法院認(rèn)為，當(dāng)事人已不符合購(gòu)房條件，雙方未辦理網(wǎng)簽手續(xù)，造成合同不能履行

楊先生在通州買了套房，簽購(gòu)房合同、繳納定金、通過(guò)購(gòu)房資格審查后，賣方不同意賣房了。10天后“通州最嚴(yán)限購(gòu)令”出臺(tái)，楊先生不再具備購(gòu)房資格。楊先生和賣方鬧上法院，并因此被稱為“通州限購(gòu)第一人”。

新京報(bào)記者昨日獲悉，通州法院認(rèn)定楊先生已無(wú)購(gòu)房資格，且未辦理網(wǎng)簽手續(xù)，駁回其訴訟請(qǐng)求。而索賠官司也于昨日開(kāi)庭。

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房買一半遇上最嚴(yán)限購(gòu)

楊先生說(shuō)，他是改善性換房，2015年初賣房后在通州選了一個(gè)三居室的戶型，同年6月3日，在我愛(ài)我家房屋經(jīng)紀(jì)公司的介紹下，他和賣主王女士簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，合同約定楊先生以303萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買王女士位于通州區(qū)頤瑞西里的房子。合同簽訂當(dāng)日，他和房東、經(jīng)紀(jì)公司還簽署了《居間服務(wù)合同》、《履約服務(wù)合同》，并交了2萬(wàn)元定金、2萬(wàn)元居間服務(wù)費(fèi)。

2015年6月5日，楊先生將網(wǎng)簽、過(guò)戶及貸款所需要的材料交給第三人經(jīng)紀(jì)公司。后賣主王女士多次要求楊增加定金到30萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)協(xié)商，楊先生同意將定金增加到10萬(wàn)元。

“那時(shí)候就傳出來(lái)，北京市政府要搬到通州，建設(shè)行政副中心?！睏钕壬f(shuō)，收了定金后，王女士不配合辦理面簽、評(píng)估、網(wǎng)簽等手續(xù)。8月5日，他當(dāng)時(shí)已經(jīng)通過(guò)了購(gòu)房資質(zhì)審查，是符合購(gòu)房條件的，然而8月13日，他找中介和王女士三方面談，王女士明確表示不履行合同義務(wù)，擅自違約。緊接著8月15日通州區(qū)房屋開(kāi)始限購(gòu)，面簽仍未完成。

為此，他起訴王女士夫婦要求對(duì)方配合辦理面簽、評(píng)估、網(wǎng)簽等手續(xù)，并支付違約金30.3萬(wàn)元。

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通過(guò)資格審查后未網(wǎng)簽

庭審中，王女士夫婦辯稱，7月中旬想和原告協(xié)商購(gòu)房事宜，當(dāng)時(shí)原告失聯(lián)十余天，導(dǎo)致雙方不能正常履行合同，原告存在過(guò)錯(cuò)。根據(jù)現(xiàn)有的政策，楊先生已無(wú)在通州區(qū)購(gòu)房的資格，現(xiàn)在的合同屬于不能履行的狀態(tài)，是情勢(shì)變遷所致，并非被告違約所致，要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

法院查明，2015年7月，經(jīng)紀(jì)公司向住建委提交了楊先生購(gòu)房資格審查的相關(guān)材料，2015年8月初，楊先生購(gòu)房資格審查通過(guò)，符合購(gòu)房條件。資質(zhì)審查通過(guò)后，楊先生及經(jīng)紀(jì)公司多次聯(lián)系王女士辦理網(wǎng)簽手續(xù)，通過(guò)楊先生提供的錄音資料證明，王女士表示不同意賣房，故王女士一直未與楊先生辦理網(wǎng)簽手續(xù)。

2015年8月14日，有關(guān)部門發(fā)文對(duì)在通州區(qū)購(gòu)房的條件做出限制，楊先生現(xiàn)不具備在通州區(qū)購(gòu)買商品房的條件。庭審中，楊先生堅(jiān)持要求繼續(xù)履行雙方簽訂的購(gòu)房合同。

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判決：根據(jù)限購(gòu)令當(dāng)事人已不符合購(gòu)房條件

經(jīng)審理，法院認(rèn)為，本案中王女士理應(yīng)依照合同約定及交易習(xí)慣及時(shí)辦理網(wǎng)簽手續(xù)，但其因個(gè)人原因沒(méi)有配合辦理網(wǎng)簽，造成合同無(wú)法繼續(xù)履行。根據(jù)限購(gòu)令，現(xiàn)楊先生不具備通州購(gòu)房的相應(yīng)條件。住房限購(gòu)政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實(shí)對(duì)房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。

