二手房交易中介費偏高，加重了買房者經(jīng)濟負擔，讓道德底線不堅強的人違約違法，增加交易糾紛——
換房，中介費不是個小問題
本報記者 馬洪超
記者工作單位的大門旁，有一家南瓜蛋糕店，開了約有兩年的光景，每天上下班路過，總會看到有人在排隊等著買新出爐的烤蛋糕，想必小店的生意還可以。前些日子，這一帶臨街店鋪做危房改造，包括蛋糕店、手機店在內(nèi)的一些店鋪拆后重建。此后，多家商鋪陸續(xù)恢復營業(yè)，可這家蛋糕店卻遲遲沒有開張。不幾天，只見這間門臉及旁邊兩間門臉的上方掛了一個綠底白字的房產(chǎn)中介招牌，裝修一新的中介門店已經(jīng)開業(yè)。
其實，這里并不缺房產(chǎn)中介。在這家店的對面不遠處，一百米左右的位置，就有另一家黃底藍字招牌的房產(chǎn)中介門店，而且已經(jīng)開了多年。房產(chǎn)中介如此比鄰而居，并不為這一位置所獨有，在北京、上海、深圳等大城市的很多街道，每隔幾百米，人們就很容易看到一兩家甚至好幾家房產(chǎn)中介門店，有的中介公司甚至直接把門店開在小區(qū)的底商。
租房子開店，自然是需要交租金的。盡管蛋糕店難以支撐不斷上漲的房租，但是房產(chǎn)中介公司卻能“坦然”接受，還不顧馬路對面就是同行對手的競爭壓力，可見當前房產(chǎn)中介公司盈利能力的強大。
中介費居高不下
碩士研究生畢業(yè)后留在北京工作的劉雙，曾和家人于2010年3月份用按揭貸款方式，在北京南三環(huán)中路購買了一套66.6平方米的一居室，按照總房款133.5萬元、以2.7%的比例，付了3萬多元的中介費。為了給孩子換學區(qū)房，2016年6月份，劉雙夫婦以259萬元的價格賣掉了這套一居室，房屋買家向中介付了6萬多元的中介費。6年的功夫，隨著房價上漲，中介費已經(jīng)從3萬多元漲到了6萬多元。
賣掉自家房子后，手里無房的劉雙一家人生怕房價上漲，通過房屋中介加緊選房，終于在7月下旬簽約了西城區(qū)白紙坊橋附近的一套非重點小學的學區(qū)房。這是一個建成于1988年的75平方米的老房子，總房款459萬元。經(jīng)過與中介艱辛地死纏硬磨，劉雙終于在2.7%中介服務費標準的基礎上爭取到打折優(yōu)惠，向中介交了10萬元多一點的中介費。
劉雙告訴記者，她賣出的房子是豐臺區(qū)60多平方米的一居室，地理位置和教育文化資源等并不占優(yōu)勢。相比之下，西城區(qū)、海淀區(qū)核心區(qū)域的房子，單價和總價都已經(jīng)高高在上。
家住北京海淀區(qū)的張先生就面臨著幾十萬元中介費的換房問題。2016年9月下旬，張先生家喜添二孩，高興之余，全家人也在考慮著把目前140多平方米的三室兩廳一衛(wèi)，換成四室兩廳兩衛(wèi)，以解決排隊上廁所、保姆居住等現(xiàn)實難題。雖然是就近換房，但是附近的房子單價已接近10萬元一平方米，換成一個200平方米的房子，總價在2000萬元。如果中介費是2.7%，需拿出54萬元的中介費。
張先生說，雖說中介費有一定議價空間，但即便按照總房款1%計算，換房子的中介費也得20萬元。他認為，無論成交房屋總價高低，中介公司干的活都是一樣的，服務并沒有增值，但中介費這么高，是不好接受的；可如果不用中介，自己去找房子，他又沒有這方面的經(jīng)驗和精力，而且賣方也不一定能接受。
就在反復考慮的過程中，張先生聯(lián)系了中介，打探自家房子大概能賣多少錢，并加入了看房隊伍。
面對2016年八九月份的房地產(chǎn)瘋狂漲勢，北京出臺了“9·30”樓市新政，房地產(chǎn)市場頓時恢復清醒和理智。盡管如此，11月初，張先生之前看中的一套180平方米的房子還是被人簽約買下了。在跟筆者電話交流中，張先生連連說沒想到交易竟然這么快，那個買家想必得付出最少二三十萬元的中介費。感慨之余，那種失之交臂的遺憾溢于言表。
正是有了劉雙、張先生等購房或換房群體的消費需求，每成交一套房，中介公司就有一筆可觀的進賬。盡管有網(wǎng)上房產(chǎn)中介號稱“只收一個點”，但受品牌影響力有限的影響，這些網(wǎng)上中介難以掌握足夠的房源，一時間很難沖擊“綠中介”“黃中介”等老牌中介的壟斷地位，因此房產(chǎn)中介市場目前還難以實現(xiàn)充分競爭。
來自偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年，北京市二手住宅網(wǎng)簽總量達27.24萬套。如果以每套房價格500萬元、總房款2.7%的比例計算中介費，那北京市一年的房屋中介費用約為367.74億元；如果打個折扣，按照2.2%的比例算，那也有299.64億元。另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)，目前，北京存量房有800萬套，每年僅轉(zhuǎn)手3%，低于歐美發(fā)達國家的水平。因為這些有利因素，房產(chǎn)中介門店越開越多，甚至比鄰而居，就不難理解了。
