時(shí)隔兩個(gè)月后，北京樓市再度因三宗“地王”的出現(xiàn)而陷入不安。
5月5日下午，北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)、大興區(qū)黃村鎮(zhèn)共有三宗地塊出讓，經(jīng)過近3個(gè)小時(shí)的角逐，三宗地塊的純商品房部分拍出了3.38萬元/平方米、3.52萬/平方米、3.57萬/平方米的單價(jià)，均刷新區(qū)域新高，并全部“面粉貴過面包”。
這也給北京房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來不小的刺激。開發(fā)商在驚呼“天價(jià)”的同時(shí)，也暗自慶幸，區(qū)域內(nèi)的其它項(xiàng)目將迎來“解套”良機(jī)。購(gòu)房者則變得恐慌，因?yàn)椴粩嗯矢叩牡貎r(jià)，也被視作房?jī)r(jià)新一輪上漲的信號(hào)。
在此之前，北京已有68天沒有經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)。過去兩年，北京的商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃完成率均不到64%。一面是巨大的供應(yīng)缺口，一面是涌動(dòng)的市場(chǎng)需求，在“地王”的刺激下，分析人士認(rèn)為，恐慌情緒已經(jīng)開始醞釀。
巨大的缺口
即便在寸土寸金的北京，一天之內(nèi)出現(xiàn)3宗“地王”的情況也不多見。2010年3月15日，北京的“地王”紀(jì)錄曾在一天內(nèi)三度被刷新，但40天之后，調(diào)控樓市的“新國(guó)十條”便出臺(tái)，“一天三地王”被認(rèn)為是招致樓市調(diào)控的重要導(dǎo)火索。
今年5月5日出現(xiàn)的三宗新“地王”，單價(jià)創(chuàng)下區(qū)域新高，含金量雖不及上述情況，但其背后的動(dòng)因同樣不可忽視。
北京前一次有經(jīng)營(yíng)性用地交易還是在今年2月26日。據(jù)北京市國(guó)土局統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，北京僅成交經(jīng)營(yíng)性用地8宗，建筑規(guī)模約107萬平方米，除去保障房和自住型商品房，純商品房建筑規(guī)模僅90.5萬平方米，比去年同期幾乎腰斬。
若拉長(zhǎng)時(shí)間軸來看，北京的土地出讓情況同樣堪憂。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2013年北京房地產(chǎn)用地完成了供應(yīng)計(jì)劃的156%，是近5年來唯一超額完成計(jì)劃的年份。2011年和2012年，計(jì)劃完成率分別為77.21%和60.89%;2014年和2015年，完成率為63.62%和60.57%。
隨著去年以來房地產(chǎn)銷售升溫，庫(kù)存也在不斷減少。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至5月5日，北京商品住宅庫(kù)存(期房+現(xiàn)房)為68414套。按近6個(gè)月的月均成交量計(jì)算，去化周期僅8.6個(gè)月，已經(jīng)處于8-10個(gè)月合理庫(kù)存的下限。
土地供應(yīng)也出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性缺口。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2015年北京共成交46宗居住類用地，有25宗地塊的純商品房用地單價(jià)超過3萬元。在這其中，單價(jià)在3萬-4萬元的有12宗，4萬-5萬元的有4宗，5萬元以上有9宗。
按照行業(yè)慣例，當(dāng)土地單價(jià)超過3萬元時(shí)，產(chǎn)品需要做成高端住宅才可獲得合適的利潤(rùn)。也就是說，去年北京供應(yīng)的土地中，有近半數(shù)將以豪宅形式呈現(xiàn)。再算上配建的大量保障性住房，北京中小戶型商品房面臨嚴(yán)重缺口。
這也不難理解，在5月5日出讓的昌平區(qū)兩宗地塊中，出現(xiàn)這樣的規(guī)定：“除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上”，即“70/90政策”。
“解套”難題
在上述“地王”出爐的當(dāng)晚，就有北京開發(fā)商指出：“接盤俠”來了。因?yàn)榘凑諛I(yè)界估算，這三宗地塊的價(jià)格“超出預(yù)期”。
