時(shí)間！時(shí)間！當(dāng)前，王文學(xué)最希望的是擁有大把大把的時(shí)間，延長(zhǎng)償還債務(wù)的時(shí)間，通過(guò)時(shí)間換空間，讓他能緩口氣。
當(dāng)過(guò)司機(jī)、開(kāi)過(guò)火鍋店、干過(guò)裝修包工頭的王文學(xué)，給朋友圈留下的印象是情商高、好學(xué)。正是憑借這兩點(diǎn)，他在20年內(nèi)締造了傳奇。他創(chuàng)辦的華夏幸福（600340.SH）成為中國(guó)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商，曾以1200億營(yíng)收躋身中國(guó)地產(chǎn)前十。
然而，2021年伊始，歷經(jīng)一系列自救措施仍未能治愈積弊沉疴的華夏幸福危機(jī)爆發(fā)了。王文學(xué)向外界坦承，年內(nèi)需償還債務(wù)達(dá)千億，目前可動(dòng)用的資金只有8億元。他一再懇求債權(quán)人給予“時(shí)間”，他決定“先不還錢(qián)、保證有序經(jīng)營(yíng)”。
王文學(xué)開(kāi)始了創(chuàng)業(yè)23年來(lái)的首次深度反思。他仍然堅(jiān)信，產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展方向契合國(guó)家戰(zhàn)略，他的錯(cuò)誤在好高騖遠(yuǎn)、錯(cuò)判環(huán)京地產(chǎn)形勢(shì)。
目前，河北政府、相關(guān)監(jiān)管部門(mén)等已經(jīng)出手“搶救”華夏幸福，其債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或?qū)㈨樌狻?/p>
2月5日晚間，武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新向記者表示，產(chǎn)業(yè)新城PPP模式有利于新城開(kāi)發(fā)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但對(duì)運(yùn)營(yíng)者的實(shí)力要求較高，切忌過(guò)度負(fù)債，否則極易釀成流動(dòng)性枯竭風(fēng)險(xiǎn)。
千億債務(wù)面前懇求“時(shí)間換空間”
“堅(jiān)決不逃廢債！”面對(duì)華夏幸?！八俊奔啊安辉龠€錢(qián)”的質(zhì)疑，王文學(xué)公開(kāi)作出承諾。
華夏幸福的債務(wù)危機(jī)一直為社會(huì)高度關(guān)注，眾說(shuō)紛紜。
2月1日晚，華夏幸福正式披露，公司及子公司發(fā)生債務(wù)逾期涉及的本息金額為52.55億元，涉及銀行貸款、信托貸款等債務(wù)形式。導(dǎo)致這一局面的原因在于，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，自去年第四季度至今，到期需償還融資本息金額559億元，剔除主要股東支持后的融資凈現(xiàn)金流-371億元，公司流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張。
在公告中，華夏幸福并未談到還債事宜，而是與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)展期。原因在于，公司現(xiàn)金流已經(jīng)枯竭。
華夏幸福還披露，截至今年1月31日，公司貨幣資金余額為236億元，但受限資金228億元，可動(dòng)用資金僅為8億元。
實(shí)際上，根據(jù)此前披露的財(cái)務(wù)報(bào)表，今年內(nèi)，華夏幸福需償還的債務(wù)接近千億。
近千億債務(wù)缺口再度將王文學(xué)推到了風(fēng)口浪尖。
就在公告的當(dāng)天，華夏幸福以線上線下相結(jié)合方式在北京、廊坊、上海、深圳等6地同時(shí)召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人委員會(huì)第一次會(huì)議。
在這場(chǎng)會(huì)議上，王文學(xué)首先表態(tài)，稱(chēng)堅(jiān)決不逃廢債。他稱(chēng)，自己進(jìn)行了深度反省，導(dǎo)致目前這一困難局面，除了疫情等外部影響外，主要是內(nèi)因。錯(cuò)誤研判了環(huán)京的房地產(chǎn)形勢(shì)，環(huán)京地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊跌，四年累計(jì)影響回款超千億。長(zhǎng)三角（大灣區(qū)）等新區(qū)尚在培育期，未達(dá)預(yù)期。個(gè)人膨脹，擴(kuò)張激進(jìn)，好高騖遠(yuǎn)，抓規(guī)模不重效益，管理不夠精細(xì)等等。
