如果與上海瑞華銀行的貸款協(xié)議不能及時解除，林佳（化名）將面臨繼續(xù)償還近3萬元貸款的壓力，這對于外來上海務工的年輕人來說不是一筆小數(shù)目，但如果拒絕償還，將影響到他個人征信。
4月16日，林佳向中國房地產(chǎn)報記者講出他最近遭遇的兩難境地。林佳與上海瑞華銀行借貸關系的建立，來自上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司（以下簡稱“上海青客”）的“搭橋”。
2019年5月19日，林佳與上海青客公寓重新續(xù)簽2年期租房合同，按照月租1996元計算，兩年房租總額47904元，如果按照正?！案抖憾崩U租方式，林佳需要一次性支付近8000元。不過，上海青客公寓當時給出一種優(yōu)惠付款方式，即“付一十九押二”同時返還10%房租，而至于“付一十九”的這筆巨款從何而來，則需要林佳授權與上海瑞華銀行簽署一份貸款協(xié)議，也就是租金貸。與此同時，青客公寓承諾租房合同解除的同時，該貸款協(xié)議也會自動解除。
近年來，因租金貸暴雷的長租公寓企業(yè)不在少數(shù)，但去年11月赴納斯達克上市的青客公寓卻多了一份資本市場背書。不過，先后租住4年青客公寓的林佳，卻在今年疫情期間突然接到房東與青客公寓解約的消息，他便于3月13日辦理解約。林佳以為這只是偶發(fā)事件，并沒有太在意，直到3月31日上海瑞華銀行再次從他銀行卡劃走4月份的房租時，林佳方覺出事了。
半年前還以國內(nèi)第一家赴美上市的長租公寓服務商為名的青客公寓，如今卻開始暴露一系列資本運作的隱患，疫情的出現(xiàn)則加速危機顯現(xiàn)。
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房東租客兩頭受損
問題解決率為零
讓林佳不解的是，上一次與青客公寓簽約時綁定的浦發(fā)銀行(10.200, 0.04, 0.39%)貸款協(xié)議，在他換房后便自動解除并完成退款，此次3月13日就辦理解約并且搬離，卻未能在青客公寓承諾的20個工作日內(nèi)收到剩余房租，并且還要繼續(xù)償還下一個月租金貸款。
對于租金貸問題，青客公寓合作銀行之一的上海華瑞銀行表示，“因為貸款在租客個人名下，所以需要正常還款。目前核實到青客公司是正常運營狀態(tài)，如果需要結(jié)清該筆貸款，需聯(lián)系房管員發(fā)起退貸申請。青客公司將租客剩余貸款還至我行后，貸款才可結(jié)清?！?/p>
與林佳遭遇相似的還有申美（化名），同樣是在青客公寓租房4年的老租戶。2019年11月租期快結(jié)束時，申美收到上海青客公寓房管員談龍（化名）續(xù)租漲價的通知，于是決定不再續(xù)租，隔幾日又收到不漲租的通知，但在簽約當天卻得到“漲租但免租10天”的消息。
因為申美只續(xù)租半年，所以必須一次性付清房租，且不能再使用此前在平安小貸申請的租金貸。簽約后，申美突然在今年2月份收到房東與青客公寓解約的消息，于是辦理退房，但直到4月16日，青客公寓仍未退還已經(jīng)繳納的押金與房租。情急之下，申美打算持租賃合同將青客公寓訴至法庭，卻發(fā)現(xiàn)青客公寓已關閉其合同界面。
疫情期間，不止林佳和申美收到房東與青客公寓解約的消息，很多租客都收到了類似信息，但大家都沒有太在意，直到他們聯(lián)系不上房管員，也拿不到退還租金和押金時，才發(fā)現(xiàn)身邊很多青客租客陷入了一場難以化解的危機。
而此時，疫情期間房東直接上門與租客解約的原因也逐漸明朗，一方面因為青客公寓拖欠房東房租，同時部分青客公寓甚至提出要求房東免租。這與前段時間蛋殼公寓的做法如出一轍。
一位青客公寓房東告訴中國房地產(chǎn)報記者，“早在疫情發(fā)生之前，上海青客公寓就已經(jīng)大規(guī)模拖欠房租，嚴重逾期水電煤費，最近更是打著疫情的幌子兩頭通吃，一方面要求房東免租，另一面要求租客準時交租甚至勒令他們搬走，青客已經(jīng)在房東和租客間制造了很大矛盾?！?/p>
