；2、工人不聽業(yè)主意見，維修過程中仍存在嚴(yán)重的偷工減料行為；3、設(shè)計(jì)單位給出的維修方案在個(gè)別戶存在缺陷，并不愿意對(duì)缺陷做進(jìn)一步再設(shè)計(jì)；4、維修過程誰來監(jiān)管？

按王建所言，自己的遭遇并非個(gè)例，3號(hào)樓普遍存在質(zhì)量問題。《國際金融報(bào)》記者在領(lǐng)導(dǎo)留言板上搜索“禹洲金輝里”發(fā)現(xiàn)多條關(guān)于地塊一3號(hào)樓的留言，關(guān)鍵詞多為“鋼筋外漏”“滲水”“虛假銷售”。

705的業(yè)主在留言板上投訴稱，該樓每個(gè)樓層均出現(xiàn)樓板開裂的情況，有幾戶出現(xiàn)頂板傾斜、木頭裸露、空洞的現(xiàn)象。且07單元存在大面積鋼筋外露問題，現(xiàn)已滲水、生銹。

1211的業(yè)主則稱，金輝里在2018年預(yù)售時(shí)已經(jīng)明確知道該樓盤劃片倉山區(qū)第九中心小學(xué)，卻仍以倉山區(qū)第四中心小學(xué)來推銷，涉及虛假銷售。另外，地塊一共有3棟樓，1、2號(hào)樓為拆遷安置房，開發(fā)商卻向業(yè)主謊稱是政府人才引進(jìn)。對(duì)于小區(qū)的實(shí)際綠地率和容積率，開發(fā)商也遲遲沒有公布。

截至目前，上述兩位業(yè)主的留言還尚未得到回復(fù)。

《國際金融報(bào)》記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，金輝里為禹洲和金輝、正榮聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目。2016年，金輝里項(xiàng)目以17.3億元的總價(jià)被拿下。其中第一大股東禹洲權(quán)益占比66%，耗資11.42億元。

同年，該項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營主體福州澤翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“澤翔地產(chǎn)”)成立。國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，澤翔地產(chǎn)曾多次被行政處罰，最近的一次是在2020年6月。

2020年5月8日，福州市倉山區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局接到舉報(bào)稱，澤翔地產(chǎn)開發(fā)的樓盤禹洲金輝里地塊二在銷售過程中涉嫌利用不平等格式合同侵害消費(fèi)者利益。

經(jīng)相關(guān)部門查實(shí)，澤翔地產(chǎn)所使用的《商品房買賣合同》(預(yù)售)及附件是其事先擬定好的格式合同。附件補(bǔ)充協(xié)議存在多項(xiàng)不平等條約，分別排除了消費(fèi)者解除合同的權(quán)利、不同意變更予以退房的權(quán)利、因出賣人原因使房屋在交付后的規(guī)定期限內(nèi)不能取得權(quán)屬證書時(shí)消費(fèi)者解除合同的權(quán)利以及消費(fèi)者因房屋不符合交付條件而拒絕接房等權(quán)利。

福州市倉山區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局認(rèn)為，澤翔地產(chǎn)利用不平等格式合同侵害消費(fèi)者權(quán)益，給予澤翔警告處罰并罰款1萬元。

除了不平等條約，關(guān)于質(zhì)量問題的維權(quán)早在2018年就有例可尋。

據(jù)媒體報(bào)道，宋女士于2017年底在禹洲金輝里認(rèn)購了一套房子，2018年6月收到物業(yè)通知稱可以辦理交房手續(xù)。這時(shí)，業(yè)主群中的兩段視頻讓宋女士打起了退堂鼓。

原來，有業(yè)主在辦理交房手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，地庫內(nèi)多個(gè)車位上方漏水嚴(yán)重。業(yè)主群中的一段視頻顯示，車庫上方不斷有水往下滴落，地面上有不少水漬；另一段視頻顯示，在地下車庫靠墻的位置，不斷有水噴出，宛如“水簾洞”。而在噴水處，有一個(gè)疑似“配電箱”的控制器，安全隱患極大。

從2017年開盤到2019年竣工，關(guān)于禹洲金輝里的維權(quán)事件始終貫穿其中。對(duì)于開篇王建等業(yè)主提到的質(zhì)量憂患，記者試圖聯(lián)系金輝里相關(guān)負(fù)責(zé)人，然而截至發(fā)稿前仍無所獲。

