中經(jīng)聯(lián)播4月3日哈爾濱訊（朱國棟? ）作為在哈爾濱深耕十年的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)民營企業(yè)，新松宏業(yè)投資集團(tuán)精準(zhǔn)定位企業(yè)的市場發(fā)展目標(biāo)，圍繞政府對地產(chǎn)業(yè)剛需剛改的政策部署開發(fā)項(xiàng)目，為哈爾濱城市建設(shè)的日新月異發(fā)展、配套不斷完善、百姓生活品質(zhì)的提升做出了重要的貢獻(xiàn)。
近日，黑龍江廣播電視臺主持人賀洋采訪了北京新松宏業(yè)投資集團(tuán)有限公司董事長兼總裁哈爾濱區(qū)域公司董事長孫楊。
賀洋：開年2月份，企業(yè)的項(xiàng)目銷售情況怎么樣？銷售的提升，是分化型的，有的漲有的跌，還是整體全部有一個明顯的上升？
開年2月份我們銷售狀況是不錯的，在銷的主力樓盤，較比去年都有大幅的銷售額度的提升。因?yàn)槭袌鍪怯幸粋€積極信號的，客流回來了，整體市場是一個小幅普漲的情況。
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?新松宏業(yè)投資集團(tuán)董事長兼總裁孫楊認(rèn)為，哈爾濱的房地產(chǎn)市場一直是處于比較穩(wěn)健的狀態(tài)，政策有回調(diào)期，出現(xiàn)整個市場階段性的變化，這也是周期性調(diào)整，屬于正常現(xiàn)象。他對未來哈爾濱，房地產(chǎn)行業(yè)至少在十年之內(nèi)，處于一個健康發(fā)展的態(tài)勢，堅(jiān)定信心。
2023年，房地產(chǎn)行業(yè)重回支柱產(chǎn)業(yè)行業(yè)，又打開了想象空間。這樂觀派的理由認(rèn)為有三大利好：政策的放寬、經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇、貨幣的寬松。尤其是貨幣的寬松預(yù)期如此強(qiáng)烈，有人認(rèn)為超一線的房價今年還有可能漲2—3成，而悲觀派認(rèn)為現(xiàn)在的回暖和小幅上漲，不過是之前疫情被壓抑的一種剛性釋放，更多的城市將會面臨大量的庫存和人們的觀望情緒。面對哈爾濱出臺的房產(chǎn)利好的20條政策以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的30條政策，哈爾濱房地產(chǎn)行業(yè)的整體走勢是怎么樣的？是否能很好的拉動經(jīng)濟(jì)、刺激市場？房產(chǎn)市場是否能夠筑底企穩(wěn)，迎來新的發(fā)展呢？
賀洋：看來各房產(chǎn)企業(yè)的情況，包括高、中、低不同層次面向不同人群的項(xiàng)目，都比較好，說明所有人對房產(chǎn)的關(guān)注度更高了。新松宏業(yè)投資集團(tuán)進(jìn)入哈爾濱現(xiàn)在整十年的時間了。這十年企業(yè)也見證了哈爾濱房產(chǎn)發(fā)展的一個變化，感受如何？十年前房產(chǎn)市場什么樣？十年后更注重什么呢？
?新松宏業(yè)投資集團(tuán)董事長兼總裁孫楊：
新松經(jīng)歷了哈爾濱房產(chǎn)市場發(fā)展的一個高峰的十年，雖然也遇到了政策調(diào)控、市場下行最嚴(yán)峻的時刻，但整體上這十年我們看到的是哈爾濱城市發(fā)展日新月異景象和狀況。從企業(yè)2012年進(jìn)駐，我們在哈東區(qū)域的第一個項(xiàng)目是在一片菜地上建起來的。現(xiàn)在的哈東區(qū)域城市形象已經(jīng)非常好了，城市配套也趨于成熟了，城市發(fā)展的骨架和脈絡(luò)已經(jīng)全部都打開了。我認(rèn)為哈爾濱的房地產(chǎn)市場一直是處于比較穩(wěn)健的狀態(tài)，十年的發(fā)展沒有大漲。政策有回調(diào)期，出現(xiàn)整個市場階段性的變化，這也是周期性調(diào)整的正?，F(xiàn)象。我認(rèn)為未來哈爾濱，至少在十年之內(nèi)，處于一個健康發(fā)展，趨同于經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長的態(tài)勢，應(yīng)該能保持。