因楊先生已不符合通州購(gòu)房條件，且雙方未辦理網(wǎng)簽手續(xù)，造成合同在事實(shí)上的不能履行?，F(xiàn)楊先生堅(jiān)持要求履行合同，要求王女士支付違約金的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，法院不予支持，駁回其訴訟請(qǐng)求。

因楊先生不上訴，目前判決已經(jīng)生效。

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進(jìn)展：起訴賣主索賠“漲價(jià)損失80萬(wàn)”

昨天，楊先生再次起訴王女士夫婦，要求返還定金、索賠違約金60余萬(wàn)元，并賠償房屋漲價(jià)損失80萬(wàn)，索賠案昨天上午在通州法院開(kāi)庭。

“現(xiàn)在我要買的房子同等戶型的去年底成交價(jià)是399萬(wàn)，現(xiàn)在已經(jīng)漲到500萬(wàn)。即使賠了錢我也買不了通州的房了?！睏钕壬J(rèn)為賣方應(yīng)該承擔(dān)失信責(zé)任。

昨天上午庭審中，被告方仍表示系楊先生失聯(lián)10天導(dǎo)致了雙方不能繼續(xù)交易。對(duì)此，楊先生庭審展示雙方錄音表示在限購(gòu)前一天，王女士明確表示不同意賣房。

北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為第三人出席庭審，其證實(shí)稱，原告購(gòu)房資格核驗(yàn)是在限購(gòu)之前通過(guò)了，核驗(yàn)通過(guò)之后中介對(duì)雙方的買賣合同做了草擬的網(wǎng)簽合同。但是后期賣方不予配合在草擬合同上簽字，導(dǎo)致正式網(wǎng)簽一直沒(méi)有辦理。

根據(jù)原告方申請(qǐng)，法院決定委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房時(shí)房屋價(jià)值和房屋現(xiàn)在價(jià)值的價(jià)差進(jìn)行鑒定。該案待進(jìn)一步審理。

北京市律協(xié)物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)委員、北京蘭臺(tái)律師事務(wù)所的包華律師認(rèn)為，政府的限購(gòu)政策是近似于不可抗力的因素，基于不可抗力，對(duì)于雙方都不構(gòu)成違約，只能解除合同，返還財(cái)產(chǎn)。但如果有證據(jù)表明，在限購(gòu)令出臺(tái)前，賣方經(jīng)過(guò)提示依然拒絕履行合同，那賣方是違約的。

中間價(jià)大跌令空頭心花怒放

對(duì)于有些已經(jīng)是如坐針氈地押注人民幣貶值的投機(jī)客來(lái)說(shuō)，3月15日，官方大幅下調(diào)人民幣對(duì)美元中間價(jià)就如“雪中送炭”。

據(jù)中國(guó)外匯交易中心公布，3月15日銀行間外匯市場(chǎng)人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)為人民幣6.5079元兌1美元，較前一日的6.4913元人民幣下調(diào)了166個(gè)點(diǎn)子，創(chuàng)下1月8日以來(lái)的最大降幅。

進(jìn)入3月以來(lái)，人民幣對(duì)美元中間價(jià)以上調(diào)為主。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月15日，人民幣對(duì)美元中間價(jià)累計(jì)仍上調(diào)了373基點(diǎn)。昨日人民幣中間價(jià)下調(diào)，在幅度和方向上都與近階段的走勢(shì)存在較大的反差。

不僅如此，在對(duì)照了前一日人民幣現(xiàn)匯及一籃子貨幣匯價(jià)的波動(dòng)之后，更有人認(rèn)為，這次中間價(jià)下調(diào)是“主動(dòng)的”。

一段時(shí)間以來(lái)，人民幣對(duì)美元中間價(jià)越發(fā)呈現(xiàn)出跟隨“收盤匯率+一籃子貨幣匯率變化”的特點(diǎn)，因而可結(jié)合前一日人民幣現(xiàn)匯收盤價(jià)與一籃子貨幣匯率的變化來(lái)大致估算當(dāng)日人民幣中間價(jià)的調(diào)整。3月14日，在岸人民幣對(duì)美元即期匯率16:30收盤價(jià)報(bào)6.4950元，小漲35個(gè)點(diǎn)子；當(dāng)日反映美元對(duì)一籃子權(quán)重貨幣變化的美元指數(shù)漲0.37%，漲幅為近兩周最大。綜合考慮，15日人民幣對(duì)美元中間價(jià)出現(xiàn)向下調(diào)整可以理解，但在幅度上可能有些超預(yù)期?？勺鰧?duì)比的是，2月22日和26日，在前一日人民幣現(xiàn)匯收跌、美元指數(shù)漲幅更大的情況下，人民幣中間價(jià)也未出現(xiàn)如此大幅的下調(diào)。對(duì)于這種偏差，有人認(rèn)為是中間價(jià)被刻意調(diào)低了。

