8月14日，在北京朝陽區(qū)一間麥田房產(chǎn)門店，一名客戶詢問當(dāng)前是否為買房的最好時(shí)機(jī)時(shí)，該店銷售經(jīng)理李偉明回應(yīng)道，“現(xiàn)在倒是賣房的好時(shí)機(jī)，當(dāng)然也是買房的好時(shí)機(jī)，可選擇余地多一些。”

與今年第二季度相比，擁有五年銷售經(jīng)驗(yàn)的李偉明的直觀感受是，最近二手房源明顯多了起來，“原來客戶過來想看房都比較難，需要預(yù)約很長時(shí)間，現(xiàn)在隨便一個(gè)小區(qū)，一次起碼能看三四套。”

他的另一感受是降價(jià)房源也多了，由于最近成交主要以置換和改善需求為主，“有些著急用錢的房東，如果客戶首付比較高、付款周期短的話，可以談的空間是很大的?！苯?jīng)他手的一套千萬元出頭的房子，如果一個(gè)月內(nèi)能付款，房東可以便宜近百萬元出售。

7月31日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要下定決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，政治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

與原有政策相比，關(guān)于房價(jià)部分表述從“堅(jiān)決遏制房價(jià)快速上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皥?jiān)決遏制房價(jià)上漲”，李偉明等中介作為房地產(chǎn)市場的最前端群體，捕捉到了其中變化，“所以說，現(xiàn)在是賣房的好時(shí)機(jī)?！崩顐ッ髡f。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，目前二手房市場一些跡象與市場預(yù)期無關(guān)，“今年購房壓力很大，房價(jià)絕對值很高，換房壓力也很大，所以整個(gè)市場會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，我覺得是市場正常的反映?！?/p>

房源增多

童勝利和李偉明是同一個(gè)區(qū)域的鏈家門店小組長，“最近房源確實(shí)增多了，像我今天帶一個(gè)客戶一次就看了六套房，4月份時(shí)根本沒這么多房可看?！蓖瘎倮f。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，北京在售房源數(shù)量一直不斷上升，2月份維持在3萬套以內(nèi)，3月份初突破3萬套，6月上旬達(dá)到4萬套，截至8月15日，北京在售房源數(shù)量為46916套。

房源帶看方面，今年最高峰出現(xiàn)在3月初至5月下旬，每周帶看次數(shù)多維持在10萬次左右，8月份前兩周看房量在8萬次以內(nèi)。

成交方面，今年3月份前，7日成交均值基本在300套以下；3月30日該均值首次突破300套；6月底再次回落到300套以內(nèi)；8月6日至今，一直未能突破200套。

童勝利表示，市場行情好的時(shí)候，一套房往往有不同的中介公司同時(shí)介入，再加上看房人數(shù)多、房源數(shù)量少等原因，客戶想要看房往往需要排隊(duì)，即便是同一家中介公司，“想要從別的門店同事手中拿到鑰匙也需要排隊(duì)等候?！?/p>

進(jìn)入8月份后情況開始扭轉(zhuǎn)，房源數(shù)量在增加，但房源帶看數(shù)和成交量相對減少了，從而使得單個(gè)客戶看房的次數(shù)增加了不少。

據(jù)鏈家和我愛我家(5.590, -0.12, -2.10%)等中介機(jī)構(gòu)公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份漲價(jià)房源與降價(jià)房源比為1：5.12，8月1日至7日此比值為1：6.8，8月8日至14日為1：8.89，8月12日、13日連續(xù)兩日比值均超過1：10。

在李偉明和童勝利看來，這一定程度上與市場供需結(jié)構(gòu)有關(guān)。

改善型置換需求為主

近期，一則麥田房產(chǎn)中介人員發(fā)布41套房打包出售的消息引起一時(shí)熱議。其中中海凱旋11套房總價(jià)預(yù)估約4億元；合生霄云路7套總價(jià)預(yù)估約3億元；保利中央公園8套總價(jià)預(yù)估約1億元；棕櫚泉15套總價(jià)預(yù)估約4億元。如果按照消息所說的七折打包出售，41套房的總價(jià)也超過8億元。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者了解，發(fā)布41套房產(chǎn)資產(chǎn)包的麥田中介人員在麥田房產(chǎn)華貿(mào)店上班，目前其朋友圈該消息已經(jīng)刪除。其8月12日發(fā)布了一個(gè)棕櫚泉1號(hào)房源的出售信息，186平方米、滿二1900萬元、稅費(fèi)10萬元，該房源信息與41套資產(chǎn)包消息中的棕櫚泉1號(hào)房源高度符合。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者就此向麥田多位中介人員求證，一部分中介表示為假消息，依據(jù)是內(nèi)部系統(tǒng)并沒有這個(gè)資產(chǎn)包，而且部分小區(qū)房源面積與實(shí)際有出入；另一部分則認(rèn)為有一部分房源并沒有經(jīng)過驗(yàn)真，消息真?zhèn)未嬉伞?/p>

