中國(guó)經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播01月20日北京電（記者李龍）中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛近日在中新社國(guó)是論壇上表示，2020年，樓市將繼續(xù)處在降溫通道，在沒(méi)有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊下，不會(huì)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)。

發(fā)言摘要如下：

2019年的回顧

2019年，樓市初步進(jìn)入穩(wěn)定健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，基本實(shí)現(xiàn)三穩(wěn)調(diào)控目標(biāo)，是近年來(lái)最好的狀態(tài)。具體看：

第一，時(shí)間上，穩(wěn)中有變，四季逆轉(zhuǎn)。

全國(guó)房?jī)r(jià)增幅經(jīng)歷降、升、降再企穩(wěn)的過(guò)程，同比增幅由2019年6.6%。銷售額變動(dòng)總體平穩(wěn)，月度商品房銷售額增長(zhǎng)率有升有降，2019年同比增長(zhǎng)-0.1%。新開(kāi)工面積、施工面積與竣工面積之間的增幅差距由大變小。反映出總體的現(xiàn)房供應(yīng)在增長(zhǎng)，潛在供給又在持續(xù)增加。待售商品房面積持續(xù)下降，但下降由加速轉(zhuǎn)向減速。2019年2月至10月，現(xiàn)房存銷比由17.94(月)持續(xù)下降到15.92(月)，已處于6~18個(gè)月的合理區(qū)間。期房存銷比由2016年的3.1(年)下降至2017年的2.8(年)和2018的 2.7(年)，但到2019年逆勢(shì)上升至3.0年，期房去化壓力較之前有所增加。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅變動(dòng)平穩(wěn)，2019年同比增長(zhǎng)9.9%。

第二，空間上，降溫明顯，分化再現(xiàn)。

全國(guó)房?jī)r(jià)總體下降城市數(shù)量和下降速度超過(guò)去年同期。一、二線城市增速同頻回升，三、四線城市增速共同下降。東部地區(qū)房?jī)r(jià)增速變動(dòng)相對(duì)平穩(wěn)，中西部和東北地區(qū)增速明顯下降。城市群中心城市房?jī)r(jià)同比增速回升，非中心城市城市房?jī)r(jià)增速有所下降。

分析原因：總體上，面對(duì)復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，中央調(diào)控持續(xù)給力不動(dòng)搖，基礎(chǔ)制度改革邁出重要步伐，效果顯著，值得點(diǎn)贊。具體看，持續(xù)調(diào)控的力度和節(jié)奏直接和間接影響金融機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)的行為和預(yù)期，導(dǎo)致總體穩(wěn)定的前提下，樓市冬冷、春熱、夏暖、秋涼，樓市年穩(wěn)季變。

2020年展望

2020年樓市將繼續(xù)保持“年穩(wěn)季變”的特點(diǎn)，空間持續(xù)分化，風(fēng)險(xiǎn)如影隨行。

第一，總體上，市場(chǎng)繼續(xù)處在降溫通道。在沒(méi)有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，不會(huì)出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)。

具體看，商品房?jī)r(jià)格同比增幅保持在5-8%區(qū)間，商品房銷售面積同比增幅將保持在-1到2%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速將持續(xù)在7-10%區(qū)間內(nèi)。

主要因?yàn)椋撼擎?zhèn)化率加速期決定市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)樂(lè)觀。住房剛性、改善性和重置需求依然較大。炒房的利益機(jī)制沒(méi)有完全消除。宏觀經(jīng)濟(jì)和外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)不利影響有限。樓市調(diào)控不太可能放松。

第二，時(shí)間上，降溫中還有起伏和波動(dòng)。

2020年春夏秋冬的樓市仍將面臨，升降交替，窄幅波動(dòng)。因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境及預(yù)期在不斷變化中，調(diào)控政策或根據(jù)樓市當(dāng)期和未來(lái)可能的變化會(huì)適時(shí)微調(diào)。

