中經(jīng)聯(lián)播8月18日北京訊（陳新航 嚴(yán)曉娟 孔義明 ）從海南取消住宅分類標(biāo)準(zhǔn)，到廈門老舊小區(qū)業(yè)主可自拆自建，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策密集調(diào)整中探索新平衡點(diǎn)。

8月15日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合多部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整有關(guān)調(diào)控政策的通知》，正式取消普通住宅與非普通住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，成為全國(guó)首個(gè)全面取消住宅分類標(biāo)準(zhǔn)的省份。

這一政策調(diào)整簡(jiǎn)化了稅收計(jì)算流程，降低了交易成本，為購(gòu)房者提供了更便捷的服務(wù)。

在海南樓市新政出臺(tái)的同一天，廈門市宣布將于8月18日實(shí)行《關(guān)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造的指導(dǎo)意見》，允許符合條件的業(yè)主自主翻建老舊住宅。兩地的政策變化成為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)整的縮影。

政策松綁與精準(zhǔn)調(diào)控

海南樓市新政除了取消住宅分類標(biāo)準(zhǔn)外，還特別關(guān)注多孩家庭和改善型需求。根據(jù)新規(guī)，二孩及以上家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款購(gòu)房時(shí)，名下已有住房套數(shù)可核減一套。

這一政策精準(zhǔn)對(duì)接了家庭結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)的居住空間需求變化，為多孩家庭減輕了購(gòu)房壓力。

在支持改善型需求方面，海南明確居民出售自有住房后一年內(nèi)在同一市縣重新購(gòu)房，可享受個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠。這一政策銜接了國(guó)家已有的改善型住房稅收優(yōu)惠政策，降低了居民“賣舊買新”過(guò)程中的交易成本。

數(shù)據(jù)顯示，海南上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，全省新房成交面積達(dá)475.48萬(wàn)平方米，銷售額約791.6億元，同比增長(zhǎng)21.7%。但區(qū)域分化明顯，三亞市以58.8%的銷售增幅領(lǐng)跑，其他地區(qū)仍面臨去庫(kù)存壓力。

城市更新的多元探索

廈門推出的老舊小區(qū)自主更新改造政策提供了全新的城市更新路徑。根據(jù)《指導(dǎo)意見》，使用年限超40年或鑒定為危房的老舊小區(qū)可申請(qǐng)?jiān)胤ā?/p>

在資金籌措上，廈門堅(jiān)持“業(yè)主自愿、資金自籌、改造自主、因地制宜”原則，允許業(yè)主提取住房公積金和使用專項(xiàng)維修資金。

改造模式靈活多樣，包括單棟獨(dú)立改造、多棟聯(lián)合改造和整體改造三種方式。最吸引人的是，在滿足日照等條件下，改造項(xiàng)目可增加不超過(guò)原產(chǎn)權(quán)面積20%的建筑面積。

其中10%用于加裝電梯和公共服務(wù)設(shè)施，另外10%可用于原有住宅擴(kuò)面。這一政策既解決了老舊小區(qū)居民改善居住條件的需求，又為城市更新提供了可持續(xù)的資金平衡機(jī)制。

廣州石牌村則探索“拆整結(jié)合”模式。這一創(chuàng)新做法針對(duì)介于完全拆除新建與簡(jiǎn)單整治提升之間的城中村區(qū)域，計(jì)劃拆除約10.3萬(wàn)平方米建筑，同時(shí)保留具有歷史文化價(jià)值或社區(qū)記憶的區(qū)域。

這種靈活方式為其他城市的城中村改造提供了新思路。

去庫(kù)存與市場(chǎng)企穩(wěn)信號(hào)

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2025年1-7月全國(guó)新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降4.0%和6.5%。但市場(chǎng)也釋放出積極信號(hào)。

商品房待售面積連續(xù)5個(gè)月減少，僅7月份就環(huán)比下降462萬(wàn)平方米。這一變化表明行業(yè)庫(kù)存壓力正在減輕，市場(chǎng)向供求平衡方向調(diào)整。

