被剛需客不斷詬病的一線城市普宅標準，終于破冰。

11月11日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布公告稱，調(diào)整普通住房標準：容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子均為“普通住房”，滿兩年可免征增值稅。本次調(diào)整最大的“亮點”就是取消了相對滯后的價格標準，并避免了因標準調(diào)整無法及時跟隨市場波動導(dǎo)致的“被豪宅”或“調(diào)控頻繁調(diào)整”的尷尬。

對此，剛需購房者和從業(yè)者頗為歡迎，但也有消息傳出，在上述標準調(diào)整次日，部分小業(yè)主在交易時坐地起價，漲幅超過了稅收優(yōu)惠。對此，更多的行業(yè)人士認為，主要還是因為“調(diào)控放松預(yù)期”的炒作，深圳市場目前價格本身便處于上行區(qū)間，因此不能完全將價格漲幅歸結(jié)為普宅標準調(diào)整。而從長遠看，普宅標準取消“價格限制”更有利于避免頻繁調(diào)整或者調(diào)整滯后導(dǎo)致的市場預(yù)期波動和剛需客“被豪宅”，而深圳起跑，也將給其他標準滯后的一線城市提供參考。

取消滯后價格標準

深圳此前執(zhí)行的普宅認定標準是2015年9月公布實施的。按照規(guī)定，除了滿足容積率和面積要求外，深圳市10個區(qū)也設(shè)置了價格標準：羅湖區(qū)每套總價390萬元；福田區(qū)每套總價470萬元；南山區(qū)每套總價490萬元；鹽田區(qū)每套總價330萬元；寶安區(qū)每套總價360萬元；龍華新區(qū)每套總價320萬元；龍崗區(qū)每套總價280萬元；光明新區(qū)每套總價250萬元；坪山新區(qū)每套總價200萬元；大鵬新區(qū)每套總價230萬元。若該區(qū)域住房總價超過上述價格標準，則被視為“豪宅”。

四年多的時間深圳樓市發(fā)生了巨大變化，商品房價格一路走高，配套的普宅認定標準被大部分剛需客吐槽。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年10月，深圳市二手房均價為54551元/平方米，其中羅湖區(qū)均價60207元/平方米，如果以羅湖區(qū)390萬元即為“豪宅”的界定標準來看，大約65平方米的房子就夠上“豪宅”的門檻了。

“新普宅認定標準出臺后，剛需購房者是最直接的受益人，對于購買自住的剛需客群來說，成本基本上節(jié)約了20萬元左右?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心國仕英分析稱，容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下，滿兩年可免征增值稅。這也就意味著，大部分深圳二手房交易將減免差額5%的增值稅。

在政策出臺之際，深圳市住房和建設(shè)局也表示，隨著房地產(chǎn)市場形勢的變化，此前的普通住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。目前，市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。對普通住房標準進行調(diào)整，將有利于使更多剛需家庭享受稅收優(yōu)惠政策，降低剛需購房成本，滿足合理住房需求。

購房者呼吁京滬跟上

事實上，不只是深圳，近期關(guān)于其他一線城市調(diào)整普宅認定標準的呼聲也很高。以北京為例，目前執(zhí)行的普宅認定標準為2014年制定發(fā)布的，而此前均為每三年調(diào)整一次，與房地產(chǎn)調(diào)控周期持平。

按照目前執(zhí)行的北京普通住宅認定標準：首先需滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在140平方米（含）以下；其次，單價不超過最高限價，或總價不超過最高限價，單價、總價符合其一即可。

具體的最高限價標準為：五環(huán)內(nèi)為單價39600元/平方米、總價468萬元/套；五環(huán)到六環(huán)為單價31680元/平方米、總價374萬元/套；六環(huán)外為單價23760元/平方米，總價281萬元/套。也就是說，在滿足容積率、單套建筑面積的條件下，房屋住宅的單價或總價在上述價格范圍內(nèi)，才能被認定為普宅。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，北京100套商品房住宅中，已經(jīng)有86套被認定為“豪宅”，目前全北京共有4600套普通住宅（不計算五環(huán)內(nèi)），其中有3700套在六環(huán)外。

整合數(shù)據(jù)可知，截止到11月7日，北京六環(huán)外已合計成交9235套，其中超過5500套是“豪宅”，意味著有超過60%的住宅被認定為“豪宅”。而五六環(huán)之間則合計成交了16370套住宅，其中，只有885套普通住宅，也就意味著市場上占供應(yīng)和成交大部分的五六環(huán)之間住宅中，有95%是“豪宅”。

對于市場來說，經(jīng)歷過2015-2016年的房價上漲后，目前北京執(zhí)行的普宅標準已經(jīng)遠遠不符合當下市場的實際情況?！鞍凑漳壳暗膯蝺r測算，北京基本上不可能有符合標準的項目，也就是說，除非二手房造假避稅、做陰陽合同，否則全北京90%以上的房子都是‘豪宅’?！?/p>

同為一線城市的上海也面臨著同樣的境遇，該地普宅認定標準也是在2014年做出更新的。2014年11月，上海市住房保障和房屋管理局在官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標準的通知》。根據(jù)通知內(nèi)容，低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套，則被視為普宅。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，目前有很多城市都需要在普通住宅的標準上進行調(diào)整，一般來說根據(jù)房地產(chǎn)周期，每三年就需要進行一次調(diào)整。此次深圳的政策內(nèi)容，對于全國很多城市也是有啟發(fā)帶動的，即后續(xù)也需要根據(jù)全市房價和普通剛需購房需求等，積極進行普通住宅的標準調(diào)整，讓更多人享受優(yōu)惠政策。

“調(diào)控松綁”擔憂

但監(jiān)管層也有自己的擔憂。

對于購房人來說，普宅標準調(diào)整除了能帶來一定的免稅利好外，在購房首付方面也會有所體現(xiàn)。據(jù)了解，普通住宅與非普通住宅在包括契稅、印花稅和土地增值稅、二手房交易營業(yè)稅等各項稅費上都有顯著差別。更為主要的是，在購買階段貸款成數(shù)上會少許多。以北京為例，按照北京市目前的政策規(guī)定，購買首套普通住宅的首付款比例不低于35%，購買首套非普通住宅的首付款比例不低于40%；購買第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%，購買第二套非普通住宅的首付款比例則是不低于80%。普通住宅與非普通住宅的首付差額，將直接影響購房者前期所需準備的資金量。而在流動性監(jiān)管收緊的當下，這種釋放難免會被解讀為“調(diào)控松綁”。

據(jù)媒體報道，在新的普宅標準實施后，深圳當?shù)夭簧贅I(yè)主伺機調(diào)高了二手房掛牌售價。例如山語?；▓@一套建面約117平的4房2廳，15秒之內(nèi)連續(xù)跳漲兩次，掛牌價由原先的1060萬元上調(diào)到1110萬元，加價共計50萬元。

“稅費政策對于市場交易往往有直接的影響，此次政策明顯釋放利好，所以客觀上會刺激部分交易需求。”嚴躍進則表示，無論是認購新房還是二手房，都會因為此類政策直接或間接的影響而出現(xiàn)交易上升的現(xiàn)象。另外，此類政策客觀上使得購房壓力減少，而近期部分購房者確實希望年底入市，所以預(yù)計會形成一小波市場交易高峰。“類似市場交易反彈后，要警惕房企和房東等趁勢漲價，尤其是要警惕二手房的價格炒作后，進一步強化一手房的價格，即一手房的價格也開始上漲。所以后續(xù)還是要積極引導(dǎo)稅費政策的落實，進一步促進價格的穩(wěn)定?！?/p>