鏈家一位中介人士認(rèn)為假消息的可能性不大，一方面發(fā)布信息如此具體的假消息難度較大，且沒有意義，另一方面北京房多的并不在少數(shù)，“我們附近的店，一個(gè)客戶一次掛了50多套。”

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者多方了解到，當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場除了類似因套現(xiàn)需求而出售的部分現(xiàn)象，供需主要還是以改善型置換需求為主。

望京地區(qū)的一位業(yè)主表示，她的兒子在中關(guān)村(5.890, 0.16, 2.79%)一家高科技企業(yè)上班，本來并沒有打算換房，三代人住三居室已經(jīng)足夠，“說是明年海淀學(xué)區(qū)政策有變化，這兩個(gè)月我兒子的同事們都在換房，他也跟著要換到海淀區(qū)，那邊的房子已經(jīng)交了訂金，11月份必須完成過戶?！?/p>

這套132平方米的三居室，報(bào)價(jià)為1270萬元，業(yè)主表示，如果看中可以與她兒子詳談，“我們那邊急需要錢，如果你能接受付款要求，價(jià)格可以談?！蓖械闹薪楸硎?，這套房子比剛掛牌時(shí)便宜了30萬。

酒仙橋附近一個(gè)小區(qū)內(nèi)，一套面積161平方米的四居室，“這個(gè)房子去年掛出來是1380萬，他非要1330萬，最后沒談成，現(xiàn)在報(bào)價(jià)降到1130萬了?！币晃婚L期跟蹤該套房源的鏈家中介人員表示。

這位中介表示，即便是掛牌價(jià)降低了250萬元，但當(dāng)前并不好成交，一方面房源比較多，客戶可選擇性大；另一方面，不久前該小區(qū)一套同戶型房子成交價(jià)為1050萬元。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者走訪了北京6個(gè)小區(qū)14套掛牌房源，其中8套單價(jià)在8萬元以上，主要位于四環(huán)附近，6套單價(jià)在6萬元以下，主要在五環(huán)外。

14個(gè)掛牌房源中，1套為業(yè)主已離開北京需要出售套現(xiàn)，1套為業(yè)主用于公司周轉(zhuǎn)資金，其他12套全部為改善型置換。12套改善型置換出售房源中，有2戶為以舊換新，即出售后購買新房，有1戶為同區(qū)域置換大戶型，9戶主要為了置換學(xué)區(qū)。

在李偉明看來，目前市場成交總價(jià)較高，尤其是第二套房，基本形同于全款購買，大部分購房者難以承受，“很多一套房的客戶也都是通過置換，很少直接購買第二套，尤其第一套有貸款的，大部分人還是沒有這個(gè)實(shí)力。”

市場平穩(wěn)、反應(yīng)正常

對于當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場形勢，多數(shù)中介人士均認(rèn)為以平穩(wěn)為主，與2017年“317”限購前的市場高點(diǎn)相比，價(jià)格有所回落，但從2018年整體來看，無論成交量，還是成交價(jià)格，整體波動(dòng)并不激烈。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，2018年5月北京成交價(jià)均值上升至6.4萬元，6月為6.39萬元，7月份為6.55萬元，8月份第二周為6.53萬元。

中國房價(jià)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日，近一個(gè)月北京二手房均價(jià)為6.34萬元，同比上升0.37%，環(huán)比下降0.43%；新房價(jià)格為6.43萬元，環(huán)比上漲0.64%。

在成交量方面，鏈家數(shù)據(jù)顯示，2018年5月，成交量達(dá)到全年峰值9586套，此后開始下滑，6月份為7148套，7月份為7075套，8月份第一周為1323套，第二周為1035套。

李偉明和童勝利均認(rèn)為，與“317”調(diào)控政策出臺(tái)前相比，整體市場下滑較為明顯，但今年市場整體保持平穩(wěn)，第二季度市場短暫回暖一定程度上與學(xué)區(qū)有關(guān)系，“現(xiàn)在價(jià)格有一些回升，但和高點(diǎn)時(shí)比，還是便宜八九千元左右。”童勝利說。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)政策方面的調(diào)控有所強(qiáng)化，市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整階段，必然會(huì)呈現(xiàn)下滑，一些二手房出現(xiàn)想賣賣不掉的情況，尤其是一線城市，70%-80%為置換型改善需求，“想要買一套，就需要賣一套，賣不掉的話，就買不了，鏈條就斷掉了。”

張宏偉認(rèn)為，置換型需求所出現(xiàn)的買賣困境會(huì)在下半年越來越多，在這種形勢下，不排除房價(jià)會(huì)有下降的可能，“這種情況和房地產(chǎn)稅預(yù)期沒關(guān)系，更多和調(diào)整大基調(diào)還有市場進(jìn)入調(diào)整期有關(guān)系，但調(diào)控大基調(diào)沒有變，對于一二線城市來講，嚴(yán)格了一些?！?/p>

楊現(xiàn)領(lǐng)也表示，目前市場狀況和房地產(chǎn)預(yù)期關(guān)系不大，主要是與市場自發(fā)調(diào)整有關(guān)，為房地產(chǎn)市場正常反應(yīng)。

（應(yīng)受訪者要求，李偉明和童勝利均為化名）