中經(jīng)聯(lián)播訊（陳新航 馮驊 呂薇）四個月清盤的青島“僵尸盤”，七十余起債務(wù)糾紛的棘手項目，在這些“疑難雜癥”面前，一批房企正以“代建醫(yī)生”身份開啟新生。
“一個去化艱難的‘滯銷盤’，經(jīng)我們盤活后，4個月便實現(xiàn)清盤?！边h(yuǎn)洋集團(tuán)副總裁趙建軍在8月13日接受采訪時，向媒體展示了青島繁花里項目的重生案例。
這個位于青島市北核心區(qū)的項目曾因去化艱難被稱為“僵尸盤”，四年間更換過4個營銷代理團(tuán)隊均未見起色。而遠(yuǎn)洋建管接手后，通過調(diào)整產(chǎn)品定位、集中資源做好首開，僅四個月便實現(xiàn)清盤。
在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的今天，“代建”正成為老牌房企轉(zhuǎn)型的新戰(zhàn)場。中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)新增簽約建面10983萬平方米，同比增加28%，遠(yuǎn)洋建管新拓項目33個，簽約面積562萬平方米，行業(yè)排名從TOP30躍升至第八位。
輕資產(chǎn)突圍：代建賽道逆勢上揚
當(dāng)傳統(tǒng)開發(fā)模式在債務(wù)泥潭與利潤坍縮中艱難喘息，代建賽道正以“逆周期韌性”迎來爆發(fā)?？硕鸬禺a(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)新增簽約建面10983萬平方米，同比增加28%，整體表現(xiàn)好于一季度和2024年。
行業(yè)中標(biāo)數(shù)量同樣一路攀高。根據(jù)招標(biāo)網(wǎng)數(shù)據(jù)，2025年上半年代建中標(biāo)項目約260個，同比增長8%。盡管增速較2024年同期放緩11個百分點，但在經(jīng)歷兩年爆發(fā)式增長后，市場已進(jìn)入平穩(wěn)分化新階段。
“專業(yè)能力變現(xiàn)正替代資本規(guī)模擴(kuò)張，成為房企價值重構(gòu)的核心動能?！笨硕鸱治鰩熢谧钚聢蟾嬷兄赋觯ㄒ殉蔀橹貥?gòu)行業(yè)價值鏈的“破局利器”。
市場格局呈現(xiàn)鮮明特征：國資類代建項目占比高達(dá)88%，雖較2024年全年下降9個百分點，但仍是絕對主力。三四線城市以51%的占比成為中標(biāo)主力區(qū)域，二線城市占比38%，一線城市僅占11%。
大象轉(zhuǎn)身：遠(yuǎn)洋的代建“三連跳”
在代建賽道的競爭中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)上演了后來居上的故事。2023年底，這家老牌房企整合內(nèi)部資源推出“遠(yuǎn)洋建管”品牌，在機(jī)構(gòu)披露的新增拓展面積榜單上，實現(xiàn)了從TOP30到TOP20再到行業(yè)第八的“三連跳”。
“代建業(yè)務(wù)已經(jīng)是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的重要發(fā)展方向?！壁w建軍近日對媒體表示。這家成立于1993年的房企，在經(jīng)歷債務(wù)重組的同時，正將代建作為重要發(fā)力方向。
遠(yuǎn)洋的代建業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)歷了兩個階段：第一階段是2000年至2022年的自發(fā)期，主要為股東方和政府機(jī)構(gòu)提供代建服務(wù)；第二階段從2023年開始，在行業(yè)劇變背景下進(jìn)入主動調(diào)整期。
與其他房企不同，遠(yuǎn)洋采取“完全融合”的發(fā)展模式，不將代建業(yè)務(wù)拆分獨立運營?！坝械某鞘兄刭Y產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)基本結(jié)束，自然轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)為主。但在北京、廊坊等城市，開發(fā)業(yè)務(wù)仍占主要地位。自然過渡是最好的方式?！壁w建軍解釋道。
“項目醫(yī)生”的診療之道
轉(zhuǎn)型代建，遠(yuǎn)洋提出“雙乙方”理念——整個集團(tuán)是一線團(tuán)隊的乙方，一線團(tuán)隊是代建項目的乙方。這一理念背后是深刻的角色轉(zhuǎn)變：從開發(fā)商變?yōu)榉?wù)商，從“甲方”變?yōu)椤耙曳健薄?/p>
“以前做重資產(chǎn)，甲方主導(dǎo)性強(qiáng)，核心是控風(fēng)險、拼資金。而做代建最關(guān)鍵的，是具備‘乙方’思維?！壁w建軍強(qiáng)調(diào)，相較于重資產(chǎn)，代建路徑更清晰，“就是憑本事吃飯” 。
在實踐中，遠(yuǎn)洋摸索出三條業(yè)務(wù)拓展路徑：
- “根據(jù)地”戰(zhàn)略：從重資產(chǎn)時期的近50城收縮至不超過20個核心城市，集中優(yōu)勢兵力
- “游擊戰(zhàn)”策略：尋找其他平臺未成功合作的項目和未涉足的業(yè)務(wù)類型