以昌平南邵為例，目前在售洋房類產(chǎn)品的最高售價(jià)在3萬左右，明顯低于兩宗“地王”的成本價(jià)。大興黃村的土地價(jià)格，同樣高過同區(qū)域的大部分在售項(xiàng)目。這種“面粉貴過面包”現(xiàn)象自去年下半年以來，已屢見不鮮。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，按照這三宗土地的成本計(jì)算，未來房?jī)r(jià)成本將超過6萬元/平方米。
從歷史上看，北京此前的多數(shù)“地王”項(xiàng)目都隨著時(shí)間的流逝而實(shí)現(xiàn)“解套”。但就這三個(gè)項(xiàng)目而言，難題似乎并不容易解決。
如上所述，土地單價(jià)超過3萬元/平方米需做成高端住宅才可盈利。而“不超過90平方米”的戶型，顯然是剛需和改善型住房的需要。被設(shè)限的兩個(gè)昌平區(qū)地塊將面臨極為尷尬的局面。
張大偉測(cè)算，按照要求，昌平的兩宗地塊將合計(jì)建設(shè)89327平方米的小戶型房源，按照戶均面積80平方米計(jì)算，可以供應(yīng)1100套小戶型產(chǎn)品。但按照上述測(cè)算的價(jià)格，這部分小戶型未來售價(jià)預(yù)期都將在600萬以上。顯然超出了剛需的能力范圍。
北京某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，此前房企應(yīng)對(duì)“70/90政策”的手段可能重出江湖。
具體而言，開發(fā)商可能將相鄰的房屋“打包出售”，或采取“買一贈(zèng)一”、“買一贈(zèng)二”的方式。購(gòu)房者可自行或委托開發(fā)商打通隔離墻，并將其改造成為大戶型房間。
此外，開發(fā)商還可能將這類項(xiàng)目切割成單套面積30平方米甚至更小的“超小戶型”，從而降低總價(jià)，以期“薄利多銷”。
在“70/90政策”出臺(tái)伊始的2006年，前一種方式曾大行其道。如今，這種政策仍然不受歡迎。上述不愿具名的房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，北京樓市的供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)走向扭曲，這無助于調(diào)整市場(chǎng)。他還認(rèn)為，只要供不應(yīng)求的基本面不變，這類項(xiàng)目“肯定有辦法解套”。
“買漲心態(tài)”再起
在“地王”刺激下，市場(chǎng)主體的心態(tài)確已發(fā)生微妙變化。
按照慣例，“地王”出現(xiàn)后，周邊的二手房業(yè)主往往會(huì)進(jìn)行提價(jià)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者詢問上述兩地的中介機(jī)構(gòu)獲知，截至當(dāng)周周末，這兩個(gè)區(qū)域的二手房尚未出現(xiàn)明顯漲價(jià)，但業(yè)主的態(tài)度轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋炔恢背鍪帧薄?/p>
上述房企人士也表示，“地王”周邊的新房項(xiàng)目，也可能會(huì)推遲開盤，從而以更高的價(jià)格賣出。他表示，由于土地等成本大幅提高，房地產(chǎn)企業(yè)的整體利潤(rùn)正在被攤薄。因此，開發(fā)商十分樂意抓住這一難得的機(jī)會(huì)來謀取利潤(rùn)。且從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，這種做法早有先例。
購(gòu)房者的心態(tài)也在變化。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從北京多家中介門店了解到，從春節(jié)前夕直到今年4月初，中介門店迎來了購(gòu)房者咨詢和成交的高峰期，成交價(jià)格也在此間出現(xiàn)一定上漲。但由于此前的過度透支和“去杠桿化”帶來的心理影響，這種情況從4月中旬開始出現(xiàn)一定回調(diào)。
但需求潛力仍然存在。鏈家地產(chǎn)褡褳坡門店的一位業(yè)務(wù)員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從其接受到的咨詢來看，購(gòu)房者仍然具有購(gòu)買意愿，只是對(duì)價(jià)格較敏感。
有分析人士指出，購(gòu)房者普遍具有“買漲心態(tài)”。“地王”的出現(xiàn)往往被視為房?jī)r(jià)上漲的信號(hào)，進(jìn)而出現(xiàn)一定恐慌情緒。
就上述“地王”所在的區(qū)域而言，當(dāng)?shù)氐闹薪殚T店反映，截至當(dāng)周末，其接受到購(gòu)房者的詢問明顯有所增多，但尚未形成實(shí)際購(gòu)買。
上述房企人士表示，“地王”往往會(huì)刺激市場(chǎng)的恐慌情緒，使之加速入市。如果房地產(chǎn)企業(yè)和二手房業(yè)主選擇觀望的話，就會(huì)拉大短期內(nèi)的供需缺口，醞釀新一輪上漲。目前看來，這種情況很有可能出現(xiàn)。?