高提成引人入行
在強大盈利能力的支撐下，一線城市的房產(chǎn)中介公司對求職員工的要求在提升，而且中介員工也在積極籠絡、維護客戶和房源，甚至個別房產(chǎn)中介員工暗地里對競爭對手予以“撬單”。
近日，北京一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人在其微信朋友圈發(fā)布了他們公司的招聘信息，在申請條件一欄，前兩條分別是“統(tǒng)招本科學歷”和“20-35周歲”。其實，這家房產(chǎn)中介公司在前些年早就要求新入職員工是“統(tǒng)招本科學歷”了。在崗位要求上，這家公司除了要求員工完成正常的二手房登記、帶客戶看房、促成交易、協(xié)助客戶辦理銀行貸款、地稅局繳稅、到房產(chǎn)交易大廳辦理過戶登記等工作外，還要求員工定期參加內(nèi)部業(yè)務培訓并通過相關考試。與此相對應，中介公司給予的薪酬福利也頗為優(yōu)厚。
在這名經(jīng)紀人所發(fā)的招聘信息里，筆者看到，該公司規(guī)定除了給新入職者繳納社保五險（公積金為自選項目），新人實習期（助理經(jīng)紀人）內(nèi)可享受無責任底薪4000元/月+5%師傅業(yè)績，最長6個月，“轉(zhuǎn)正后經(jīng)紀人可享受《最低收入保障計劃》，分為2500元、4000元、6000元三檔”。該中介公司還提出，轉(zhuǎn)正經(jīng)紀人最低“提傭”（也就是“提成”）是所促成交易房屋中介費的30%至75%不等。
在北京等一線城市房價如此高位的情況下，三成至七成的中介費成為促成交易員工的當月業(yè)績提成，可謂豐厚甚矣！以劉雙所買房屋花費的10萬多元中介費為例，其中的3萬元至7萬元，將會成為促成簽約成交的員工提成；如果張先生通過中介簽約買到一套2000萬元的房子，那張先生所繳納20萬元至54萬元不等的中介費中，將有最低6萬元、最高40萬元的提成歸促成交易的中介員工。
在如此大力度提成的吸引下，近些年，越來越多的大學畢業(yè)生加入到房產(chǎn)中介隊伍，馮磊就是其中的一員。今年32歲的馮磊老家在山東，幾年前本科畢業(yè)后，他和女朋友的哥哥一起在北京做生意，因為生意不順、感情破裂，他落了個凈身出戶的慘境。一時間，馮磊沒有找到合適的工作，于是就硬著頭皮向一家房產(chǎn)中介公司發(fā)了簡歷郵件，并順利通過面試，成為了這家公司的員工。
馮磊說，干中介工作很辛苦，有時候帶人看房都顧不上吃飯，還不好意思告訴老家的人自己的職業(yè)，但是這份收入跟付出成正比。特別是遇到市場行情好的時候，有的業(yè)務經(jīng)理一年能收入三四十萬元，更出色的可以賺到六七十萬元，若是升級到店長或商圈經(jīng)理并同時干著一線業(yè)務，有人一年能掙到近百萬元?，F(xiàn)在，他們公司里很多店長和商圈經(jīng)理已經(jīng)開上了寶馬、奔馳等高級轎車。這些人的收入就是靠成交二手房的中介費獲得的提成。由于收入可觀、學歷要求提高，公司里一些達不到統(tǒng)招本科學歷的老員工早已不敢輕易辭職。
對撬單者要嚴懲
面對高誘惑，有人開始鋌而走險。2016年8月到9月份，北京樓市迎來了當年第二波漲勢，而且比春季第一波來得更猛，有的區(qū)域漲幅達30%至40%。在北京“9·30”樓市新政前，很多剛需族在恐慌之下加速出手，賣家則趁機坐地漲價，個別簽了買賣協(xié)議但流程沒有走完的賣家甚至選擇違約。
記者注意到一個二手房交易維權(quán)的微信群，這個群主要接受北京地區(qū)被賣家違約的二手房買家。從去年9月初到2017年1月初，群里的人數(shù)從42人迅速增長到145人，其間還經(jīng)過群主嚴格把關入群審核，還有些人因糾紛得到解決退出了群。
據(jù)這個微信群里的維權(quán)買家反映，一部分賣家之所以違約，就是因為房價上漲，一些房產(chǎn)中介個別員工許以漲價再賣的挑唆，致使賣家沒有守住誠信底線，不愿出賣已經(jīng)簽了合同的房屋。這些被違約的買家，處境尷尬，內(nèi)心焦慮，不得不拿起法律武器去維權(quán)。他們普遍鄙視失去底線、公然違約的賣家，也憎恨那些見利忘義、企圖撬單的不良中介人員。
看來，二手房交易中中介費偏高，已經(jīng)不是個小事情，除了會增加買房者的經(jīng)濟負擔，甚至還會促使一些道德底線不堅強的人違約違法，增加交易糾紛。有關方面應該出臺完善相關法律法規(guī)和行業(yè)管理規(guī)定，保障市場的充分競爭，促進中介費合理收取，并對房產(chǎn)經(jīng)紀人員嚴格管理，以實現(xiàn)房產(chǎn)中介市場健康發(fā)展。
