■本報(bào)記者 王麗新

不到20天，17個(gè)城市樓市限購限貸政策升級(jí)加碼。以春節(jié)為起點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，全國樓市已掀起調(diào)控潮。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后至今，以北京認(rèn)房又認(rèn)貸為標(biāo)志，全國超過22個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓市的調(diào)控措施。

多位分析人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，預(yù)計(jì)整體房價(jià)增幅將回落，成交量將降低。

值得關(guān)注的是，以北京“317”政策為例，據(jù)麥田房產(chǎn)觀察統(tǒng)計(jì)，雖新政執(zhí)行細(xì)則尚未明確，目前預(yù)估即使以網(wǎng)簽為節(jié)點(diǎn)， 2月份至新政前，預(yù)計(jì)全市二手房成交量共計(jì)超過35000套，其中近30%屬于尚無法辦理網(wǎng)簽的情形。

22城加碼樓市調(diào)控

目前來看，不止北京、上海等一線城市限購限貸升級(jí)，房價(jià)過熱二線樓市調(diào)控政策也紛紛從嚴(yán)，環(huán)京八城也啟動(dòng)了限購，甚至四線城市也加入了限購隊(duì)伍，不少城市在樓盤預(yù)售方面監(jiān)管加強(qiáng)，從入口端限制房價(jià)報(bào)批價(jià)格，其嚴(yán)厲程度不亞于2014年。

對(duì)此，克而瑞房地產(chǎn)研究認(rèn)為，此輪調(diào)控從短期來看，無疑將進(jìn)一步抑制投資購房，有效抑制信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是流入一線及熱點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著環(huán)一線城市也紛紛加入限購行列，熱點(diǎn)城市需求外溢仍會(huì)尋找新的投機(jī)、投資目標(biāo)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)非理性的量價(jià)齊升，恐將造成“按下葫蘆浮起瓢”的結(jié)果。當(dāng)然從結(jié)果導(dǎo)向來說，投資需求外溢、返鄉(xiāng)置業(yè)到恐慌性購房對(duì)三、四線城市來說，短期可能實(shí)現(xiàn)庫存的快速去化，是一個(gè)利好也是一個(gè)機(jī)遇。

就目前市場(chǎng)實(shí)際來看，大部分二線及三、四線城市市場(chǎng)熱度仍在持續(xù)，一、二線城市的土拍熱度仍持續(xù)高溫，后市房價(jià)看漲預(yù)期普遍存在。在資金脫實(shí)就虛的基本面沒有徹底改變之前，短期限購、限貸的需求端的圍堵效果不會(huì)特別顯著，總體來說，要想市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，一方面重點(diǎn)在于增加土地合理供給，控制好供應(yīng)總量和節(jié)奏，另一方面要嚴(yán)格收縮信貸杠桿，擠壓投機(jī)資金的獲利空間，對(duì)投機(jī)投資購房釜底抽薪。

對(duì)于整體市場(chǎng)而言，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價(jià)漲幅將收縮，包括目前限購限貸最為嚴(yán)格的北京市場(chǎng)。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，參考過去的經(jīng)驗(yàn)和上海、深圳的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)北京二手房市場(chǎng)成交量將會(huì)出現(xiàn)明顯減少，價(jià)格漲幅出現(xiàn)收窄乃至回落，市場(chǎng)的反應(yīng)還需進(jìn)一步觀察。

北京30%在途交易遇風(fēng)險(xiǎn)

值得關(guān)注的是，業(yè)內(nèi)解讀北京“317”新政后發(fā)現(xiàn)，此次新政對(duì)在二手市場(chǎng)的“連環(huán)單”殺傷力更大。

楊現(xiàn)領(lǐng)稱，考慮到目前北京二手房市場(chǎng)上70%以上為換房群體，“認(rèn)房認(rèn)貸”嚴(yán)格了首套標(biāo)準(zhǔn)，換房群體“先賣后買”也被界定為二套，首付為60%(普宅)或者80%(非普)，首付門檻的大幅增加可能帶來滿足首付的群體占比的減少，其中影響最大的則是已成交但未網(wǎng)簽的群體(保守估計(jì)有1萬單左右)，要注意后期的違約風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)麥田房產(chǎn)觀察統(tǒng)計(jì)，若以網(wǎng)簽為節(jié)點(diǎn)，波及的在途交易非常多，不僅僅體現(xiàn)在有多次房貸記錄的客戶上。2月份至新政前，預(yù)計(jì)全市二手房成交量共計(jì)超過35000套，其中近30%屬于尚無法辦理網(wǎng)簽的情形，主要是換房客戶尚未辦理完前一筆交易的流程，甚至有多連環(huán)客戶目前尚處于“流程排期”之內(nèi)。

對(duì)于換房客戶而言，首付比例出現(xiàn)明顯增加，絕大部分換房先賣后買客戶為二套(除非之前那套全款購置)，這一方面帶來在途交易無法按合同執(zhí)行，需要增加首付支出;另一方面，首付預(yù)算的增加可能帶來客戶購買力的相對(duì)減少，后期成交量將會(huì)出現(xiàn)大幅下滑，成交均價(jià)的漲幅也有望出現(xiàn)收窄。

值得關(guān)注的是，針對(duì)受影響的在途單，麥田房產(chǎn)通過與買方與業(yè)主溝通發(fā)現(xiàn)，目前受影響的在途單，半數(shù)都能達(dá)成一致，短期達(dá)不成一致的往往是客戶換房造成的，購買房產(chǎn)的買家自己也受到了政策影響，所以需要先明確前一筆交易，才能明確自己的履約情況。

另據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)觀察，從個(gè)案來看，出現(xiàn)業(yè)主降價(jià)行為，林肯公園大戶型之前業(yè)主報(bào)860萬元，出售意愿低。新政第二天，直降25萬元，早已看妥的客戶直接簽約了。但整體來看，新政后首個(gè)周末，3月18日至3月19日二手房看房量和成交量相比上個(gè)周末均下降30%左右，并未出現(xiàn)斷崖式下跌。