新年伊始，各地國(guó)土資源局相繼出臺(tái)2016年各類新增用地指標(biāo)及規(guī)劃。從已經(jīng)公開(kāi)的材料可見(jiàn)，一線城市商建用地呈現(xiàn)全面緊縮趨勢(shì)，部分二線城市迫于壓力也在積極探索著去庫(kù)存之道。據(jù)中國(guó)商報(bào)記者梳理，日前南京、青島、鄭州等二線城市不約而同地出現(xiàn)了商業(yè)建設(shè)用地流拍現(xiàn)象，可謂開(kāi)年就為市場(chǎng)掀起了一陣“寒流”。

一線城市縮緊成趨勢(shì)

縱觀一線城市，北京城六區(qū)整體可供出讓的土地幾乎能用捉襟見(jiàn)肘來(lái)形容，尚未得到完全開(kāi)發(fā)的豐臺(tái)區(qū)域可以說(shuō)是北京僅存的“土地大戶”。

1月11日，上海市規(guī)土局官網(wǎng)正式發(fā)布了《上海市城市總體規(guī)劃(2015-2040)綱要》概要，這是上海第六輪城市總體規(guī)劃內(nèi)容的首次亮相。根據(jù)概要描述，上海將嚴(yán)格控制人口規(guī)模，力爭(zhēng)至2020年常住人口控制在2500萬(wàn)人左右，并作為2040年常住人口規(guī)模的動(dòng)態(tài)調(diào)控目標(biāo);建設(shè)用地將只減不增，總量控制在3200平方公里以內(nèi)。

“十三五”期間，上海將逐年減少用地增量，到2020年要守住3185平方公里的土地紅線。實(shí)際上，早在2014年底上海市建設(shè)用地就已達(dá)3124平方公里，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度為46%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了紐約、東京、中國(guó)香港等國(guó)際大都市。如今，上海建設(shè)用地總量的 “天花板”已觸手可及，死守“3185平方公里”土地紅線也意味著未來(lái)5年，上海新增建設(shè)用地僅剩約60平方公里，平均每年幾乎只剩下12平方公里的新增建設(shè)用地。

“3185平方公里”的土地紅線一公布，就引來(lái)了滬上房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的各種感嘆。在眾多唏噓聲中，最多的還是房企對(duì)于未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景的憂慮。除了寸土寸金的成本壓力，更讓他們擔(dān)憂的是，隨著上海土地供應(yīng)的減少，未來(lái)出讓的每一幅地塊都將會(huì)有更高的開(kāi)發(fā)要求。

2016年上海的新年首拍就可謂條件嚴(yán)苛，最終被綠地控股摘得的長(zhǎng)寧路113號(hào)地塊，出讓時(shí)要求商業(yè)建筑面積不低于25%，并100%持有;辦公建筑面積不低于75%，要求自持面積70%，除此之外，還要求需引進(jìn)酒店企業(yè)全國(guó)性總部。

最終，該地塊成交樓面地價(jià)為20579元/平方米，比起拍價(jià)每平方米僅多了76元。上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏認(rèn)為，由于該地塊并非短平快贏利項(xiàng)目，且地理位置并非位于高端商務(wù)區(qū)，周邊軌道交通優(yōu)勢(shì)也不明顯，加之條件苛刻，所以未能吸引更多房企的關(guān)注。

無(wú)獨(dú)有偶。廣東省國(guó)土資源局日前召開(kāi)會(huì)議，要求各地合理編制國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，尤其是嚴(yán)控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商品房和商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力過(guò)大的地區(qū)要減少，甚至是停止這類供地。

會(huì)議指出，原則上廣州、深圳市每年使用建設(shè)用地總量中存量地的比例不低于60%，珠三角地區(qū)其他市不低于40%，粵東西北地區(qū)各市不低于20%。

據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)，過(guò)去5年深圳、廣州、佛山、中山、珠海、東莞、惠州7市合計(jì)供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)面積(不含辦公)2191萬(wàn)平方米，成交了1252萬(wàn)平方米，供求比為1.75;其中珠海供求比高達(dá)5.05，深圳為3.31，佛山、惠州均超過(guò)2。