房?jī)r(jià)方面，7月份各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比雖有小幅下降，但同比降幅整體收窄。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，上海新房?jī)r(jià)格同比上漲6.1%，連續(xù)多月保持上漲態(tài)勢(shì)；成都、烏魯木齊等城市7月房?jī)r(jià)同比也迎來(lái)轉(zhuǎn)漲。

土地市場(chǎng)也出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。2025年前7月，全國(guó)土地招拍掛市場(chǎng)交易量已降至2020年同期的24%左右，低于同期商品房銷售面積1.8億平方米。土地交易和新開工規(guī)模僅為同期新房銷售規(guī)模的六成左右，表明新增供給已調(diào)整到較為合適的體量。

創(chuàng)新模式化解庫(kù)存壓力

面對(duì)區(qū)域庫(kù)存壓力，各地政府探索創(chuàng)新解決方案。海南提出對(duì)商品住房去化周期高的市縣，在推動(dòng)城市更新過(guò)程中，鼓勵(lì)優(yōu)先采用“以購(gòu)代建”方式安置被征遷居民。

同時(shí)支持采用房票方式安置，鼓勵(lì)收購(gòu)商品房用于城中村改造安置房。

海南省將穩(wěn)妥有序推進(jìn)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、城中村和危舊房改造安置房。計(jì)劃繼續(xù)利用住房公積金增值收益收購(gòu)存量商品住房用作公共租賃住房，并謀劃用好保障性住房再貸款收購(gòu)存量商品房。

浙江麗水則在住房“以舊換新”方面推出升級(jí)版政策。第二期活動(dòng)將舊房收購(gòu)范圍從第一期僅覆蓋老城區(qū)，延伸至中心、水東、聯(lián)城三大區(qū)塊10年以上房齡住宅。

舊房總價(jià)抵扣新房總價(jià)的比例從70%提高至80%，且新房配套的車位和儲(chǔ)藏間可由舊房總價(jià)全額抵扣。

麗水政策支持力度更大，2025年12月31日前完成“以舊換新”的個(gè)人或企業(yè)，可獲得“舊房”交易稅費(fèi)留存地方部分100%補(bǔ)貼。這一措施直接降低了居民換房成本，提高了政策吸引力。

商改住新政盤活存量資源

8月初，上海推出《推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見》，為被叫停8年的“商改住”打開了合法通道。這一政策根據(jù)寫字樓位置特點(diǎn)，分類引導(dǎo)功能轉(zhuǎn)換：

-城市主中心/副中心（如陸家嘴、南京西路）：鼓勵(lì)增加科技創(chuàng)新、酒店等功能，適當(dāng)增加服務(wù)公寓、人才公寓；

-地區(qū)中心：可直接改造為租賃住房、人才公寓，也可增加醫(yī)療、教育培訓(xùn)等配套功能；

-社區(qū)中心：除租賃住房外，還可補(bǔ)充養(yǎng)老托育、便民商業(yè)，甚至建設(shè)“城市建設(shè)者之家”。

上海目前有近一萬(wàn)棟商務(wù)樓宇，其中不少樓齡超30年，面臨設(shè)備老化、租金低迷等問(wèn)題。新政既緩解了核心區(qū)“職住不平衡”矛盾，又盤活了低效存量資源，為市場(chǎng)注入了新活力。

全國(guó)土地市場(chǎng)已作出相應(yīng)調(diào)整，2025年前7月土地招拍掛交易量?jī)H為2020年同期的24%左右，新開工規(guī)模僅為同期新房銷售規(guī)模的六成。

隨著各地政策落地，上海新房?jī)r(jià)格連續(xù)多月上漲，7月同比漲幅達(dá)6.1%；成都、烏魯木齊等城市也在本月迎來(lái)房?jī)r(jià)同比轉(zhuǎn)漲。

房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)短期波動(dòng)中正朝止跌回穩(wěn)方向邁進(jìn)，政策組合拳正引導(dǎo)中國(guó)樓市從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量提升+結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的新階段。