中經(jīng)聯(lián)播訊（李文聞 劉莎莎 ）
一套200萬(wàn)元的商業(yè)用房，首付門(mén)檻從100萬(wàn)元驟降至60萬(wàn)元。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積超過(guò)1.4億平方米。
1月26日，全國(guó)多地已正式執(zhí)行商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%的新政策。
這距離中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局1月17日聯(lián)合發(fā)布調(diào)整通知僅過(guò)去一周時(shí)間。隨著陜西、廣東、湖北、湖南和深圳等地區(qū)相繼跟進(jìn)，一場(chǎng)針對(duì)商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)的“去庫(kù)存”戰(zhàn)役正式拉開(kāi)帷幕。
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政策速遞
中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局1月17日聯(lián)合發(fā)布通知，將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%。
這一調(diào)整覆蓋所有商業(yè)用房，包括商鋪、寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)綜合體以及商住兩用房。此前，商業(yè)用房貸款最低首付比例通常為50%。
兩部門(mén)通知明確賦予各省級(jí)分支機(jī)構(gòu)根據(jù)轄區(qū)情況自主確定最低首付款比例下限的權(quán)限。
這種“全國(guó)定基調(diào)、地方抓落實(shí)”的模式，體現(xiàn)出當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”的精準(zhǔn)思路。
地方行動(dòng)
新政出臺(tái)后，多地迅速響應(yīng)。陜西省于1月23日發(fā)布通知，明確全省各城市商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
廣東?。ú缓钲冢┮灿?月21日調(diào)整了省內(nèi)20個(gè)城市的商業(yè)用房購(gòu)房貸款政策。同日，湖北省宣布省內(nèi)17個(gè)市州統(tǒng)一執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。
深圳市作為計(jì)劃單列市，于1月23日單獨(dú)發(fā)布通知，將商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購(gòu)房貸款最低首付款比例調(diào)整至不低于30%。
市場(chǎng)現(xiàn)狀
商業(yè)用房市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻的去庫(kù)存壓力。截至2025年11月末，全國(guó)辦公樓待售面積達(dá)5234萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積更高達(dá)1.41億平方米。
這意味著全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房與寫(xiě)字樓待售面積合計(jì)超1.9億平方米，去化周期普遍在30個(gè)月以上。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“目前各地普遍面臨在售商業(yè)用房庫(kù)存高企、去化周期高企的問(wèn)題?！?/p>
在深圳，2025年新房非住宅成交占比為31.4%，同比擴(kuò)大3.8%，連續(xù)兩年增長(zhǎng)；二手房非住宅成交占比為17.5%，達(dá)到2012年以來(lái)次高值。
雙重利好
首付比例下調(diào)直接降低了商業(yè)用房的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻。以一套200萬(wàn)元的商鋪為例，原先需支付100萬(wàn)元首付，現(xiàn)在最低只需60萬(wàn)元即可購(gòu)置。
這一變化有效激活了此前因資金壓力受限的中小投資者和初創(chuàng)企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)力。
同時(shí)，政策也為居民家庭資產(chǎn)配置提供了新路徑。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，新政為商業(yè)用房市場(chǎng)提供了流動(dòng)性與信心支持。
隨著租賃市場(chǎng)的崛起，熱點(diǎn)城市的機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者投資商業(yè)辦公并轉(zhuǎn)做長(zhǎng)租公寓、酒店式公寓等產(chǎn)品的意愿明顯增強(qiáng)。
金融創(chuàng)新
新政不僅著眼于短期去庫(kù)存，還著眼于長(zhǎng)期的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。李宇嘉認(rèn)為，下調(diào)首付比例有利于盤(pán)活存量做保障性租賃住房或長(zhǎng)租公寓。
政策可從金融角度支持存量物業(yè)盤(pán)活和改造，間接促進(jìn)REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的發(fā)展壯大。
近年已有多個(gè)地區(qū)出臺(tái)政策助力商業(yè)用房去化，包括支持存量商業(yè)用房改建為租賃住房，支持樓宇兼容、臨時(shí)改變用途等。
貴州甚至提出利用存量商業(yè)用房建設(shè)或改造用于旅居產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
深層挑戰(zhàn)
盡管政策利好明顯，但商業(yè)用房市場(chǎng)仍面臨深層挑戰(zhàn)。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，中小企業(yè)擴(kuò)張意愿較弱。
2025年小微企業(yè)景氣指數(shù)始終低于榮枯線，直接影響對(duì)商鋪、辦公樓的需求。與住宅相比，商業(yè)用房二手交易增值稅稅率較高，影響投資者預(yù)期。
在此背景下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)用房領(lǐng)域的信貸投放一直較為謹(jǐn)慎。新政實(shí)施后，各商業(yè)銀行將按照市場(chǎng)化、法治化原則，結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況和客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況，合理確定每筆貸款的具體首付款比例。
未來(lái)展望
短期來(lái)看，商業(yè)用房購(gòu)貸款最低首付款比例下調(diào)將明顯降低購(gòu)房門(mén)檻，激發(fā)部分觀望需求入市。
在一、二線商業(yè)活動(dòng)活躍的城市，去庫(kù)存進(jìn)程有望提速。但中長(zhǎng)期而言，商業(yè)用房市場(chǎng)的根本復(fù)蘇仍取決于多重因素。
消費(fèi)與服務(wù)業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)、就業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)定以及企業(yè)擴(kuò)張意愿的提升，都將影響商業(yè)用房市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)。
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深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)交易已出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖跡象。在全國(guó)多地辦公樓空置率居高不下的背景下，新政策能否像期待中那樣點(diǎn)燃投資者的熱情，還需要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。
隨著各地“因城施策”的細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，商業(yè)用房市場(chǎng)是否會(huì)迎來(lái)真正的“春天”，仍取決于實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐和商業(yè)活力的恢復(fù)速度。
