今日（1月17日），國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2019年1~12月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》顯示，2019年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132194億元，比上年增長(zhǎng)9.9%，增速比1~11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快0.4個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額159725億元，增長(zhǎng)6.5%，增速比1~11月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售面積打破連續(xù)兩個(gè)月上漲趨勢(shì)重回負(fù)增長(zhǎng)，2019年1~12月累計(jì)增速為-0.1%，下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析認(rèn)為：“2019年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額相比1~11月份略有收窄，進(jìn)一步體現(xiàn)了房企投資端的微調(diào)導(dǎo)向。在所有宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅9.9%接近兩位數(shù)，依然體現(xiàn)了其在宏觀經(jīng)濟(jì)和固定資產(chǎn)領(lǐng)域的‘壓艙石’作用。預(yù)計(jì)2020年這一增幅會(huì)繼續(xù)收窄，但絕對(duì)不會(huì)下跌。在基建投資發(fā)力的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)的同比增幅和相關(guān)占比會(huì)弱于2019年。”
全國(guó)商品房銷(xiāo)售額創(chuàng)下新高
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年商品房銷(xiāo)售面積171558萬(wàn)平方米，比上年下降0.1%，2018年年末為增長(zhǎng)1.3%。其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)1.5%。
值得注意的是，2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額創(chuàng)下新高。全商品房銷(xiāo)售額159725億元，增長(zhǎng)6.5%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，與上年相比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)10.3%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
記者據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，2019年12月單月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積22653萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額20719億元，增速雙雙回落。
分區(qū)域看，2019年1~12月份，中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積50037萬(wàn)平方米，下降1.3%，降幅擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)，降幅已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月擴(kuò)大；東北地區(qū)降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)表現(xiàn)較好，增速擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為，“2019年三季度以來(lái)，一些城市“因城施策”對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)，以及三季度以來(lái)的以?xún)r(jià)換量策略也進(jìn)一步提振了市場(chǎng)信心，使得10月、11月銷(xiāo)售面積增速正向增長(zhǎng)。但隨著政策微調(diào)城市數(shù)量逐漸增多，市場(chǎng)逐漸回歸理性，購(gòu)房者觀望情緒增厚，入市積極性下降，使得12月銷(xiāo)售面積增速下滑?！?/p>
2019年末，商品房待售面積49821萬(wàn)平方米，比11月末增加600萬(wàn)平方米，與去年同期相比減少2593萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加192萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加105萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加84萬(wàn)平方米。
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算，2019年全年全國(guó)商品房待售面積同比跌幅為4.9%，目前該曲線(xiàn)已經(jīng)保持了連續(xù)35個(gè)月同比下跌的態(tài)勢(shì)。
“這說(shuō)明庫(kù)存去化的動(dòng)作在繼續(xù)。但也需要看到，此類(lèi)曲線(xiàn)下跌的動(dòng)力越來(lái)越弱，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存數(shù)據(jù)正在構(gòu)筑底部。實(shí)際上若是觀察城市結(jié)構(gòu)，全國(guó)一二線(xiàn)城市在2018年的時(shí)候就已經(jīng)開(kāi)始形成底部，而三四線(xiàn)城市則相對(duì)滯后。預(yù)計(jì)2020年此類(lèi)曲線(xiàn)有望由負(fù)轉(zhuǎn)正，換而言之，新的去庫(kù)存的概念需要重新提及?！眹?yán)躍進(jìn)指出。
土地購(gòu)置面積連跌11個(gè)月
