物業(yè)服務(wù)合同終止后拒不退場卻還索要物業(yè)費(fèi)，以門禁電梯限制催繳費(fèi)用，這些常見的物業(yè)糾紛如今有了明確裁判規(guī)則。
中經(jīng)聯(lián)播訊（蔣兆民 張宇暉 ）
12月8日，最高人民法院發(fā)布5件物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例，為日常生活中常見的物業(yè)糾紛提供了明確裁判規(guī)則。這些案例直指物業(yè)費(fèi)催繳、合同終止后交接難、業(yè)主自治權(quán)保障等熱點(diǎn)問題。
此次發(fā)布的案例從全國法院報(bào)送的案件中精選而出，旨在統(tǒng)一裁判尺度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人依法服務(wù)、業(yè)主理性維權(quán)，構(gòu)建和諧社區(qū)關(guān)系。典型案例涉及禁止物業(yè)以限制使用門禁系統(tǒng)等方式催交物業(yè)費(fèi)、明確物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)人拒不退場的不得請求支付物業(yè)費(fèi)等社會(huì)關(guān)注度高的問題。
規(guī)范物業(yè)費(fèi)催繳行為：禁止以門禁電梯限制業(yè)主
物業(yè)費(fèi)催繳糾紛是物業(yè)服務(wù)合同案件中最常見的類型。有些物業(yè)服務(wù)人為催繳物業(yè)費(fèi)，采取不給業(yè)主激活門禁卡、限制使用電梯等方式，此類做法現(xiàn)已被最高人民法院明確否定。
在“張某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”中，張某因欠交物業(yè)費(fèi)被禁止使用所住單元電梯及門禁系統(tǒng)。法院審理認(rèn)為，盡管張某欠交物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司不得以限制業(yè)主使用門禁系統(tǒng)、電梯等方式催交物業(yè)費(fèi)。
《民法典》第九百四十四條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。法院認(rèn)為，限制使用門禁卡實(shí)質(zhì)上等同于法律禁止的催收方式。
最高法指出，物業(yè)服務(wù)人采取此類措施催收物業(yè)費(fèi)，實(shí)質(zhì)上是基于其在物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下的債權(quán)而不當(dāng)限制了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，既缺乏法律依據(jù)，也超出了合理必要限度，往往加劇雙方矛盾。
厘清物業(yè)責(zé)任邊界：房屋質(zhì)量問題不等同于物業(yè)服務(wù)瑕疵
物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系與其他法律關(guān)系常常被業(yè)主混淆，導(dǎo)致以非物業(yè)服務(wù)問題為由拒交物業(yè)費(fèi)的情形時(shí)有發(fā)生。
在“某物業(yè)公司訴徐某某等物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”中，業(yè)主徐某某以房屋廚房設(shè)計(jì)不合理、排煙倒灌等問題為由拒交物業(yè)費(fèi)。法院審理后明確，廚房設(shè)計(jì)不屬于物業(yè)服務(wù)人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，此類問題屬于商品房買賣合同法律關(guān)系中的履行瑕疵問題。
最高法指出，物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)源于法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，主要包括維修養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、安全保護(hù)等。而房屋專有部分的質(zhì)量、設(shè)計(jì)等問題不屬于物業(yè)服務(wù)人應(yīng)擔(dān)責(zé)的義務(wù)范圍。
業(yè)主以設(shè)計(jì)不合理等房屋質(zhì)量問題為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)，不能得到支持。這一裁判規(guī)則有助于厘清物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系與其他法律關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主正確區(qū)分責(zé)任主體。
解決物業(yè)“交接難”：合同終止后拒不退場不得索要費(fèi)用
物業(yè)服務(wù)合同終止后的“交接難”是當(dāng)下物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的痛點(diǎn)。部分原物業(yè)服務(wù)人無視小區(qū)業(yè)主共同意愿，繼續(xù)占用物業(yè)用房、拒不交還相關(guān)資料，導(dǎo)致新物業(yè)服務(wù)人難以順利開展工作。