賀洋：孫總對哈東地區(qū)感情很深，第一個項(xiàng)目最初時候在一片菜地，設(shè)個售樓處，開始蓋樓，內(nèi)心一定是百感交集的，直到現(xiàn)在哈東區(qū)域發(fā)展越來越好，配套也越來越完善，整個區(qū)域日漸繁華，打造得越來越漂亮，見證著這個城市的發(fā)展。新松在哈爾濱十年的時間一直以來都是致力于哈東這一片區(qū)域的項(xiàng)目建設(shè)。我們經(jīng)常聽到一句話，就是“城市向東，只看新松”，請孫總談一下為什么這么看好哈東區(qū)域，有沒有考慮過，在其他的區(qū)域開發(fā)建設(shè)？
?新松宏業(yè)投資集團(tuán)董事長兼總裁孫楊
每個企業(yè)都有企業(yè)自己的發(fā)展定位和屬性。這是根據(jù)整個企業(yè)的智庫、團(tuán)隊(duì)的規(guī)模，以及資本的能力來定位的。新松進(jìn)入哈爾濱的那一刻，企業(yè)就是圍繞著“剛需剛改”的市場定位，所以我們更多關(guān)注的是老城區(qū)周邊延展性發(fā)展的城鄉(xiāng)結(jié)合的位置，打造出一些高性價比的房產(chǎn)項(xiàng)目。這樣能夠做到企業(yè)的經(jīng)營比較穩(wěn)健，也比較符合國家鼓勵的方向。新松在產(chǎn)品研發(fā)研究上很下功夫，我們在北京有自己的甲級設(shè)計(jì)院，有自己的研發(fā)團(tuán)隊(duì)。實(shí)際上整個市場各種類型的項(xiàng)目，我們都在不斷的研究，但是由于近年兩輪的市場調(diào)控環(huán)境，我們的決策是要做好自己的主業(yè)，圍繞“剛需剛改”做項(xiàng)目。
黑龍江廣播電視臺主持人賀洋
對于目前國家“房住不炒”的樓市主基調(diào)，剛需剛改的項(xiàng)目符合特定人群，來真正改善他們的生活質(zhì)量。新松的項(xiàng)目在哈東地區(qū)銷售一直處于不敗地位，這與企業(yè)做銷售決策的反應(yīng)特別快的優(yōu)勢密不可分。尤其是對于競品盤的銷售策略的反應(yīng)特別快，實(shí)時調(diào)整決策之后馬上執(zhí)行就有質(zhì)的飛躍，為什么會有這么快速的決策力和執(zhí)行力，能不能講一講管理訣竅？
?新松宏業(yè)投資集團(tuán)董事長兼總裁孫楊
管理上是沒有訣竅的，管理是實(shí)干出來的。新松屬于民營企業(yè)，相對于國企央企，還有龍頭的上市公司，我們在品牌建設(shè)、資本獲取和資源獲取的能力上，尤其是財務(wù)成本上，都處于劣勢，而且這個劣勢的差距還是不小的。要想在市場上存活，我們就必須有自己存活的本領(lǐng)，努力認(rèn)真的打造運(yùn)營優(yōu)勢，來平衡這部分劣勢，才能在同一個市場上做發(fā)展的推進(jìn)。決策的高效也就成為我們必備的能力，要用效率來覆蓋一些相對的不足。大家知道整個房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域，一般的企業(yè)都是一個月開一次會，用會議的制度來決定下一個月甚至下一個季度的市場方向和銷售政策。但是市場的節(jié)奏變化其實(shí)是非?？斓?，因?yàn)榻甑姆康禺a(chǎn)行業(yè)利潤空間有限，成本不斷的高增。所以我們必須要實(shí)現(xiàn)決策高效。別人一個會議解決的問題，我們可能用4個會議，別人一個月開一次，我們一周開一次，甚至把周間和周末再分成節(jié)點(diǎn)，大家用時間、用辛苦、用認(rèn)真的態(tài)度，精準(zhǔn)的對準(zhǔn)好市場，調(diào)整好節(jié)奏，這樣才能在市場上很好的生存下去。?