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25822萬(wàn)平方米，比上年下降11.4%，降幅比1~11月份收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)，上年為增長(zhǎng)14.2%；土地成交價(jià)款14709億元，下降8.7%，降幅比1~11月份收窄4.3個(gè)百分點(diǎn)，上年為增18.0%。
查閱歷史數(shù)據(jù)可見(jiàn)，全國(guó)土地購(gòu)置數(shù)據(jù)已經(jīng)保持了連續(xù)11個(gè)月下跌的狀態(tài)，但近期跌幅有所收窄。
據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，2019年全國(guó)土地成交均價(jià)5696元/平方米，漲幅為3.1%，相比2018年3.3%的漲幅有所收窄。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析認(rèn)為，從2019年全年來(lái)看，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的先抑后揚(yáng)。上半年土地市場(chǎng)供應(yīng)量少，但房企拿地勢(shì)頭并未減弱，尤其在二季度重點(diǎn)城市補(bǔ)貨的意愿度頗強(qiáng)，但是區(qū)域選擇相對(duì)較窄，重點(diǎn)聚焦在合肥、武漢、杭州、寧波等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市；下半年受土地調(diào)控影響，房企在熱點(diǎn)城市拿地?zé)崆槊黠@減少，拿地的廣度和數(shù)量有所增長(zhǎng)，聯(lián)合拿地現(xiàn)象也逐步增多，加之下半年市場(chǎng)土地供應(yīng)放量也明顯高于上半年，導(dǎo)致土地銷(xiāo)量有所回升。但房企拿地的謹(jǐn)慎度不斷提升。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“土地市場(chǎng)的降溫，和銷(xiāo)售市場(chǎng)的表現(xiàn)以及房企的融資環(huán)境等是有關(guān)的。但是土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)在2020年不會(huì)太悲觀。從2020年1月份的土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，已經(jīng)出現(xiàn)了一些高溢價(jià)率的土地交易情況，最高的甚至超過(guò)150%。這也說(shuō)明隨著2020年融資環(huán)境的改善，房企拿地的積極性會(huì)進(jìn)一步增加。而且從結(jié)構(gòu)上看，預(yù)計(jì)一二線(xiàn)城市的土地交易數(shù)據(jù)表現(xiàn)會(huì)更為強(qiáng)勁?！?/p>
“考慮到2020年1月份部分城市繼續(xù)出現(xiàn)高溢價(jià)土地的現(xiàn)象，所以后續(xù)依然需要強(qiáng)化土地管控，尤其是近期央行和銀保監(jiān)會(huì)都對(duì)商業(yè)銀行的貸款給予了指導(dǎo)，重點(diǎn)管控貸款集中度和占比等，未來(lái)房企以高杠桿融資來(lái)購(gòu)地的空間會(huì)減少，地價(jià)也會(huì)進(jìn)一步趨穩(wěn)?！眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充說(shuō)。
房企到位資金增幅擴(kuò)大
2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金178609億元，比上年增長(zhǎng)7.6%，環(huán)比增速加快0.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于資金到位狀況，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“一方面資金面增幅相對(duì)比較穩(wěn)定，資金狀況沒(méi)有明顯惡化，尤其是房企借降準(zhǔn)等政策，實(shí)際上也可以感受到年底資金狀況改善的利好；另一方面也需要看到，房企的感受和市場(chǎng)數(shù)據(jù)感受并不一致，至少房企還是會(huì)比較保守，所以這也可以理解為什么2020年年初的時(shí)候房企加快融資，尤其是在美元債發(fā)行、票據(jù)發(fā)行、定向增發(fā)等方面會(huì)有較大的動(dòng)作?！?br>
在到位資金結(jié)構(gòu)上，利用外資176億元、增長(zhǎng)62.7%，增幅最為明顯；國(guó)內(nèi)貸款25229億元、增長(zhǎng)5.1%；自籌資金增長(zhǎng)4.2%為58158億元；定金及預(yù)收款61359億元，增長(zhǎng)10.7%；個(gè)人按揭貸款27281億元，增長(zhǎng)15.1%。
“今年利用外資增長(zhǎng)十分明顯。雖然政策上對(duì)于海外融資已經(jīng)有所限定，明確限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等。但由于海外融資流程不復(fù)雜，加之利率優(yōu)勢(shì)推進(jìn)利用外資增長(zhǎng)明顯，減輕短期償債壓力，‘借新還舊’是海外融資的主要目的?！睆埐ū硎?。
同時(shí)，張波預(yù)計(jì)，“分化”將成為2020年市場(chǎng)的重要表現(xiàn)。一是銷(xiāo)售市場(chǎng)分化，2020年二手房市場(chǎng)整體波動(dòng)性將繼續(xù)減小，春節(jié)前量?jī)r(jià)難有大起色，“小陽(yáng)春”行情依然有望出現(xiàn)在各類(lèi)城市，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下行的空間較小，而不少二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下探的空間依然存大；二是土地市場(chǎng)分化，棚改在2019年提前完成，直接表現(xiàn)為三四線(xiàn)以下城市2020年需求側(cè)將出現(xiàn)一定比例下滑，而房企回歸一二線(xiàn)城市的步伐正在逐步加快；三是房企增長(zhǎng)分化，2020年行業(yè)整體集中度提升的速度將會(huì)逐步放緩，龍頭房企的銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)繼續(xù)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買(mǎi)房市場(chǎng)等因素影響，淘汰率將不斷提升。