在“某物業(yè)公司訴何某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”中，某物業(yè)公司在原物業(yè)服務(wù)合同終止后，未按業(yè)主要求向新物業(yè)服務(wù)人履行交接義務(wù)，卻請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)。
法院依據(jù)《民法典》第九百四十九條規(guī)定，明確物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)人拒不退場的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)。
判決指出，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施等交還給業(yè)主委員會(huì)或其他指定人。配合進(jìn)行物業(yè)交接是物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)人基于誠信原則應(yīng)當(dāng)履行的后合同義務(wù)。
保障業(yè)主自治權(quán)利：物業(yè)對業(yè)主大會(huì)決定無權(quán)提起訴訟
業(yè)主大會(huì)決定是業(yè)主對小區(qū)重大事項(xiàng)行使共同管理權(quán)的重要方式。然而，實(shí)踐中常有物業(yè)服務(wù)人被解聘后，試圖通過訴訟推翻業(yè)主大會(huì)決定的情況。
在“某物業(yè)公司訴某小區(qū)業(yè)委會(huì)等物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”中，某物業(yè)公司被解聘后，起訴請求確認(rèn)業(yè)主大會(huì)關(guān)于選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定無效。
法院裁定認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第二百八十條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)作出的決定對業(yè)主具有法律約束力，但并不直接約束業(yè)主以外的主體。物業(yè)服務(wù)人并非小區(qū)業(yè)主，不受業(yè)主大會(huì)決定的約束，與該決定不具有直接利害關(guān)系，故無權(quán)提起訴訟。
最高法明確，如果原物業(yè)服務(wù)人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同解除造成其損失，可以依照《民法典》第九百四十六條的規(guī)定另行主張，但不能直接挑戰(zhàn)業(yè)主大會(huì)決定的效力。這一規(guī)則有力保障了業(yè)主自治權(quán)利。
創(chuàng)新糾紛解決機(jī)制：巡回審判+示范調(diào)解實(shí)現(xiàn)“辦理一案、治理一片”
物業(yè)服務(wù)糾紛往往具有群體性、易復(fù)發(fā)、化解難等特點(diǎn)，針對這一情況，各地法院探索創(chuàng)新了多元化解機(jī)制。
在“某物業(yè)公司訴陳某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”中，法院運(yùn)用“巡回審判+示范調(diào)解”方式在小區(qū)現(xiàn)場開庭，以案釋法，批量化解了一百多個(gè)潛在糾紛。
審理法院對案涉小區(qū)的物業(yè)服務(wù)及欠費(fèi)情況加強(qiáng)研判，考慮到該小區(qū)除陳某外還有百余位業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的情況，決定前往小區(qū)開展巡回審理、現(xiàn)場辦案。
庭審中，法院對物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查并釋法說理，物業(yè)公司認(rèn)識到自己的服務(wù)確實(shí)不到位，與業(yè)主當(dāng)場簽訂了調(diào)解協(xié)議。庭審結(jié)束后，法院即時(shí)開展普法宣傳，引導(dǎo)物業(yè)公司與業(yè)主相互諒解。
最高法指出，審理物業(yè)糾紛不能就案辦案，要以矛盾實(shí)質(zhì)化解為目標(biāo)，追求事了、人和、心順效果。各地法院形成的“示范裁判+批量化解”“先調(diào)處整改+后輔助調(diào)解”等經(jīng)驗(yàn)做法，實(shí)現(xiàn)了“辦理一案、治理一片”的良好效果。
目前，各地法院正在結(jié)合這些案例探索創(chuàng)新物業(yè)糾紛多元化解機(jī)制。北京市某區(qū)法院最近通過“巡回審判+示范調(diào)解”方式，成功在一個(gè)小區(qū)內(nèi)批量化解了百余件潛在糾紛，使物業(yè)公司意識到服務(wù)不足后主動(dòng)提升服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主們也紛紛補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)。
這些案例為全國法院提供了裁判參考，也為建立和諧物業(yè)關(guān)系提供了明確指引。最高法強(qiáng)調(diào)，良好的物業(yè)關(guān)系需要物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主共同維護(hù)，雙方均需依法行使權(quán)利、全面履行義務(wù)。