黑龍江廣播電視臺主持人賀洋
從效率要效益，在成本不疊高的情況下，更要精細(xì)化管理，更高效的去形成強(qiáng)大的執(zhí)行力。新松是民營企業(yè)，在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，相對央企國企，我們的對外融資是比較難的。那我們怎樣做，才能更好的發(fā)展？
新松宏業(yè)投資集團(tuán)董事長兼總裁孫楊
目前，國家和各級政府都在通過各種政策，大力倡導(dǎo)鼓勵民營企業(yè)良性健康發(fā)展，并且對于民營企業(yè)發(fā)展在法律制度下給予相當(dāng)大的保障和機(jī)制性的政策。在這情況下，我們民營企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展，要抓住兩點(diǎn)：一是遵從政策引導(dǎo)，合法依規(guī)的把企業(yè)自己的內(nèi)部管理、內(nèi)功要修煉好；二是企業(yè)整體發(fā)展方向一定與國家政策引導(dǎo)的方向要契合。新松在發(fā)展項(xiàng)目的過程當(dāng)中，盡量追求項(xiàng)目類型或者整個項(xiàng)目發(fā)展的預(yù)期跟前景，與政策的高匹配度，借力發(fā)展。哈爾濱市政府充分表現(xiàn)出智慧、擔(dān)當(dāng)、作為，在去年底市場最低落的時候，由市政府引導(dǎo)，哈爾濱銀行實(shí)施了一個“百億授信”支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略合作項(xiàng)目。在政府背書的前提下，我們用25天的時間，與哈爾濱銀行進(jìn)行了一筆開發(fā)貸業(yè)務(wù)，并在春節(jié)臨近農(nóng)歷二十七那一天收到第一筆貸款投放。這對于我們在經(jīng)營非常艱難的時候，又是在春節(jié)臨近處理農(nóng)民工工資的敏感時期，絕對是雪中送炭的支持。
黑龍江廣播電視臺主持人賀洋
現(xiàn)在整個大的市場環(huán)境下，政府和金融企業(yè)都在大力扶持，政銀企的對接也是非常及時的為各個企業(yè)不斷“輸血”，希望行業(yè)能盡快好起來。在政策不斷寬松的背景下，疫情防控政策大力優(yōu)化的推動下，房地產(chǎn)市場總體預(yù)期已經(jīng)不斷呈現(xiàn)一種好的態(tài)勢了。您覺得這種上漲的態(tài)勢會不會持久，還是一種階段性剛性需求的釋放？
新松宏業(yè)投資集團(tuán)董事長兼總裁孫楊
我個人持樂觀態(tài)度的，當(dāng)然這種樂觀是基于國家“房住不炒”的大背景。因?yàn)檎缃?jīng)濟(jì)學(xué)者提到的，房地產(chǎn)的價格不僅僅取決于市場，它是受政策、金融環(huán)境，包括整個城市發(fā)展需要，甚至以改進(jìn)民生的效率和規(guī)模等諸多因素影響的。所以房地產(chǎn)政策的調(diào)節(jié)，無論是增長還是下行都是有周期性的，它與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期有著必然關(guān)聯(lián)。大家都能看到，目前無論是國家還是地方政府堅(jiān)定的“救市”決心，各種兜底兜牢保交樓的發(fā)力行動，實(shí)際上保障了購房者和老百姓的購房權(quán)益得以實(shí)現(xiàn)。有了這樣基礎(chǔ)，再加上政策的利好、哈爾濱政府在引導(dǎo)銀企助力房企獲取貸款資金，助力房企資金流穩(wěn)健。我認(rèn)為未來五年之內(nèi)，房產(chǎn)市場會有利好的發(fā)展。
黑龍江廣播電視臺主持人賀洋
目前哈爾濱房產(chǎn)銷售上可以說出現(xiàn)了一種“小陽春”的態(tài)勢，您覺得這種“小陽春”的表現(xiàn)跟房產(chǎn)20條政策的提出，是密切相關(guān)的嗎？