安吉紅星悠隱南山：

精裝修下暗藏白蟻

紅星“悠隱南山”位于浙江省安吉銀潤藍(lán)城天使小鎮(zhèn)，地處森林湖泊腹地，其所在東面就是安吉的Hello Kitty樂園。因?yàn)榫嚯x杭長高速安吉口不遠(yuǎn)，也曾打出“環(huán)杭都市圈”的賣點(diǎn)。

悠隱南山確實(shí)夠隱蔽，不少業(yè)主都是在房屋交付后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題。

一位業(yè)主住進(jìn)新房后，因?yàn)樯砩峡偸潜晃孟x叮咬，才想到要拆掉臥室背景墻一探究竟，未曾想里面竟是滿墻的白蟻。

受白蟻之困的并非一家，業(yè)主群里多家都反映存在類似情況。一位業(yè)主擔(dān)心，“這么多白蟻，沒多久就蛀塌了”。

還有業(yè)主反映，新家剛住沒幾天，便開始“漏水”。有一家業(yè)主，一樓客廳墻返滲水嚴(yán)重，從地下室到二樓所有墻壁全都發(fā)霉，揭開墻紙后發(fā)現(xiàn)有蟲子，大概率是開發(fā)商沒有給墻壁做防水。這一幕，在業(yè)主群里被稱為“美麗下的丑陋”。

業(yè)主們向物業(yè)、開發(fā)商反映種種問題，卻遲遲得不到處理。有業(yè)主無奈下把從地下室到二樓的所有的墻壁全部拆掉，換做硅藻泥。

從曝出質(zhì)量風(fēng)波到現(xiàn)在已經(jīng)過去了三個(gè)月，然而網(wǎng)上關(guān)于項(xiàng)目的負(fù)面消息近乎“絕跡”，鋪天蓋地的是宣傳廣告。

記者撥通售樓處的電話，詢問項(xiàng)目的相關(guān)情況，一位自稱2019年起便在此處工作的銷售堅(jiān)稱，自己從未聽說過本項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問題，并表明第一期的房屋目前已經(jīng)全部交付，二期也已經(jīng)是現(xiàn)房，僅在進(jìn)行綠化等收尾工作，預(yù)計(jì)11月可以正式交付。

當(dāng)記者進(jìn)一步求證時(shí)，該銷售解釋稱，網(wǎng)上有些消息可能是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手放出的不實(shí)信息，不可盡信，建議記者實(shí)地看房。

記者查閱相關(guān)資料得知，“悠隱南山”項(xiàng)目所在的天使小鎮(zhèn)，由土地一級(jí)開發(fā)商浙江銀潤休閑旅游開發(fā)有限公司所打造。2017年，紅星美凱龍旗下紅星地產(chǎn)以2248元/平方米的單價(jià)從銀潤手中收購了土地，后開發(fā)為別墅度假區(qū)。樂居數(shù)據(jù)顯示，“悠隱南山”在售均價(jià)為2.5萬元/平方米左右。據(jù)銷售透露，安吉“悠隱南山”項(xiàng)目共有269套房源，據(jù)房天下數(shù)據(jù)，總價(jià)在370萬-700萬元之間。因戶型大小有區(qū)別，《國際金融報(bào)》記者進(jìn)行了粗略估算，按照500萬元每套的均價(jià)，這一項(xiàng)目的總貨值超過13億元。

事實(shí)上，對(duì)于紅星地產(chǎn)而言，“悠隱南山”也有其獨(dú)特的意義。2017年期間，文旅地產(chǎn)被房企視為新的利潤增長點(diǎn)，并且多以“下沉縣級(jí)市”的方式進(jìn)行拓展，同在天使小鎮(zhèn)，碧桂園、祥生等房企也已經(jīng)入駐。

作為紅星地產(chǎn)的首個(gè)文旅項(xiàng)目，安吉“悠隱南山”是這一系列的頭陣產(chǎn)品。打上文旅的噱頭，紅星地產(chǎn)隨后相繼在烏魯木齊、西雙版納、南昌等旅游資源豐富的地區(qū)布局多個(gè)文旅項(xiàng)目。