- “殲滅戰(zhàn)”打法：集團(tuán)層面快速組建專業(yè)團(tuán)隊為項目“把脈”
在華東的海鹽都匯華庭項目中，面對70余起債務(wù)糾紛和停滯的工程，遠(yuǎn)洋團(tuán)隊通過債務(wù)重組、成本優(yōu)化和營銷重塑，不僅實現(xiàn)如期交付，還使項目躋身當(dāng)?shù)劁N售前三。
不良資產(chǎn)：價值修復(fù)的新藍(lán)海
隨著房企化債需求持續(xù)釋放，不良資產(chǎn)處置正成為代建業(yè)務(wù)的新增長點?！安涣假Y產(chǎn)賽道前景廣闊且處于發(fā)展初期?！壁w建軍透露，“金融機(jī)構(gòu)手中積累了大量資產(chǎn)亟待盤活，未來兩三年該領(lǐng)域的業(yè)務(wù)規(guī)模會快速增長。”
遠(yuǎn)洋已與多家資產(chǎn)管理公司（AMC）建立深度合作模式：AMC以市場價四到五折收購金融機(jī)構(gòu)急于處置的優(yōu)質(zhì)債權(quán)資產(chǎn)，由遠(yuǎn)洋負(fù)責(zé)后續(xù)運營管理，通過專業(yè)操盤提升產(chǎn)品價值。
這種“低價收購+專業(yè)運營”的模式形成了價值提升閉環(huán)。在成都、武漢、重慶等地，遠(yuǎn)洋陸續(xù)承接和跟進(jìn)了一些來自金融機(jī)構(gòu)委托的民企項目。
“我們可以在不良資產(chǎn)的價值評估、債權(quán)債務(wù)梳理及處置、資金導(dǎo)入、代建及運營、交易及退出等領(lǐng)域提供服務(wù)?！壁w建軍表示，遠(yuǎn)洋已具備法務(wù)、金融、代建、資產(chǎn)管理等綜合能力。
紅海競爭下的挑戰(zhàn)與出路
隨著百強(qiáng)房企中已有八成布局代建，行業(yè)正從藍(lán)海轉(zhuǎn)向紅海。代建管理費率持續(xù)壓縮，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年費率在1%～3%之間的項目占比高達(dá)81.7%，其中費率僅1%～2%的項目占比達(dá)50.5%，較2024年底增加7.8個百分點。
明源地產(chǎn)研究院警示，部分企業(yè)為搶占商機(jī)不惜動用惡性競爭手段，甚至故意壓低代建費，不惜以虧損為代價，將行業(yè)帶回“低價中標(biāo)”老路。
與此同時，項目去化難題依然存在。由藍(lán)綠雙城負(fù)責(zé)共建代售的廣州增城悅峰項目，在光大信托接管后仍面臨去化緩慢問題。該項目未售房源超過500套，去化率僅70.6%，最終將由中鐵建接手二期、三期開發(fā)。
面對挑戰(zhàn)，遠(yuǎn)洋強(qiáng)調(diào)在投標(biāo)時堅持兩個原則：不盲目追求最低價，根據(jù)不同項目類型制定差異化方案?！爸鹉暝鲩L即可，不設(shè)定不切實際的目標(biāo)?！壁w建軍態(tài)度務(wù)實，“把每一件小事做到極致，做一個成一個，這才是根本。”
政策東風(fēng)：政府代建制加速落地
政策層面為代建業(yè)務(wù)發(fā)展提供了有力支持。2025年上半年，14個省市出臺代建管理辦法，積極鼓勵政府項目實行代建制。二季度就有6個省市圍繞政府代建制度出臺政策，略低于一季度。
各地區(qū)對代建范圍設(shè)定不同標(biāo)準(zhǔn)：
- 湖南省規(guī)定，財政性資金占項目總投資50%以上且總投資3000萬元以上的非經(jīng)營性政府投資項目應(yīng)當(dāng)實行代建制
- 洛陽市要求總投資在2000萬元及以上的市級政府投資項目必須代建
- 南雄市則規(guī)定建安費800萬元即強(qiáng)制代建
代建模式創(chuàng)新也在不斷涌現(xiàn)。2025年上半年，7家代建企業(yè)通過戰(zhàn)略簽約深化業(yè)務(wù)布局，合作項目遍布淄博、北京、紹興、佛山等地。政企合作成為主流，跨界融合加速，智慧化、生態(tài)化成為核心方向。
在昆明、成都、西安等地，遠(yuǎn)洋團(tuán)隊正深入跟進(jìn)多個出險項目。趙建軍將不良資產(chǎn)處置比作一片待開墾的藍(lán)海：“金融機(jī)構(gòu)手中積累了大量資產(chǎn)亟待盤活，未來兩三年該領(lǐng)域的業(yè)務(wù)規(guī)模會快速增長?！?/p>
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量階段，由開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型是房企發(fā)展的必然趨勢。在行業(yè)告別高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“重資產(chǎn)”時代后，代建業(yè)務(wù)正成為房企轉(zhuǎn)型的重要方向之一。
隨著房企從單純的地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向“輕重并舉”，組織架構(gòu)扁平化、業(yè)務(wù)輕型化成為新發(fā)展趨勢，一個以產(chǎn)品、管理、服務(wù)為核心的地產(chǎn)新時代已然開啟。