新松宏業(yè)投資集團(tuán)董事長兼總裁孫楊
一定密切相關(guān)的。因?yàn)閺氖袌鱿滦虚_始，哈爾濱政府在這一輪調(diào)節(jié)市場是動手比較早的。從去年秋季，我們的政府管理體系，包括住建局等單位，始終不斷的在出臺“救企救市”的政策舉措，包括保交樓的一些政策和制度。政策的陸續(xù)出臺，包括不斷修正完善的行動，對市場穩(wěn)定和回暖一定是越來越加持的。有人認(rèn)為2月份的“小陽春”是疫情防控政策變化后短期的釋放，我認(rèn)為這種因素占比不大，也就占20%的因素。哈爾濱房產(chǎn)市場近五、六年，開年的銷售都是不錯的，業(yè)內(nèi)把“金九銀十”已經(jīng)調(diào)整成“金三銀四”的說法了。
黑龍江廣播電視臺主持人賀洋
對于老百姓來講，最關(guān)心的問題還是哈爾濱房價真正的拐點(diǎn)到底什么時候會出現(xiàn)？現(xiàn)在已經(jīng)有一個小上漲，2月份的數(shù)據(jù)來看，各家的情況都不錯，目前新松的項(xiàng)目是什么情況？
新松宏業(yè)投資集團(tuán)董事長兼總裁孫楊
新松的項(xiàng)目有小幅的回調(diào)。自地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行以來，很多投資企業(yè)暴雷，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)自救，實(shí)施嚴(yán)重低于成本的斷崖式拋售行為，導(dǎo)致非健康持久的惡性循環(huán)，最終會給政府和購房者造成非常不良的影響。所以現(xiàn)在的房價不能用“上漲”來定義，而是用“回調(diào)”，各企業(yè)都在很小心的盡量讓項(xiàng)目重回成本線，保持良性的建設(shè)和交房運(yùn)營。
黑龍江廣播電視臺主持人賀洋
“房住不炒”不是讓大家低于成本的銷售，而是讓市場有一個平穩(wěn)健康的發(fā)展。利好20條政策中，有七大購房補(bǔ)貼，包括人才補(bǔ)貼、2孩3孩補(bǔ)貼、外地人購二套新房補(bǔ)貼等等，您認(rèn)為這些補(bǔ)貼會不會真正刺激到有需求的購房者？哈爾濱還可能會出臺哪些相關(guān)政策？您覺得現(xiàn)在的政策是否足以帶動市場的銷售，有沒有其他更好的建議？
新松宏業(yè)投資集團(tuán)董事長兼總裁孫楊
我覺得20條一定會對市場整體健康發(fā)展有促進(jìn)作用的。而且它是加持在很多出臺的新政基礎(chǔ)上，一步一步由政府修正演變過來的，而且力度一次比一次強(qiáng)。但是政府出臺所有的“救市”政策，大家可能要關(guān)注一個點(diǎn)，就是主體都要圍繞著“剛需剛改”。政府的引導(dǎo)是希望整個市場活躍起來，讓他越來越健康的進(jìn)行發(fā)展。據(jù)了解，下一步政府可能在老百姓期房購房和現(xiàn)房購房這一方面，對于購房者權(quán)益保障方面還要出臺一些制度，來約束房企的規(guī)范行為，來提升老百姓購房的安全度，讓大家更有信心。
?黑龍江廣播電視臺主持人賀洋
恢復(fù)信心真的很重要，之前有購房者買房子會擔(dān)心交不了樓，這對于整個銷售市場來講是很不健康的，對百姓的心理預(yù)期也是有極大的打擊?，F(xiàn)在如果我們信心樹立起來了，對整個市場銷售有很大的幫助。
哈爾濱更新采取“房票”安置補(bǔ)償方式，并在江北率先推出“房票”，這使得江北的房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目特別受關(guān)注。但有一種聲音：“房票”對市場是一種沖擊，江北的房子可能不值錢了，因?yàn)橛腥藭蛘垆N售房票，請孫總談一下“房票”政策推出會對市場房產(chǎn)價值帶來沖擊嗎？利弊如何？
新松宏業(yè)投資集團(tuán)董事長兼總裁孫楊