2018年5月，紅星地產(chǎn)副總裁陳志杰曾表示，紅星地產(chǎn)區(qū)別于其他房企的最大特點(diǎn)就是發(fā)現(xiàn)美、締造美的能力。而位于安吉的“悠隱南山”項(xiàng)目，在發(fā)布會(huì)上被介紹為這種理念實(shí)踐后的典范。

三年過去，曾經(jīng)的紙上圖景已經(jīng)成為了現(xiàn)實(shí)中的房屋，規(guī)模沖刺的路上，卻“粉飾太平”。不知道，紅星地產(chǎn)看似美好的“墻面”之下，到底還藏有多少白蟻？

上海西郊金茂府：

一套房查出120個(gè)小問題

趕工交付、大幅減配、瑕疵頻現(xiàn)……業(yè)主在選擇上海西郊金茂府時(shí)，大概沒有把前述任何一個(gè)描述和自己的房子聯(lián)系在一起?！斑@個(gè)項(xiàng)目，如果開發(fā)商好好做，還是不錯(cuò)的?！鄙虾Ｎ鹘冀鹈臉I(yè)主陳晨(化名)感嘆。

這一對(duì)標(biāo)上海大寧金茂府的項(xiàng)目，本應(yīng)是中國金茂的標(biāo)桿產(chǎn)品系，如今卻因質(zhì)量問題頻繁遭遇維權(quán)。

“120多個(gè)小問題”

“銷售和實(shí)際房屋有出入、貨不對(duì)板，樣板房無風(fēng)管，實(shí)際鞋柜處有風(fēng)管占用面積；實(shí)際交付的房門為白板門，與銷售承諾扣絲不一致；樣板房公區(qū)樓道鋪貼了瓷磚，實(shí)際公區(qū)為大白墻……”這是1月24日出現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上的一則投訴，題為《西郊金茂府虛假銷售、強(qiáng)制交付》。

類似的問題，陳晨也列舉了許多：樣板房是摸起來有紋路的墻布，而實(shí)際交付的則是平滑的墻紙；地板的顏色看起來也有問題……

“櫥柜下面居然是不平的水泥地，下面全部是木棍、垃圾，用一個(gè)鐵皮圍著，不打開看不見?！彼f。上述公開投訴中亦提到，“合同約定櫥柜下方和背部鋪貼瓷磚，實(shí)際交付為裸露的水泥地”。

陳晨說，2020年12月底交付時(shí)就發(fā)現(xiàn)了櫥柜下未貼磚的問題，開發(fā)商方面當(dāng)時(shí)表示(貼磚)要向上申請(qǐng)，如今已經(jīng)過去兩個(gè)月有余，“現(xiàn)在看來可能不會(huì)給貼了”。

另有業(yè)主在公開投訴中提到，“購房前樣板房區(qū)域圍墻帶有壁燈，但是實(shí)際交付沒有壁燈?！?/p>

降標(biāo)減配之外，精裝房的室內(nèi)交付質(zhì)量也是問題百出。據(jù)此前媒體報(bào)道，不少業(yè)主家出現(xiàn)了陽臺(tái)空鼓、衛(wèi)生間臺(tái)面斷裂、瓷磚脫落、馬桶歪斜、墻面乳膠漆出現(xiàn)裂縫、臥室門縫大漏風(fēng)嚴(yán)重等問題。

陳晨家的兩個(gè)衛(wèi)生間出現(xiàn)了漏水問題，“現(xiàn)在把馬桶和瓷磚都撬了”，而且“油煙機(jī)的風(fēng)管也有問題，一棟樓所有人家都串味”。有業(yè)主在撬開地板后還發(fā)現(xiàn)了發(fā)霉的現(xiàn)象。此前亦有某單元一樓某戶業(yè)主向媒體反饋，收房時(shí)看到地板已發(fā)霉。此后經(jīng)多次溝通，開發(fā)商才答應(yīng)全部拆開重鋪地板。

