--- 訪中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜

中經(jīng)聯(lián)播訊（周子智  張宇暉 雨蝶）近年來，關(guān)于“中國九成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即將消亡”的論斷引發(fā)行業(yè)震動(dòng)。針對這一“論斷”，學(xué)者柏文喜近日在接受《中國經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播》網(wǎng)專訪時(shí)表示，這一觀點(diǎn)基于中美開發(fā)主體數(shù)量的直觀對比及行業(yè)下行周期的悲觀預(yù)期，但其邏輯漏洞在于忽視了中國房地產(chǎn)市場的特殊性與復(fù)雜性。作為長期觀察中國房地產(chǎn)市場的資深專家，柏文喜提出“結(jié)構(gòu)性矛盾”與“土地財(cái)政”的雙重分析框架，為理解市場化房企的存續(xù)問題提供了更深刻的視角。

市場結(jié)構(gòu)的特殊性：壟斷競爭與地域分割的生存空間

柏文喜認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場的核心特征在于其“壟斷競爭”屬性與“地域分割”格局。從市場結(jié)構(gòu)看，盡管行業(yè)集中度有所提升（2024年TOP10房企銷售額占比24%），但遠(yuǎn)未形成寡頭壟斷。這一現(xiàn)象源于兩個(gè)根本性約束：

1. 土地供給的零碎化：中國城鎮(zhèn)土地資源由地方政府壟斷供應(yīng)，且土地出讓多以小地塊為主。例如，2024年300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降超兩成，但一線城市核心地塊仍頻現(xiàn)高溢價(jià)。這種碎片化的土地供給模式天然排斥規(guī)?；_發(fā)，為中小房企在低能級(jí)城市及細(xì)分市場（如舊改、鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)）提供了生存空間。

2. 開發(fā)需求的多樣性：中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的人口遷徙呈現(xiàn)“多中心、多層級(jí)”特征。一線城市以改善型需求為主，三四線城市仍存在剛性購房需求，而縣域市場則依賴本地化開發(fā)主體。例如，2024年監(jiān)測城市中，90-120平方米戶型占比超四成，但上海、無錫等城市144平方米以上改善型產(chǎn)品需求顯著上升。這種需求分化要求開發(fā)主體具備靈活的產(chǎn)品適配能力，而非單純依賴規(guī)模效應(yīng)。

柏文喜指出，中國房地產(chǎn)市場的“地域分割”特征使得全國性房企難以完全替代地方性企業(yè)。以貴州為例，2024年貴陽房屋銷售面積同比下降28.4%，但中小城市仍依賴本地開發(fā)商完成低利潤率的保障性住房和棚改項(xiàng)目。這種“大企業(yè)做品牌、小企業(yè)做服務(wù)”的生態(tài)，正是壟斷競爭市場的典型表現(xiàn)。

土地財(cái)政的邏輯：地方政府與房企的共生關(guān)系

土地財(cái)政作為中國房地產(chǎn)市場的底層邏輯，深刻影響著開發(fā)主體的存續(xù)邏輯。柏文喜指出：“土地財(cái)政的本質(zhì)是地方政府與房企的利益共生體”。

1. 財(cái)政依賴下的市場活性需求：2021年土地出讓收入占地方財(cái)政收入的42.5%，在江蘇、浙江等省份甚至超過50%。地方政府需維持土地市場的適度活躍以保障財(cái)政收入，這意味著必須保留足夠數(shù)量的開發(fā)主體參與競拍。例如，2024年北京、上海通過優(yōu)化限購政策刺激土地市場，杭州、成都核心地塊仍吸引中小房企聯(lián)合競標(biāo)。若90%房企消亡，土地流拍率將飆升，直接沖擊地方財(cái)政安全。

2. 政策調(diào)控的彈性空間：中央“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的政策基調(diào)（如2024年9.26政治局會(huì)議）需依賴多元市場主體落實(shí)。國企與央企雖在資金安全性上占優(yōu)，但其決策機(jī)制難以快速響應(yīng)區(qū)域性需求變化。例如，2025年華發(fā)、中交地產(chǎn)等國資背景房企排名上升，但其項(xiàng)目布局仍集中于高能級(jí)城市，難以覆蓋縣域市場。市場化房企的存續(xù)，為政策提供了“緩沖層”與“試驗(yàn)田”。

柏文喜進(jìn)一步分析，土地財(cái)政的存續(xù)周期決定了市場化房企的退出速度。在房地產(chǎn)稅尚未全面替代土地出讓收入的背景下，地方政府有動(dòng)力通過“定向?qū)捤伞本S持中小房企生存。例如，2024年多地推出購房補(bǔ)貼、降低預(yù)售資金監(jiān)管比例等政策，實(shí)質(zhì)是通過降低行業(yè)門檻保護(hù)市場主體。