值得一提的是，今年1月初時(shí)，人民幣對(duì)美元中間價(jià)曾出現(xiàn)連續(xù)下調(diào)，而下調(diào)幅度與前一日現(xiàn)匯及美元匯率變化之間也出現(xiàn)過(guò)較大的偏差，而后引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)央行主動(dòng)引導(dǎo)匯率貶值釋放壓力的猜測(cè)，最終釀成人民幣對(duì)美元的一輪急跌。以1月7日16：30收盤價(jià)算，在岸人民幣對(duì)美元即期匯率在2016年的前四個(gè)交易日內(nèi)貶值1000多個(gè)基點(diǎn)，在岸人民幣（CNY）和離岸人民幣（CNH）雙雙逼近甚至刷新近五年低位，兩者價(jià)差一度超過(guò)2000個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)下有紀(jì)錄以來(lái)的最高值，顯示人民幣貶值預(yù)期異常強(qiáng)烈。

再次面對(duì)中間價(jià)“超預(yù)期”的調(diào)整，倘若人民幣市場(chǎng)價(jià)隨之出現(xiàn)一輪貶值，空頭們或許能夠挽回些“顏面”。

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沽空人民幣的期權(quán)“懸了”

3月15日，距離去年8月初人民幣對(duì)美元中間價(jià)“閃電式貶值”已過(guò)去7個(gè)多月。這一期間，人民幣對(duì)美元經(jīng)歷了數(shù)輪貶值，然而人民幣空頭們尤其是一些短期投機(jī)客可能并沒(méi)有從中撈到太多的“好處”。不僅如此，日前有多家媒體報(bào)道指出，之前有些沽空人民幣的投機(jī)客損失慘重。

這些報(bào)道均基于彭博的一份數(shù)據(jù)。彭博社公布的數(shù)據(jù)顯示，去年8月份以來(lái)，至少有5.62億美元押注人民幣對(duì)美元將跌破6.6元人民幣的期權(quán)在到期時(shí)一文不值。

相關(guān)報(bào)道指出，只要人民幣對(duì)美元能跌破6.6元就至少有5.62億美元的人民幣看空期權(quán)能夠得到兌現(xiàn)。匯率距離這個(gè)目標(biāo)一度僅一步之遙——1月8日，美元兌人民幣現(xiàn)匯最高達(dá)到6.59元，但最終沒(méi)有跨過(guò)6.6元關(guān)口，而目前人民幣對(duì)美元現(xiàn)匯交投在6.50元附近。另?yè)?jù)報(bào)道，未來(lái)3個(gè)月里還有價(jià)值8.07億美元的此類人民幣空頭期權(quán)將要到期。

對(duì)在過(guò)去一段時(shí)間里飽受“打臉”之苦的人民幣空頭來(lái)說(shuō)，此次中間價(jià)再現(xiàn)大跌可謂“及時(shí)雨”，但空頭們苦苦“等來(lái)的”就是想要的嗎？

15日，人民幣對(duì)美元中間價(jià)再次大跌，并沒(méi)有在市場(chǎng)上產(chǎn)生轟動(dòng)性的效果?，F(xiàn)匯方面，境內(nèi)和香港市場(chǎng)的人民幣對(duì)美元即期匯率雖跟隨中間價(jià)走低，但跌幅與中間價(jià)無(wú)異。截至北京時(shí)間3月15日16:30，境內(nèi)人民幣對(duì)美元詢價(jià)交易收盤價(jià)報(bào)6.5105元，跌155基點(diǎn)；香港市場(chǎng)人民幣對(duì)美元即期匯率報(bào)6.5066元，跌124基點(diǎn)；CNH與CNY之間再現(xiàn)倒掛。遠(yuǎn)期匯率方面，截至北京時(shí)間3月15日16:30，境內(nèi)美元兌人民幣1年期遠(yuǎn)掉合約升水580基點(diǎn)，僅較前一日擴(kuò)大70個(gè)點(diǎn)子，仍舊處在年內(nèi)低位水平；海外市場(chǎng)上，美元兌人民幣1年期無(wú)本金交割遠(yuǎn)期（NDF）成交在6.6900元左右，僅比前一日創(chuàng)下的6.6810元的年內(nèi)最低點(diǎn)高出約90個(gè)基點(diǎn)。以最新價(jià)格測(cè)算，NDF成交價(jià)隱含的未來(lái)1年在岸人民幣即期匯率貶值幅度約2.76%，降至去年11月初以來(lái)最低。

總的來(lái)看，15日的中間價(jià)調(diào)整，沒(méi)有顯著影響到人民幣市場(chǎng)價(jià)運(yùn)行趨勢(shì)，境內(nèi)外市場(chǎng)上人民幣貶值預(yù)期仍舊處在近一段時(shí)間的低位水平。