事實(shí)上，開發(fā)商此種拖延推諉的態(tài)度一直存在。據(jù)公開投訴，2020年初便有業(yè)主發(fā)現(xiàn)各樓棟外立面有鼓包、裂痕、凹凸不平等現(xiàn)象，開發(fā)商雖然承認(rèn)存在質(zhì)量問題但是一直敷衍拖延，直到4月初才承諾選一棟樓作為樣板并承諾在5月底完成修復(fù)整改；但此后業(yè)主發(fā)現(xiàn)修補(bǔ)效果極差，仍有明顯問題和痕跡。上海市嘉定區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)彼時(shí)的回復(fù)顯示，通過現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)該住宅小區(qū)樓宇外墻個(gè)別部位存在空鼓、起皮現(xiàn)象屬實(shí)，并要求建設(shè)單位予以維修。

“我們墻面現(xiàn)在還是不平的，但開發(fā)商說符合國家標(biāo)準(zhǔn)，估計(jì)幾年后會(huì)掉漆?！标惓勘硎?。

這些質(zhì)量問題尚能維修，陳晨還發(fā)現(xiàn)了無法修復(fù)的缺陷。在定做柜子時(shí)，他發(fā)現(xiàn)柜子無法完整地靠到墻上，這才意識(shí)到墻體是歪的。

“請(qǐng)人驗(yàn)完房，發(fā)現(xiàn)一共有120多條小問題，劃痕、裂縫、打膠不嚴(yán)實(shí)等問題很明顯?！标惓空f。

各種問題頻發(fā)、維修周期拉長的結(jié)果就是業(yè)主的計(jì)劃被打亂。“2020年12月底交付時(shí)就要做柜子、進(jìn)家具，結(jié)果地板和墻紙問題比較多，想等開發(fā)商弄好再進(jìn)，結(jié)果年底基本啥也沒修，就是打打膠、補(bǔ)補(bǔ)縫，年底工人都回家了，地板和墻紙也沒希望弄了，年后都耽誤入住了?！?/p>

除了肉眼可見的質(zhì)量問題之外，金茂府一向標(biāo)榜的“科技”，也其實(shí)難副。

據(jù)媒體報(bào)道，有業(yè)主反饋，室內(nèi)恒溫系統(tǒng)不恒溫，溫度只能調(diào)到16℃左右；恒濕系統(tǒng)不恒濕，濕度只能調(diào)到5%；新風(fēng)系統(tǒng)管道拆開后布滿灰塵顆粒等。“我們情況沒有到這種地步。”陳晨表示，但冬天溫度基本在20度，有好多業(yè)主反映偏冷。

地王后遺癥

“上海西郊金茂府位于上海區(qū)嘉定區(qū)，是金茂為上海打造的又一‘府系’力作。”中國金茂在2019年年報(bào)中如此描述該項(xiàng)目，“本項(xiàng)目延續(xù)了金茂綠金質(zhì)量與豪宅基因，包括12大綠色科技系統(tǒng)，獲得國家綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)2星級(jí)設(shè)計(jì)獎(jiǎng)項(xiàng)?！?/p>

如今，這樣的“明星項(xiàng)目”卻降標(biāo)減配明顯、房屋質(zhì)量下滑、交付問題頻出。有分析認(rèn)為，這與當(dāng)初拿地貴又遭遇新房限價(jià)、利潤空間被壓縮有關(guān)。

西郊金茂府項(xiàng)目誕生于2016年。當(dāng)年6月17日，閩系房企建發(fā)房產(chǎn)以總價(jià)41.98億元拿下了嘉定區(qū)嘉定新城E27-1地塊，遠(yuǎn)高于此前金地以20.1億元?jiǎng)?chuàng)下的嘉定地王紀(jì)錄。

該地塊成交樓板價(jià)約3.02萬元/平方米，而當(dāng)時(shí)周邊新房價(jià)格也才3萬元出頭。彼時(shí)業(yè)內(nèi)預(yù)期該項(xiàng)目價(jià)格將達(dá)到6萬元/平方米。

3個(gè)月后，中國金茂、保利置業(yè)進(jìn)入該項(xiàng)目，與建發(fā)房產(chǎn)共同開發(fā)，由中國金茂負(fù)責(zé)操盤。此后，2016年底開始，上海進(jìn)入了限購、限價(jià)等多重嚴(yán)格調(diào)控的時(shí)期。直到2019年，上海市場(chǎng)的調(diào)控尚無放松跡象，中國金茂的這一地王項(xiàng)目也被迫入市。