在“3·15”消費榜3月投訴黑榜中，青客公寓因不退押金、趁疫情漲房租、租金貸未按承諾清理的原因赫然在列，且顯示青客公寓解決率為0%。
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模式存隱患
找錢與賺錢相生相克
青客公寓的運作模式昭然若揭：一方面以優(yōu)惠為由吸引租客簽約租金貸，另一方面通過租客貸款獲取銀行機構的資金，來用以規(guī)模擴張。與此同時，青客公寓為了留住既有客戶，還推出會員制，即在青客公寓滿租一年即可享受會員價格，比如申美2015年首次簽約月租為1880元，滿一年后二次續(xù)約時即可享受1760元的減免后價格。
一個怪象是，在寸土寸金的上海寶山區(qū)，申美在青客公寓的房租價格卻出現(xiàn)逐年下降趨勢。申美2015年與青客公寓的簽約月租為1880元，2016年享受會員制后，月租降至1760元，直到2019年11月一直保持月租1760元，這與5年來一線城市房租價格持續(xù)上漲的趨勢不符。
另一個現(xiàn)象是，一位上海青客公寓租客告訴中國房地產(chǎn)報記者，“盡管我們與青客公寓合作的銀行簽署租金貸，但每月我們還貸的金額與月租價格一樣，不產(chǎn)生利息，這部分利息是由青客負擔的?！?據(jù)青客公寓招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日，青客公寓與11家金融機構合作提供分期付款的租金貸，合約期通常為26個月，65.2%的青客公寓租客采用了租金貸，未償還本金8.726億元。
一邊是青客公寓通過提供優(yōu)惠吸引租客的賺錢模式，另一種是青客公寓通過租金貸融資找錢的模式，兩者之間反映出的是，青客公寓賺錢與找錢之間的相生與相克。這意味著，一旦青客公寓資金承壓，那么這一找錢賺錢的鏈條就會出現(xiàn)問題。
此時，再回看青客公寓2019年11月赴納斯達克上市的情景，更像是資金承壓下尋求資本市場背書的一次背水一戰(zhàn)。招股書顯示，青客公寓長期以來一直處于虧損狀態(tài)，2017財年至2019財年已經(jīng)連續(xù)3年凈虧損，分別虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。而上市不到一個月，多名房東就表示青客公寓已拖欠房租數(shù)月。
2017年至2019年6月，青客公寓凈虧損累計達14億元。按2019年6月30日為止97621家租戶計算，青客公寓每租出一間房平均虧損3821元，盡管與2018年每間房虧損5469元相比，虧損幅度有所收窄，但其資金鏈缺口仍然龐大。
這些數(shù)據(jù)背后反映的，是青客公寓運作模式的不可持續(xù)，而此次青客公寓退款風波，也并非一朝之事情。
近年來，長租公寓運營模式問題不斷，而融資與規(guī)模之間的掣肘，催生了很多轉(zhuǎn)嫁風險至房東與租客的操作模式。一位市場研究人員表示，“模式上，長租公寓還沒等到規(guī)模下盈利的時間節(jié)點，春節(jié)后因疫情人員流動減少，整個行業(yè)都面臨很大現(xiàn)金流壓力。當下長租公寓企業(yè)過度依賴資本運作來獲取資金，看似資金大進大出，實則處于高成本、低成長的兩難境地，資金鏈任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都將是難以彌補的漏洞?！?/p>
中國房地產(chǎn)報記者就上述問題致電青客公寓方面，截至發(fā)稿未收到回復。但值得關注的一個動作是，建設銀行(6.350, 0.01, 0.16%)旗下長租公寓業(yè)務平臺建融家園近期接手了青客公寓在杭州的部分房源，數(shù)量約為5000間。
青客公寓將以何種方式自救，市場期待答案。(中房報記者 李燕星)