另值得一提的是，15日，3個(gè)月期人民幣NDF約成交在6.55元一線，照此看，未來(lái)3個(gè)月人民幣對(duì)美元匯率可能仍很難達(dá)到6.6元位置，那8.07億美元的沽空人民幣的期權(quán)可能“懸了”。

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這個(gè)交易對(duì)手太可怕

以15日16:30收盤價(jià)看，年初至今，在岸人民幣對(duì)美元現(xiàn)匯價(jià)累計(jì)小跌169個(gè)基點(diǎn)，2月以來(lái)的一波震蕩上行行情幾乎已將年初失地收回，但仍難說(shuō)人民幣貶值預(yù)期已經(jīng)消退，也很難斷言未來(lái)人民幣不會(huì)再出現(xiàn)階段性的大幅波動(dòng)。

研究人士認(rèn)為，人民幣匯率的內(nèi)生不穩(wěn)定性并未消除。據(jù)分析，匯率貶值是市場(chǎng)機(jī)制自發(fā)應(yīng)對(duì)近年來(lái)中美經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)相對(duì)變化的結(jié)果；中美貨幣政策一松一緊的不同走勢(shì)也降低了人民幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)的相對(duì)吸引力，增強(qiáng)了居民部門資產(chǎn)多幣種配置的動(dòng)力。此外，本世紀(jì)前十年美元流動(dòng)性泛濫周期已終結(jié)，全球美元逐步進(jìn)入緊縮周期，趨于寬松的人民幣難以將匯率盯住趨于緊縮的美元。未來(lái)一段時(shí)間，人民幣匯率仍將承受經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的基本面壓力，而美國(guó)年內(nèi)再加息1-2次仍是大概率事件，近期美元指數(shù)的調(diào)整很難成為一種趨勢(shì)，因此未來(lái)人民幣對(duì)美元的雙邊匯率仍將面臨內(nèi)外不確定因素的考驗(yàn)，貶值風(fēng)險(xiǎn)依然存在，而在貨幣當(dāng)局轉(zhuǎn)而追求保持人民幣對(duì)一籃子貨幣基本穩(wěn)定的情況下，人民幣對(duì)美元雙邊匯率的波動(dòng)性可能加大。但是，這不等于說(shuō)人民幣對(duì)美元會(huì)大幅貶值，尤其是會(huì)出現(xiàn)持續(xù)快速的貶值。即便是認(rèn)為人民幣會(huì)繼續(xù)貶值的機(jī)構(gòu)，大多也表示央行會(huì)對(duì)人民幣貶值速率進(jìn)行平滑，貶值更大概率將以間歇而緩慢的形式呈現(xiàn)。

未來(lái)人民幣對(duì)美元匯率會(huì)如何走，誰(shuí)也無(wú)法給出準(zhǔn)確的答案。但有一點(diǎn)很清楚，即貨幣當(dāng)局有決心也有能力捍衛(wèi)人民幣匯率，掌控著逾3萬(wàn)億美元的外匯儲(chǔ)備讓其成為一個(gè)很難被戰(zhàn)勝的交易對(duì)手，因此大可不必?fù)?dān)憂人民幣幣值會(huì)失控，妄圖在押注人民幣快速貶值上“掙快錢”的資金將面對(duì)代價(jià)與收益不成正比的風(fēng)險(xiǎn)。

自1月中旬以來(lái)，無(wú)論是直觀反映匯價(jià)強(qiáng)弱的市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，還是間接表征跨境資本流動(dòng)的外匯儲(chǔ)備、外匯占款等數(shù)據(jù)，或者是揭示終端外匯需求的銀行代客結(jié)售匯數(shù)據(jù)，無(wú)不顯示出市場(chǎng)購(gòu)匯行為趨于理性、人民幣貶值預(yù)期趨于平緩、人民幣空頭力量趨于衰減的勢(shì)頭，人民幣幣值可能失控的悲觀論調(diào)已被證偽。

市場(chǎng)人士進(jìn)一步指出，居民部門對(duì)資產(chǎn)多幣種配置的需求上升并無(wú)可厚非，但也應(yīng)當(dāng)更多綜合對(duì)比本外幣配置的風(fēng)險(xiǎn)及收益差異。在外匯投資渠道仍舊有限的環(huán)境下，私人部門外匯資產(chǎn)大多只能配置為銀行外幣存款或外幣理財(cái)上，但數(shù)據(jù)顯示，目前大額美元存款與人民幣存款在利息收入上并無(wú)優(yōu)勢(shì)，小額美元存款的利率則遠(yuǎn)不及人民幣存款，而6個(gè)月的美元理財(cái)預(yù)期收益率比人民幣理財(cái)?shù)统鼋?個(gè)百分點(diǎn)，倘若匯兌收益不能抵補(bǔ)利差損失，持匯并不劃算。