有資深行業(yè)分析師向記者表示，西郊金茂府項(xiàng)目扣除保障房后的樓板價(jià)約為3.76萬元/平方米，而2019年2月首次開盤的銷售均價(jià)約為4.39萬元/平方米，項(xiàng)目利潤空間明顯受限。減配降標(biāo)也就成為壓縮成本的一個(gè)重要方式。

公開信息顯示，在地市火熱的2016年-2017年間，中國金茂在包括南京、深圳、廈門等在內(nèi)的各地頻繁拿下地王項(xiàng)目。

其中，2016年5月，中國金茂在南京以約3.7萬元/平方米、3.69萬元/平方米的樓面價(jià)，搶下河西地王G12、G13地塊，此后該項(xiàng)目同樣遭到限價(jià)。公開信息顯示，河西金茂府G13地塊的銷售均價(jià)約為5.2萬元/平方米。如今，該項(xiàng)目的業(yè)主也展開了維權(quán)，降標(biāo)減配頻被提及。

高地價(jià)、低售價(jià)帶來的影響不只是被維權(quán)。

2021年1月25日晚，中國金茂發(fā)布盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)2020年公司股東應(yīng)占利溢利較2019年同比下降40%-50%。

中國金茂表示，這是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等原因，導(dǎo)致其項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，需計(jì)提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值所致。據(jù)國泰君安估算，若毛利率按照2020年前三季度下滑至20%左右，該減值預(yù)計(jì)在30億-40億元。

國泰君安證券分析師謝皓宇認(rèn)為，中國金茂近兩年銷售增速(2020年增長44%)和均價(jià)(2萬元/平以上)優(yōu)于同梯隊(duì)房企，但依然計(jì)提減值，說明并非銷售端問題，而是歷史公開市場(chǎng)拿地價(jià)格過高碰上嚴(yán)格限價(jià)。

上海招商虹橋公館：

驗(yàn)房遇阻 虛假宣傳

2020年12月，位于上海大虹橋板塊的招商虹橋公館迎來了冰火兩重天。

一邊是房源勁銷。彼時(shí)，項(xiàng)目二期開盤入市，推出的356套房源吸引了1423組客戶出資認(rèn)籌欲購，最終認(rèn)籌率達(dá)到399.72%，開盤當(dāng)日356套房源全部售罄，上千人抱憾而歸；另一邊是糾紛四起。據(jù)悉，項(xiàng)目一期提前半年交付，由于質(zhì)疑開發(fā)商違規(guī)交房、虛假宣傳及存在質(zhì)量問題等緣由，大批業(yè)主舉橫幅維權(quán)。

“先交錢再驗(yàn)房”

公開信息顯示，招商虹橋公館位于“大虹橋”輻射區(qū)域徐涇板塊，由央企招商蛇口開發(fā)打造。項(xiàng)目周邊配套齊全，對(duì)面即虹橋萬科商業(yè)廣場(chǎng)，2公里半徑范圍內(nèi)規(guī)劃6宗教育用地，且距離17號(hào)線徐盈路站僅400米。

早前，項(xiàng)目一期于2019年兩度開盤，共入市896套房源；受限價(jià)影響，項(xiàng)目取證均價(jià)約5.8萬元/平方米，與板塊內(nèi)同期新盤一致，項(xiàng)目主力戶型為75-104平方米，最終認(rèn)籌率分別為75%與67%。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至3月10日，招商虹橋公館一期已售出894套，僅余2套待售。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，招商蛇口在上海地區(qū)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額98.82億元，位列第七；2020年，招商蛇口在上海地區(qū)的權(quán)益銷售額下降10.36%至88.58億元，排名也跌至第10名。

2020年12月26日，招商虹橋公館一期開始集中交付，比原定的2021年6月提前了半年。與之而來的是，開發(fā)商提出的“先交錢再驗(yàn)房”要求。

據(jù)一期項(xiàng)目業(yè)主表示，交付首日，業(yè)主進(jìn)入集中交付辦公地點(diǎn)后，被要求先完成面積補(bǔ)差手續(xù)、交物業(yè)費(fèi)等流程才可驗(yàn)房。為了維護(hù)自身“先驗(yàn)房”的權(quán)益，業(yè)主們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)與工作人員交涉激烈，甚至一度引來警方協(xié)調(diào)。