在會(huì)議中，王文學(xué)除了表達(dá)愧疚和道歉外，還有懇求。他懇求債權(quán)人加入債委會(huì)，穩(wěn)定有序地推動(dòng)債務(wù)化解。懇求債權(quán)人給予他和華夏幸福充分時(shí)間，以時(shí)間換空間，維持員工穩(wěn)定。
此前，市場(chǎng)上傳出，王文學(xué)的自救措施之一是，“不再還債”，“保持有序經(jīng)營(yíng)”，增加回款。
債委會(huì)已經(jīng)召開(kāi)一次會(huì)議，兩家最大的債權(quán)人工行和平安均為債委會(huì)主席單位。在政府及相關(guān)部門(mén)、債權(quán)人助力下，假以時(shí)日，華夏幸福債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)順利化解。
但王文學(xué)的壓力還是不小。
2月2日，在河北廊坊，王文學(xué)與千名員工開(kāi)了一次會(huì)議。王文學(xué)直面現(xiàn)實(shí)，新增融資全面受阻，業(yè)務(wù)現(xiàn)金流無(wú)法覆蓋償付需求，可注入的資金基本枯竭。這是他和公司上下都不愿看到的。
“連利息和工資都發(fā)不了，怎么能夠跟人家談?wù)蛊?？”王文學(xué)的打算是，確保公司有序經(jīng)營(yíng)，有序經(jīng)營(yíng)是化解風(fēng)險(xiǎn)的前提。
面對(duì)員工，王文學(xué)說(shuō)，面對(duì)困難，大家可以選擇離開(kāi)，都是理性的人、經(jīng)濟(jì)的人，要養(yǎng)家糊口，還要新的事業(yè)追求。當(dāng)然，王文學(xué)也希望講點(diǎn)義氣的弟兄們留下來(lái)，幫幫他幫幫公司。
向債主懇求時(shí)間、向社會(huì)及員工懇求幫助，曾經(jīng)以485億元身家榮登河北省首富寶座的王文學(xué)，已沒(méi)有了往日的雄心和骨氣。
錯(cuò)過(guò)一次自救良機(jī)
王文學(xué)的發(fā)家史，至今仍然是一段頗富傳奇的談資。
1967年出生于河北霸州的王文學(xué)，1992年，在廊坊市市委黨校旁邊開(kāi)了一家“川崎火鍋”，出入多有政府人員。情商高、機(jī)靈的王文學(xué)很快嗅出了商機(jī)，幫政府翻修樓堂館所。
一個(gè)頻繁傳頌的故事印證了王文學(xué)的精明。1998年全國(guó)嚴(yán)禁樓堂館所建設(shè)，王文學(xué)替政府翻修樓堂館所的款項(xiàng)難以收回。他的意外之舉“收獲”了信任：一把火燒掉與政府簽訂的合同。
1998年，房改啟動(dòng)，王文學(xué)承接了廊坊市委黨校旁邊的宿舍樓項(xiàng)目，墊資建設(shè)后，將剩下的土地蓋商品房出售。這是王文學(xué)的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，名為“華夏花園”，但其真正進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域的項(xiàng)目應(yīng)該是固安產(chǎn)業(yè)新城。
2002年，土地貧瘠的固安縣建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，王文學(xué)投身其中。華夏幸福與固安縣政府簽署60平方公里、50年的開(kāi)發(fā)協(xié)議，打造固安工業(yè)園。這是華夏幸福第一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目。
幾年后，固安產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目大獲成功，成為華夏幸福和王文學(xué)的一張名片，一度接待一波又一波人士前來(lái)“取經(jīng)”。
固安產(chǎn)業(yè)新城的成功，堅(jiān)定了王文學(xué)將產(chǎn)業(yè)新城全面復(fù)制的信心。截至目前，華夏幸福在全國(guó)多地復(fù)制，覆蓋京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳、以及武漢、鄭州、成都等高潛能都市圈。
王文學(xué)采取產(chǎn)業(yè)新城與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)模式，與政府合作，采用PPP模式，短期開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，所獲資金用于產(chǎn)業(yè)新城的長(zhǎng)期運(yùn)作，即“以短養(yǎng)長(zhǎng)”。
固安項(xiàng)目后，王文學(xué)大舉挺進(jìn)環(huán)京區(qū)域，廊坊、香河、八達(dá)嶺等地開(kāi)發(fā)一系列產(chǎn)業(yè)新城及商業(yè)住宅類(lèi)項(xiàng)目孔雀城。
2016年，華夏幸福銷(xiāo)售規(guī)模突破1200億元，躋身全國(guó)地產(chǎn)前十。