市場化房企的韌性：轉(zhuǎn)型能力與利基市場的突圍

盡管行業(yè)整體面臨收縮，柏文喜認(rèn)為部分市場化房企可通過“結(jié)構(gòu)性改革”與“動(dòng)態(tài)調(diào)適”實(shí)現(xiàn)生存突圍：

1. 輕資產(chǎn)運(yùn)營的轉(zhuǎn)型路徑：萬達(dá)的危機(jī)表明，簡單“甩賣資產(chǎn)”并非真轉(zhuǎn)型，而需重構(gòu)價(jià)值創(chuàng)造鏈。柏文喜提出“三級(jí)收益模型”（租金收益+服務(wù)收益+資產(chǎn)增值收益）為房企指出方向。例如，龍湖通過“冠寓”長租公寓與“智慧服務(wù)”板塊，將服務(wù)收入占比提升至15%，對沖開發(fā)業(yè)務(wù)下滑。

2. 細(xì)分市場的深耕能力：在改善型需求（如144平方米以上戶型）、存量更新（如舊城改造）、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（如物流園區(qū)）等領(lǐng)域，中小房企可憑借本地化資源與靈活機(jī)制建立優(yōu)勢。2024年上海、無錫等地大戶型成交占比提升超5個(gè)百分點(diǎn)，顯示結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

3. 金融工具的創(chuàng)新運(yùn)用：REITs、CMBS等工具可幫助房企盤活存量資產(chǎn)。例如，2025年北京中關(guān)村某寫字樓通過REITs實(shí)現(xiàn)8億元資產(chǎn)快速變現(xiàn)，為中小房企提供了流動(dòng)性管理范本。

柏文喜也警示，市場化房企的生存需以“風(fēng)險(xiǎn)敬畏”為前提。2024年TOP500房企凈負(fù)債率均值升至102.5%，速動(dòng)比率僅0.75，顯示行業(yè)整體償債能力脆弱。企業(yè)需在規(guī)模收縮與利潤留存間找到平衡，避免重蹈恒大“高杠桿催生虛假繁榮”的覆轍。

未來圖景：國企主導(dǎo)與多元共存的辯證關(guān)系

柏文喜預(yù)測，未來中國房地產(chǎn)市場的格局將是“國企主導(dǎo)但不壟斷，民企收縮但不消亡”：

國企的壓艙石作用：央企與地方國資房企憑借融資成本優(yōu)勢（2024年TOP50房企境內(nèi)債權(quán)融資占比89.9%），將繼續(xù)主導(dǎo)高能級(jí)城市核心地塊開發(fā)，承擔(dān)“保交樓”等政策性任務(wù)。

民企的利基市場空間：在縣域開發(fā)、存量改造、細(xì)分產(chǎn)品線等領(lǐng)域，市場化房企仍可通過差異化競爭存活。例如，2024年三四線城市90-120平方米剛需產(chǎn)品占比超四成，本地化開發(fā)更具成本優(yōu)勢。

新型主體的崛起：產(chǎn)業(yè)資本（如險(xiǎn)資、城投）與跨界企業(yè)（如京東、順豐）通過收并購介入房地產(chǎn)，可能重塑行業(yè)生態(tài)。例如，2025年中東資本參與萬達(dá)重組，預(yù)示全球化資源整合趨勢。

柏文喜指出，這一格局的本質(zhì)，是土地財(cái)政邏輯與市場規(guī)律博弈的結(jié)果。只要土地財(cái)政未徹底轉(zhuǎn)型，地方政府仍需維持一定數(shù)量的市場化主體以激活土地市場；而市場需求的分層與地域差異，則為中小房企提供了天然的“避風(fēng)港”。

結(jié)論：消亡論的本質(zhì)誤判與行業(yè)的進(jìn)化邏輯

柏文喜認(rèn)為，所謂“九成房企消亡論”，本質(zhì)上是將美國經(jīng)驗(yàn)機(jī)械套用于中國市場的誤判。中國房地產(chǎn)市場的特殊性在于：

制度層面：土地公有制與開發(fā)資質(zhì)管制，決定了市場準(zhǔn)入的行政化特征；

經(jīng)濟(jì)層面：土地財(cái)政的路徑依賴，要求地方政府與房企維持共生關(guān)系；

市場層面：需求分層與地域分割，天然抗拒過度集中。

因此，柏文喜認(rèn)為，市場化房企不會(huì)大規(guī)模消亡，而是經(jīng)歷“結(jié)構(gòu)性出清”：部分高杠桿企業(yè)退出，具備轉(zhuǎn)型能力的企業(yè)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)與細(xì)分市場，國企與民企形成新的競合關(guān)系。這一過程并非行業(yè)的“崩塌”，而是從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量生存”的進(jìn)化?！熬次分芷谡呱?，尊重規(guī)律者存”- 中國房地產(chǎn)市場的未來，屬于那些能將風(fēng)險(xiǎn)管控與價(jià)值創(chuàng)造深度融合的企業(yè)。

（圖源：商賈視線）