最終，僅個(gè)別業(yè)主爭(zhēng)取到了12月26日下午4-5點(diǎn)期間“先驗(yàn)房后辦手續(xù)”，而后陸續(xù)辦理交付的業(yè)主又再度面臨“面積補(bǔ)差-繳納物業(yè)費(fèi)-驗(yàn)房拿鑰匙”流程。在2021年1月下旬，該流程放寬至“面積補(bǔ)差-開門驗(yàn)房-交物業(yè)費(fèi)-拿鑰匙”。同時(shí)，根據(jù)招商蛇口規(guī)定，一期房源無論交付與否，都將自2021年1月起征收物業(yè)費(fèi)。有媒體報(bào)道，由于對(duì)交付流程不認(rèn)可，3月初，一期仍有百余戶業(yè)主未確認(rèn)收房。

北京市東元律師事務(wù)所合伙人律師李松在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，履行購房合同中關(guān)于房屋的各種約定是開發(fā)商應(yīng)盡的義務(wù)，在簽收房屋之前對(duì)房屋進(jìn)行全面的檢驗(yàn)也是業(yè)主應(yīng)有的權(quán)利。但在實(shí)際操作中，先交付面積差額、物業(yè)費(fèi)等錢款再驗(yàn)房拿鑰匙的情況也是存在的，如果業(yè)主對(duì)房屋的面積、質(zhì)量等合同主要內(nèi)容存疑的話，可以堅(jiān)持先驗(yàn)房再交付，同時(shí)業(yè)主可以請(qǐng)有關(guān)測(cè)量機(jī)構(gòu)房屋質(zhì)量、面積等因素進(jìn)行測(cè)量。

李松提醒，房屋簽收后則視為房屋已交付，對(duì)于房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)則由業(yè)主自行承擔(dān)。因此，對(duì)于房屋的驗(yàn)收，各位業(yè)主需慎之又慎。

涉嫌虛假宣傳

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，堅(jiān)持驗(yàn)房后再付款收房并非招商業(yè)主“事多”，而是源于對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量存疑。

2020年9月，正值上海梅雨季，距離原定交房時(shí)間還有9個(gè)多月的時(shí)間，招商虹橋公館一期樓棟的外立面墻上便出現(xiàn)多處鼓包情況，甚至有個(gè)別樓出現(xiàn)整面鼓包。同時(shí)，部分樓棟還出現(xiàn)滲水情況，東、西兩側(cè)的外立面上浮現(xiàn)明顯水漬痕跡。9月中下旬，業(yè)主就此事在項(xiàng)目售樓處拉起了橫幅，手持或身穿寫有“鼓包、滲水、墻掉皮”等字樣的T恤進(jìn)行維權(quán)。

維權(quán)未果后，多名業(yè)主在網(wǎng)上反映稱項(xiàng)目一期開盤時(shí)，銷售宣稱消防連廊只是一個(gè)走廊，不影響采光與通風(fēng)，但13號(hào)樓消防連廊外側(cè)已接近實(shí)墻，中間套北臥室及廚房望出去是一堵墻，嚴(yán)重影響北面房間采光、通風(fēng)，銷售描述與實(shí)際銷售的房屋嚴(yán)重不符，存在欺詐銷售、虛假宣傳的嫌疑。

建設(shè)過程中，也有業(yè)主投訴，招商虹橋公館一期樓棟的2層及次頂層外部均安裝了橫梁(腰線)，而在銷售過程中開發(fā)商并未將此信息告知購房者，《預(yù)售合同》中有關(guān)房屋建筑設(shè)計(jì)及平面圖亦未披露有關(guān)該等橫梁的信息。由于上述兩處橫梁突出整棟樓外立面的部分較多，影響了部分購房者房屋內(nèi)的采光及視野，甚至有部分南向房屋內(nèi)的部分窗體出現(xiàn)采光被橫梁永久遮擋的情形。

據(jù)記者了解，招商打造的上海中環(huán)招商華府在2018年交付時(shí)也曾被曝維權(quán)。據(jù)澎湃新聞報(bào)道，該小區(qū)交付時(shí)，原本規(guī)劃的樓層間綠地被密集的路面停車位取代了，實(shí)際交付的樓棟入戶門廳與樣板房不符，此前宣傳的童夢(mèng)公園“爛尾了”，“人車分流”也變成了“人車共游”。

