易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用攀升折射出開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目借債較多，融資規(guī)模增加，負(fù)債攀升，非資本化利息支出增加。同時(shí)，未銷售現(xiàn)房存量較大，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度緩慢。當(dāng)然，對(duì)于一些大量發(fā)行美元、港元債券的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，去年由于人民幣貶值帶來(lái)的匯兌損失也有所提升。
證券日?qǐng)?bào) 本報(bào)記者 王麗新
截至4月10日，《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分類，滬深兩市有76家上市房企公布2015年年報(bào)，其財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)為127.9億元，與2014年的94.8億元相比，上漲了33億元，同比上漲約四成。
值得注意的是，在上述76家上市房企中，招商蛇口財(cái)務(wù)費(fèi)用為15.48億元暫居首位，而行業(yè)老大萬(wàn)科財(cái)務(wù)費(fèi)用則為4.78億元，暫居第5位。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用攀升折射出開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目借債較多，融資規(guī)模增加，負(fù)債攀升，非資本化利息支出增加。同時(shí)，未銷售現(xiàn)房存量較大，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度緩慢。當(dāng)然，對(duì)于一些大量發(fā)行美元、港元債券的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，去年由于人民幣貶值帶來(lái)的匯兌損失也有所提升。
財(cái)務(wù)費(fèi)用漲四成
根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在上述76家上市房企中，66家財(cái)務(wù)費(fèi)用為正值，10家房企財(cái)務(wù)費(fèi)用為負(fù)值。
《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，財(cái)務(wù)費(fèi)用10億元以上者為3家，分別為招商蛇口、泛?？毓珊椭腥A企業(yè);在3億元—5億元之間的為9家，占比接近12%;在2億元—3億元之間的為10家，占比約為13%;在1億元—2億元之家的為13家，占比約為17%;而超過(guò)1億元的總計(jì)為35家，占比為46%。
從具體企業(yè)來(lái)看，招商蛇口2015年度財(cái)務(wù)費(fèi)用為15.48億元，上年同期則為9.2億元，同比上漲68%;位居第二位的是泛?？毓?，財(cái)務(wù)費(fèi)用為11.88億元;第三位為中華企業(yè)11.3億元;第四位為陸家嘴5.92億元，第五位為萬(wàn)科4.77億元;第六位為中糧地產(chǎn)4.77億元。
碰巧的是，萬(wàn)科與中聯(lián)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用僅相差約0.001億元，然而兩者歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)卻是巨大落差。截至2015年底，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)181.19億元，中糧地產(chǎn)則為7.22億元。這意味著，在這一指標(biāo)上，萬(wàn)科的盈利能力相當(dāng)于25個(gè)中糧地產(chǎn)。當(dāng)然，由于銷售規(guī)模的巨大差距，凈利差距大并不異常。
但對(duì)于財(cái)務(wù)成本幾乎完全持平的兩家上市房企來(lái)說(shuō)，中糧地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本對(duì)其凈利潤(rùn)空間已造成嚴(yán)重侵蝕。財(cái)務(wù)成本高企的背后，除了融資成本過(guò)高外，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度過(guò)慢也是硬傷。
另外值得關(guān)注的是中華企業(yè)，該企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)11.3億元，歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)卻為-24.87億元，同比下降409.07%;凈利潤(rùn)率-53.43%，同比下降42.72個(gè)百分點(diǎn)。
“類似中華企業(yè)等財(cái)務(wù)費(fèi)用過(guò)高消耗的企業(yè)，背后凸顯了高負(fù)債和低盈利的困境。實(shí)際上很多低周轉(zhuǎn)的房企其實(shí)都有類似的問(wèn)題?！眹?yán)躍進(jìn)稱，此類企業(yè)背后和體制轉(zhuǎn)軌有關(guān)系，造成資金的使用效率非常低，進(jìn)而也說(shuō)明管理效率并不高。
項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度承壓
事實(shí)上，房企財(cái)務(wù)成本高企的背后，不僅是債務(wù)的增加，存貨管理和拿地節(jié)奏的把控，都將對(duì)其造成重要影響。
蘭德咨詢總裁宋延慶曾對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，以項(xiàng)目竣工期備案為時(shí)點(diǎn)來(lái)看的話，若在項(xiàng)目竣工之際仍未償還完當(dāng)初開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有息借款，那么尚未銷售的現(xiàn)房越多，則將給企業(yè)的財(cái)務(wù)成本指標(biāo)帶來(lái)的壓力越大”。
而2015年市場(chǎng)雖相對(duì)較好，但個(gè)別城市庫(kù)存量過(guò)大，且消化周期嚴(yán)重超過(guò)行業(yè)平均水平線的項(xiàng)目對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用造成較高負(fù)擔(dān)。
當(dāng)然，市場(chǎng)上不乏庫(kù)存管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用控制相對(duì)水平較高的房企。以在港上市的龍湖地產(chǎn)為例，其2015年綜合借貸成本降至5.74%。龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事及首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，集團(tuán)管理層沒(méi)有刻意制定融資成本降低的目標(biāo)，只是說(shuō)保持公司穩(wěn)健，在適當(dāng)?shù)拇翱谄诒M量去爭(zhēng)取適合公司的融資渠道，所以2015年抓住了國(guó)內(nèi)公司債渠道，融資成本降低，預(yù)計(jì)2016年將降至5%-5.5%之間。
此外，龍湖地產(chǎn)接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，龍湖嚴(yán)格執(zhí)行有紀(jì)律的凈負(fù)債率和融資管理，堅(jiān)持“量入為出”的穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理策略，負(fù)債率水平持續(xù)低于行業(yè)內(nèi)平均水平，償債能力指標(biāo)顯著好于同行業(yè)可比公司。
當(dāng)然，龍湖地產(chǎn)不是財(cái)務(wù)成本相對(duì)較低的個(gè)案，萬(wàn)科等也在其列。但大中型房企去年重組、擴(kuò)張等動(dòng)作則直接增加了其財(cái)務(wù)費(fèi)用，包括招商蛇口。
“從房企的財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增幅看，一方面是房企財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用的結(jié)果，說(shuō)明在新一輪戰(zhàn)略投資過(guò)程中有比較積極的負(fù)債愿望，進(jìn)而有利于后續(xù)中長(zhǎng)期資金的可持續(xù)供給;另一方面則會(huì)壓縮房企的盈利空間和水平，進(jìn)而促使房企償債壓力增加，甚至引發(fā)公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！眹?yán)躍進(jìn)向本報(bào)記者稱，另外，近期在債轉(zhuǎn)股的改革下，后續(xù)商業(yè)銀行或?qū)Σ糠重?fù)債規(guī)模大的房企積極嘗試此類新政策，這會(huì)促使后續(xù)商業(yè)銀行在房地產(chǎn)企業(yè)信貸資產(chǎn)的安全性增加，尤其是一些大中型房企，如果負(fù)債規(guī)模過(guò)大，那么完全會(huì)通過(guò)債轉(zhuǎn)股的方式來(lái)改變目前高負(fù)債和高財(cái)務(wù)費(fèi)用的尷尬。
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