然而，隨著環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)大幅飆漲，房地產(chǎn)的調(diào)控政策出臺(tái)，2017年6月，廊坊市宣布執(zhí)行三年社保限購(gòu)，前往環(huán)京購(gòu)房的多是北漂族和投資客，限購(gòu)政策使得樓市急速降溫，環(huán)京房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌。
環(huán)京區(qū)域限購(gòu)不斷加碼，商品房銷(xiāo)售受到重挫，華夏幸福開(kāi)發(fā)的孔雀城這頭“現(xiàn)金奶牛”產(chǎn)生的現(xiàn)金流大幅減少，而前期運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)新城需要繼續(xù)投入，公司財(cái)務(wù)壓力陡增。
2017年，公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為凈流出162.28億元。在這種情況下，華夏幸福的資金吃緊，縮減規(guī)模、減少土儲(chǔ)。2016年底，公司土儲(chǔ)建筑面積1115.71萬(wàn)平方米，2017年底、2018年底分別為988.27萬(wàn)平方米、917萬(wàn)平方米，連續(xù)兩年下降。
即便如此，還解決不了華夏幸福巨大資金需求。2018年7月、2019年，王文學(xué)拉來(lái)了平安作為戰(zhàn)投，后者投入180億元成為華夏幸福第二大股東。
現(xiàn)在看來(lái)，引入平安后，王文學(xué)錯(cuò)過(guò)了一次絕佳的自救良機(jī)。180億元資金入賬，華夏幸福原本可以改善一下財(cái)務(wù)狀況，實(shí)際上，公司的融資結(jié)構(gòu)并未明顯改善。
2018年，華夏幸福財(cái)務(wù)費(fèi)用9.63億元，2019年猛增至27.82億元，2020年前三季度為36.78億元。2017年底，公司銀行貸款占比37.31%，融資成本為5.74%，信托資管融資占比18.40%，融資成本為7.73%。2020年6月底，銀行貸款、信托資管等占比分別為22.86%、33.42%，對(duì)應(yīng)的融資成本為6.12%、10.15%。
180億元入賬，王文學(xué)沒(méi)有用來(lái)降負(fù)債，而是繼續(xù)擴(kuò)張。鄭州、成都、沈陽(yáng)、粵港澳等地區(qū)，華夏幸福相繼落子。
王文學(xué)在反省中提及，錯(cuò)判了環(huán)京地產(chǎn)形勢(shì)。目前，華夏幸福仍然集中了一半以上項(xiàng)目在環(huán)京區(qū)域。
堅(jiān)信產(chǎn)業(yè)新城戰(zhàn)略正確
反省如今的財(cái)務(wù)困境，王文學(xué)依舊堅(jiān)信產(chǎn)業(yè)新城戰(zhàn)略是正確，只是產(chǎn)業(yè)太集中于環(huán)京地區(qū)，將雞蛋放在了一個(gè)籃子。
實(shí)際上，在2017年，環(huán)京地區(qū)地產(chǎn)調(diào)控、房?jī)r(jià)下跌之時(shí)，王文學(xué)就想著轉(zhuǎn)移，但船大掉頭難，調(diào)控不斷升級(jí)，想要快速撤退也不容易。
其實(shí)，華夏幸福如今的局面，還有一個(gè)原因，平安的錢(qián)不好“拿”。
當(dāng)時(shí)，平安作為“白衣騎士”援助華夏幸福是有條件的。那就是，2018年至2020年，華夏幸福實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏幸福的控股股東華夏控股需對(duì)平安資管進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償。
在業(yè)績(jī)對(duì)賭的壓力下，華夏幸福想要收縮降負(fù)債基本上已無(wú)可能，唯有擴(kuò)大規(guī)模做業(yè)績(jī)才有可能兌現(xiàn)承諾。事實(shí)是，在繼續(xù)擴(kuò)張中，2018年、2019年，華夏幸福實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)分別為117.46億元、146.12億元，略高于承諾數(shù)。2020年前三季度，公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)為72.80億元，同比下降25.30%，全年大概率難以達(dá)標(biāo)。
盡管財(cái)務(wù)危機(jī)已經(jīng)爆發(fā)，王文學(xué)依舊掩飾不住對(duì)產(chǎn)業(yè)新城的看好。他認(rèn)為，自固安開(kāi)發(fā)建設(shè)第一座產(chǎn)業(yè)新城以來(lái)，華夏幸福堅(jiān)持把發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)放在首位，實(shí)實(shí)在在發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群，積極推動(dòng)都市圈縣域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。這與國(guó)家新型城鎮(zhèn)化、工業(yè)化戰(zhàn)略十分契合。也與十四五規(guī)劃重點(diǎn)推進(jìn)的現(xiàn)代化都市圈戰(zhàn)略不謀而合。