數(shù)據(jù)顯示，2015年上述7市的商業(yè)地產(chǎn)用地面積544萬(wàn)平方米，僅成交了222萬(wàn)平方米，供求比高達(dá)2.45;其中深圳、珠海均超過(guò)5，佛山、惠州超過(guò)3。數(shù)據(jù)還顯示，廣東省各市商業(yè)地產(chǎn)供過(guò)于求的矛盾十分突出，對(duì)此，克爾瑞地產(chǎn)研究院分析師對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示：“對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力過(guò)大的城市、區(qū)域和板塊，從土地供給側(cè)角度看，嚴(yán)控商業(yè)地產(chǎn)地塊的供應(yīng)十分有必要。”

二三線土地流拍

開(kāi)年后二三線城市相繼出現(xiàn)商業(yè)用地流拍現(xiàn)象，成功出讓的商業(yè)用地或大多以低價(jià)成交。

據(jù)悉，鄭州鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域今年首塊商業(yè)用地拍賣遇冷。記者從鄭州市國(guó)土資源局獲知，這塊位于龍湖“地王窩”的土地竟然遭遇無(wú)人競(jìng)價(jià)，每畝僅賣1279.66萬(wàn)元，每畝身價(jià)比一周前的“地王”少了564萬(wàn)元。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，這塊流拍的商業(yè)用地容積率大于6.5小于7，建筑限高120米。以最大容積率計(jì)算，折合樓面價(jià)2742.056元/平方米。與龍湖區(qū)域動(dòng)輒3萬(wàn)元/平方米的住宅銷售價(jià)相比，價(jià)位明顯不在一個(gè)檔次。此前一周龍湖地區(qū)祭城路南、東風(fēng)渠北的一塊地賣出1844.1萬(wàn)元/畝的天價(jià)，成為新地王。最新消息顯示，這塊地的買主是河南正商置業(yè)有限公司，目前處于“已成交”狀態(tài)。

為何這塊地遇冷，而一周前龍湖地塊卻火爆?相關(guān)人士表示，這塊地是商務(wù)金融用地，上一塊是住宅用地。在龍湖地區(qū)，住宅用地一推出來(lái)就遭遇“哄搶”，而商務(wù)金融用地則頻頻遇冷，歸根到底，不是龍湖區(qū)位不行，而是現(xiàn)在龍湖乃至整個(gè)鄭州市住宅熱賣而寫字樓、商鋪滯銷。

“造成這一現(xiàn)象的原因很多，其中，商業(yè)用地推地過(guò)多而住宅用地推地不夠是一個(gè)關(guān)鍵因素。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社建議，鄭州政府部門應(yīng)把握時(shí)機(jī)，及時(shí)完善推地結(jié)構(gòu)。

二線城市中商服用地供需結(jié)構(gòu)矛盾引人注目的要數(shù)山東濟(jì)南了。來(lái)自濟(jì)南國(guó)土資源局的信息顯示，今年分兩批供應(yīng)的土地中，連續(xù)出現(xiàn)了商服用地?zé)o人問(wèn)津的情況，最終導(dǎo)致流拍。

“濟(jì)南不是個(gè)例，如今越來(lái)越多的城市出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過(guò)大的現(xiàn)象，比如天津、蘇州等大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目也出現(xiàn)了局部的飽和?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，目前濟(jì)南商業(yè)用地庫(kù)存不小，體量呈現(xiàn)飽和趨勢(shì)，預(yù)計(jì)能提供未來(lái)8年至10年的供應(yīng)量，這導(dǎo)致一些新項(xiàng)目在招商和經(jīng)營(yíng)方面會(huì)有困難、開(kāi)發(fā)商會(huì)有困惑。

從供應(yīng)量來(lái)看，二三線城市商業(yè)空置現(xiàn)象確實(shí)已十分嚴(yán)峻，據(jù)RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，一線城市的商業(yè)空置體量342.9萬(wàn)平方米，空置率達(dá)7%;二線城市商業(yè)空置體量1918.8萬(wàn)平方米，空置率高達(dá)21%;三線最為嚴(yán)重，商業(yè)空置體量1089.2萬(wàn)平方米，空置率高達(dá)28%。

盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理、RICS中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主席張平對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示：“過(guò)去由于地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政，攤大餅式的城市建設(shè)伴隨的是粗放式的土地開(kāi)發(fā)，大量商業(yè)項(xiàng)目一哄而上。目前全國(guó)開(kāi)發(fā)商旗下無(wú)法產(chǎn)生租金或銷售收入的商業(yè)項(xiàng)目體量已經(jīng)達(dá)到2.5億平方米，為歷史最高水平?！?/p>

盈石集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：一般情況下，商業(yè)項(xiàng)目的平均地價(jià)水平、平均建造價(jià)格均高于住宅，高企的庫(kù)存給商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的資金壓力比傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)有過(guò)之而無(wú)不及。在加大供給側(cè)改革的趨勢(shì)之下，目前商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存需要通過(guò)市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)出清，開(kāi)發(fā)商則更加需要盡快創(chuàng)新商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。

加大產(chǎn)業(yè)助推

在市場(chǎng)格局分化的大背景下，提前做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或有望推動(dòng)區(qū)域發(fā)展，那些積極利用“旅游”概念的區(qū)域獲得機(jī)構(gòu)看好。以今年6月即將入市的上海迪斯尼樂(lè)園為例，最新公布的上海旅游業(yè)“十三五”規(guī)劃征求意見(jiàn)稿中，就提到要以迪斯尼開(kāi)園為契機(jī)，做大迪斯尼產(chǎn)業(yè)。

上海市政府召開(kāi)的2016年全市旅游工作會(huì)議透露，2016年上海旅游業(yè)預(yù)期目標(biāo)是：全年接待入境游客815萬(wàn)人次，旅游外匯收入60億美元;接待國(guó)內(nèi)游客2.89億人次，旅游業(yè)總收入3650億元，游客滿意度排名繼續(xù)位于全國(guó)前列。

作為國(guó)際頂級(jí)主題公園的上海迪斯尼樂(lè)園，其自身無(wú)疑就能產(chǎn)生大量客流，對(duì)所在地周邊文化旅游消費(fèi)將有很大帶動(dòng)作用，從而成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的有力引擎。有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，迪斯尼項(xiàng)目將為上海帶來(lái)至少336億元的經(jīng)濟(jì)增量，相當(dāng)于2013年上海GDP總量的1.6%。

據(jù)悉，游客除了在園區(qū)和迪斯尼周邊區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)外，還會(huì)帶動(dòng)上海其他主要商區(qū)，給商業(yè)零售行業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇。海通證券分析師對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示：“這在一定程度上也能帶動(dòng)上海區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的租金水平提升?！?/p>

據(jù)東方證券的分析師測(cè)算，從國(guó)外迪斯尼的發(fā)展歷程來(lái)看，迪斯尼樂(lè)園的收入僅30%來(lái)源于門票，70%則來(lái)源于區(qū)域二次消費(fèi)(包括消費(fèi)品、酒店等)，這也意味著區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)將受益。按照每年2500萬(wàn)人測(cè)算，如果按照每位旅客在長(zhǎng)三角地區(qū)逗留三天、每天餐飲消費(fèi)150元和每張床位200元計(jì)算，上海迪斯尼每年給長(zhǎng)三角帶來(lái)的餐飲酒店收入將達(dá)到250億元。

寶龍集團(tuán)總裁許華芳在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示：“上海整體的建設(shè)用地呈現(xiàn)只減不增的趨勢(shì)，這意味著從政府和開(kāi)發(fā)商角度而言都要求商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)日趨理性。傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商以前是以開(kāi)發(fā)和銷售環(huán)節(jié)獲利為主，現(xiàn)在則不得不伸向價(jià)值鏈后端要利潤(rùn)。”

以“旅游”為概念的產(chǎn)業(yè)助推在不少評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)看來(lái)能夠帶動(dòng)地區(qū)發(fā)展。

在未來(lái)，如何通過(guò)產(chǎn)業(yè)助推平衡區(qū)域間的商業(yè)地產(chǎn)供需，仍需政府、專家智庫(kù)、開(kāi)發(fā)商等多界共同探索。