第三，空間上，城市分化可能持續(xù)凸顯。

2020年，一、二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線及以下城市、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的經(jīng)濟(jì)和人口的分化將持續(xù)。

主要因?yàn)椋航?jīng)濟(jì)基本面變化決定樓市在空間上持續(xù)分化。2020年國(guó)家一些區(qū)域政策調(diào)整以及新的區(qū)域規(guī)劃陸續(xù)出臺(tái)將加劇分化。過(guò)去2017-2018年邊緣區(qū)域樓市的逆襲將加劇分化。

第四，風(fēng)險(xiǎn)上，總體下降中局部可能上升。

當(dāng)前的均衡是鐵令下的弱均衡，調(diào)控操作若有不當(dāng)，樓市運(yùn)行有滑出合理區(qū)間的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)主體尤其開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨資金鏈斷裂和破產(chǎn)倒閉風(fēng)險(xiǎn)?？傮w存銷比再度回升預(yù)示個(gè)別區(qū)域過(guò)剩嚴(yán)重。

2020年對(duì)策建議

應(yīng)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，完善調(diào)控的機(jī)制，加快相關(guān)基礎(chǔ)制度改革。

第一，重構(gòu)房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系。妥善應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和外部環(huán)境的挑戰(zhàn)。讓住房回歸到民生的初心、居住的功能。在抑制炒的同時(shí)，支持剛性需求、改善性需求和重置需求。讓穩(wěn)增長(zhǎng)與穩(wěn)樓市并進(jìn)，促進(jìn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)帶動(dòng)整體結(jié)構(gòu)的調(diào)整。加快城市更新和舊房改造，讓房地產(chǎn)在調(diào)控中邁向高質(zhì)量發(fā)展。

第二，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。提升調(diào)控的政治占位，保持戰(zhàn)略定力。強(qiáng)化三穩(wěn)目標(biāo)，落實(shí)主體責(zé)任。實(shí)施區(qū)間調(diào)控，把握節(jié)奏與力度，用好極限施壓。做好防控樓市雙向劇烈波動(dòng)預(yù)案。

第三，完善“一城一策”調(diào)控機(jī)制。完善“一城一策”全國(guó)住房、土地和金融的市場(chǎng)監(jiān)管體系。健全“一城一策”的住房、土地、金融的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。探索土地、財(cái)稅和金融等統(tǒng)一性政策“一城一策”執(zhí)行。探索“一城一策”的主要政策匹配機(jī)制。

第四，加快基礎(chǔ)性配套制度改革。繼續(xù)深化集體建設(shè)用地和宅基地市場(chǎng)化改革。建立土地用途變性的利益共享機(jī)制。加快建立“住房土地指標(biāo)隨人口流動(dòng)掛鉤”的制度。繼續(xù)建立土地供應(yīng)與商品房去化周期聯(lián)動(dòng)機(jī)制。完善“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)競(jìng)配建”等拍賣制度；完善金融機(jī)構(gòu)的公司治理體系，形成金融機(jī)構(gòu)趨“住”避“炒”的內(nèi)在機(jī)制。完善多層次商品房和保障房金融體系，形成“短借長(zhǎng)還”的融資機(jī)制。建立住房金融審慎監(jiān)管制度；建立全國(guó)統(tǒng)一的稅收制度，改革稅收征管制度。開(kāi)征房地產(chǎn)稅，重塑房地產(chǎn)稅收體系。

第五，加快住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。以產(chǎn)權(quán)化為主線，構(gòu)建中國(guó)住房的供應(yīng)體系。以城鎮(zhèn)化為基礎(chǔ)，構(gòu)建中國(guó)住房的空間體系。以智能化為目標(biāo)，構(gòu)建中國(guó)住房高質(zhì)量的產(chǎn)品及產(chǎn)業(yè)體系。從而繪制樓市新基因圖譜。