“房票”自身來講是個好制度，它解決了不同層面的問題，第一是對于城市更新和棚戶區(qū)改善的速度和效率是有極大幫助的；第二是從城市建設(shè)改善速度上得到幫助后，政府對安置房建設(shè)的周期，包括資金的投入，從財政的壓力上能夠得到一定的緩解。政策對整個市場存量房的去化、百姓的需求釋放有相當(dāng)大的幫助。
但“房票”制度為什么說是雙刃劍呢？就看如何規(guī)范合理實(shí)施。首先我們要規(guī)范制度的推進(jìn)區(qū)域:一個是釋放的量級，要把握好節(jié)奏，二是要以區(qū)域?yàn)榻M團(tuán)，來控制房票的交易范圍。比如不能把遠(yuǎn)城區(qū)的房票使用，用全市進(jìn)行調(diào)節(jié)，這既不符合購房者需求的，也會對項(xiàng)目的質(zhì)素有一些品質(zhì)上的影響。另外房票的流通和交易上，不鼓勵在客戶之間進(jìn)行交易，要規(guī)范交易口徑。要規(guī)范在企業(yè)之間，或者政府授權(quán)的金融機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，這樣可以避免“房票炒作”、中介違規(guī)環(huán)節(jié)等不良現(xiàn)象。
黑龍江廣播電視臺主持人賀洋
利好20條提到了，積極推動哈爾濱其他區(qū)域用房票來進(jìn)行房改安置。您覺得哈爾濱其他區(qū)域是否也適合推行房票制度？
新松宏業(yè)投資集團(tuán)董事長兼總裁孫楊
如果剛才說的幾個點(diǎn)，政府的政策制度能夠完善的前提下，規(guī)范合理實(shí)施，我是非常歡迎和支持這個房票制度的，在各個區(qū)域都適合推進(jìn)，它是符合城市更新、滿足剛需剛改要求的。
黑龍江廣播電視臺主持人賀洋
房產(chǎn)利好政策20條當(dāng)中還有很多是針對企業(yè)的幫扶政策，比如疫情影響可延期工期、分期建設(shè)項(xiàng)目可以分期規(guī)劃核實(shí)手續(xù)、面積較大的商住用地規(guī)劃可以合理調(diào)整，按照多宗土地出讓，還有鼓勵金融機(jī)構(gòu)對于房產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投等等。您覺得這些政策，目前哪一個對企業(yè)幫扶最大？
新松宏業(yè)投資集團(tuán)董事長兼總裁孫楊
應(yīng)該說，哈爾濱市政府在20條政策出臺的研究上已經(jīng)非常深入透徹了。從房地產(chǎn)行業(yè)本身，無論從土地、規(guī)劃、承建、驗(yàn)收、質(zhì)保，包括老百姓的辦證，包含了全方位一系列的扶持和嚴(yán)管政策，對于整個市場的健康企穩(wěn)發(fā)展將起到重要的積極作用。
當(dāng)下，我認(rèn)為對于幫企最重要的就是金融政策。這是給所有期待健康穩(wěn)健再發(fā)展的房企注入了一針強(qiáng)心劑。
黑龍江廣播電視臺主持人賀洋
銷售固然重要，給企業(yè)輸血更重要，幫助房價回到一個正常合理的狀態(tài)。關(guān)于保交樓方面，金融扶持政策和支持，孫總認(rèn)為政府和金融企業(yè)還能有哪些行動可以去實(shí)施？
新松宏業(yè)投資集團(tuán)董事長兼總裁孫楊
金融助力對于保交樓，有幾個方面的意義：一是國家層面的保交樓紓困資金，下發(fā)到各省，再層層落實(shí)到縣、到鄉(xiāng)。這從國家層面的引導(dǎo)，基本對于大型的頭部房企出現(xiàn)的不良的、爛尾的項(xiàng)目，保交樓資金的底已經(jīng)兜住了。下一步，也是哈爾濱政府正在積極引導(dǎo)實(shí)施的，助力企業(yè)把良性存量置換成有效的資金效益，支持鼓勵企業(yè)再發(fā)展，支持城市建設(shè)再邁進(jìn)一個臺階。哈爾濱市政府積極推進(jìn)這件事，也正是我們企業(yè)所期待的，受益最大的。
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