華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城采用政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、合作共贏的開(kāi)發(fā)性PPP市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，華夏幸福作為投資開(kāi)發(fā)主體，接受合作區(qū)域所在地方政府的委托，為區(qū)域提供包括規(guī)劃設(shè)計(jì)與咨詢、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)以及城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)共六大類(lèi)、全流程的一體化運(yùn)作綜合解決方案。其中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)包括業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務(wù)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等服務(wù)。
在這一運(yùn)作機(jī)制下，政府不投資、不擔(dān)保、不兜底，僅購(gòu)買(mǎi)投資運(yùn)作商提供的服務(wù)。
顯然，以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體的發(fā)展模式，對(duì)于一些新城開(kāi)發(fā)而言，確實(shí)有利促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
根據(jù)華夏幸福披露，公司堅(jiān)持“產(chǎn)業(yè)發(fā)展龍頭化”策略，聚焦新一代信息技術(shù)、高端裝備、汽車(chē)、航空航天等十大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)龍頭引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)集聚新產(chǎn)業(yè)(122.530, 9.41, 8.32%)發(fā)展方式，打造產(chǎn)業(yè)集群。
截至2020年6月底，公司搭建的平臺(tái)已覆蓋企業(yè)8200萬(wàn)家、園區(qū)6200個(gè)、錄入數(shù)據(jù)13.2億條，可為企業(yè)投資選址和區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供高效服務(wù)。
董登新向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，產(chǎn)業(yè)新城采用PPP模式，對(duì)于地方政府新城開(kāi)發(fā)吸引力很大，既能借助社會(huì)資本建成漂亮的產(chǎn)業(yè)園區(qū)新城，完成針對(duì)性的招商引資，又能實(shí)現(xiàn)源源不斷的GDP、稅收及就業(yè)，實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。但是，作為社會(huì)資本的投資主體而言，由于初期投資大、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，對(duì)資金、資源、能力（包括招商引資能力、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)管理能力等）要求較高。PPP模式下，回報(bào)收益相對(duì)穩(wěn)定，且周期長(zhǎng)。這要求投資主體不能過(guò)度負(fù)債，更不能加杠桿，否則極易釀成資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。
在董登新看來(lái)，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城戰(zhàn)略是可取的，但其過(guò)于激進(jìn)，源于攤子鋪得過(guò)大、過(guò)度負(fù)債，加上重倉(cāng)環(huán)京這一房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域，導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)爆發(fā)。