面對(duì)不斷暴露出來的產(chǎn)品問題，2020年10月，有業(yè)主在深交所披露平臺(tái)向招商蛇口犀利提問：公司在上海徐涇鎮(zhèn)開發(fā)的樓盤招商虹橋公館，最近因?yàn)橘|(zhì)量問題，業(yè)主在維權(quán)。此前招商中環(huán)華府也出現(xiàn)了大規(guī)模維權(quán)，杭州的招商遠(yuǎn)洋春秋華庭小區(qū)也因精裝房問題被315晚會(huì)曝光?！罢?qǐng)問貴公司開發(fā)的樓盤為何頻頻出現(xiàn)維權(quán)事件，你們沒有質(zhì)量管控體系嗎？請(qǐng)問你們的經(jīng)營理念是什么？”

對(duì)此，董秘以“具體問題請(qǐng)您聯(lián)系我司客戶服務(wù)中心”作為回應(yīng)。

一邊是業(yè)主對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的質(zhì)疑，一邊則是招商蛇口規(guī)模沖刺的野心。這其中，上海是招商蛇口不能放棄的陣地。

2020年，招商蛇口加緊了在上海的布局，共斬獲3宗宅地，及時(shí)夯實(shí)了土儲(chǔ)。這年4月，招商以43.07億元的價(jià)格拿下了位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的一宗宅地，地塊斜對(duì)角便是招商虹橋公館一期；“圍標(biāo)”事件后，7月，虹口區(qū)嘉興路街道地塊再度起拍，最終招商以8.11萬元/平方米的單價(jià)競(jìng)得，刷新了虹口區(qū)的樓面單價(jià)；12月，招商聯(lián)合融信、保利拿下靜安區(qū)中興社區(qū)一地塊，斥資52.13億元。

此外，2021年2月，招商蛇口擊敗了建發(fā)、保利、金茂、金地等房企，以56.66億元總價(jià)拿下虹口區(qū)嘉興路街道一地塊。

不到1年時(shí)間，招商蛇口已然在上海拿下4宗優(yōu)質(zhì)宅地。這些地塊也被招商以最快速度消化，2020年4月拿下的徐涇地塊被定為“招商虹橋公館二期”，已于當(dāng)年12月入市；同年7月拿下的虹口區(qū)嘉興路街道地塊最快于今年二季度入市，推廣名為“招商外灘璽”。此外，招商9號(hào)公館、華發(fā)招商依云四季等老盤也將陸續(xù)于今年加推。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2021年招商蛇口“彈藥”充沛，有望沖刺問鼎上海銷冠。只不過，口碑下滑、深陷維權(quán)旋渦的招商能否在保量的同時(shí)提質(zhì)，還需要打上一個(gè)問號(hào)。

律師支招

那么，購房者在買房過程中碰到的虛假宣傳、減配及一系列質(zhì)量問題又該如何維護(hù)自身權(quán)益？

李松指出，業(yè)主和開發(fā)商的糾紛主要屬于后者在銷售過程中夸大了項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)，導(dǎo)致業(yè)主在收房以后發(fā)現(xiàn)前期宣傳內(nèi)容無法兌現(xiàn)，例如承諾的學(xué)區(qū)房、公共配套、贈(zèng)送面積等，而上述承諾內(nèi)容并未在合同中體現(xiàn)，為業(yè)主維權(quán)帶來障礙。

但是，這一障礙在近期有所消減。2020年12月29日，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于修改〈最高人民法院關(guān)于在民事審判工作中適用《中華人民共和國工會(huì)法》若干問題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決定》(下稱《決定》)，自2021年1月1日起施行。根據(jù)《決定》，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中將第三條修改為：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

“這個(gè)規(guī)定明確了開發(fā)商在銷售過程中的宣傳內(nèi)容有影響到房屋價(jià)款或者對(duì)于客戶定約有重大影響的，即便僅是宣傳資料，但是從法律意義上講，也應(yīng)視為要約，即這些宣傳資料就是合同內(nèi)容，開發(fā)商需擔(dān)負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任?！崩钏山忉尩溃瑯I(yè)主也需注意在購房時(shí)保留證據(jù)材料，可以錄音形式記錄案場(chǎng)銷售做出的一些承諾、保留好宣傳材料、拍攝交付樣板間等方式留存，以防日后交付時(shí)出現(xiàn)承諾未履行的情況。